空置房被曝超两成 住房空置率数据成疑【2】

　　统计“确实难”

　　在顾云昌和复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来，上述一来一去的争辩表明，全国住房空置情况的统计确实是“很大的难题”。

　　“每个人都会拿出自己的办法统计空置率。从专业的机构调查到小区‘查电表’了解是否住人，甚至，有人通过晚上数灯的方式推算住房空置率。至今，不仅争辩没停，空置率也没有一个统一的计算标准。”有业内人士感慨。

　　“国际上的住房空置率是以所有的房屋数量为分母，以出租租不掉、想卖卖不出的房屋数量为分子，得出的数据。”顾云昌对记者说，但具体到中国，要推算出准确的中国住房空置率有几个难点。

　　他解释，首先，统计口径不清楚。从1986年房屋普查到2014年，将近30年的时间里，住宅数量有了巨大的改变，包括扩大、拆迁等，房屋总量这一基数很难统计清楚，“和国外相比，中国的基础资料不全，人口变化和城镇发展又太快，统计数据很难跟上现实的步伐”。

　　其次，数据来源不清楚。“各种住房空置率统计的办法都难以尽善尽美。即使是挨家挨户的调查也不一定能拿到完全准确的数据。一方面，调查难以覆盖全国所有的城镇情况；另一方面，住户给出的信息也有‘水分’掺杂其中。”顾云昌说，再者，有的机构将待售商品房面积等同于住房空置面积，“但实际上，两者并不等同”。

　　“我也一直在思考，哪种方法最合适。比如，挨家挨户登记，但抛开精力和时间不说，大家愿意真的跟你透露全部的情况？又比如，以家庭为单位统筹计算，但又不可能得到家庭的全部收入结构和人员构成。”在甘犁看来，到目前为止，最靠谱的还是抽样调查法。

　　甘犁称，其所在团队的调研和抽样共经历了3个阶段。2011年，将全国除新疆、西藏、内蒙之外的2585个县按照人均GDP分成10层，每一层在人口加权的情况下随机抽取8个县，在每个县人口加权的情况下随机抽取4个社区，一共在全国随机抽取了80个县的320个社区。

　　2013年，团队扩展了样本量，在各省进行对称抽样，在2011年的基础上新增了福建、内蒙、海南和宁夏四个省，采样数据覆盖了除新疆、西藏以及港、澳、台之外的29个省、262个县和1048个社区。最后一个阶段是，团队通过绘制、住户地理分布图，制作住户清单的方式建立末端抽样框，依照抽样框的住房分布情况进行随机抽样。每一个社区随机抽取20到50户受访家庭进行上门调查。

　　“我们试图展示最详尽的数据，也愿意各界‘拍砖’和探讨。”甘犁称，“其实，我们更希望，有关部门能及时统计出官方、权威的空置房报告，以给各方提供参考。”

　　城镇化是救星？

　　值得注意的是，进行横向比较，国际上，2000年至今，美国的空置率介于1%至3%；欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%；日本2008年的空置率为13.1%。

　　那么，高空置率该如何解决？

　　上述报告里提到的一种说法是，随着城镇化率的提高，更多农村人口进入城市，空置率会有所减少，但效果不是很明显。具体数据是，城镇化率每提高10个百分点，空置率仅降低2.6%个百分点。

　　顾云昌告诉记者，农村人口进城确实是消化城镇空置房的一条途径，但并不是惟一，更非最关键的办法，“由于农民的收入水平不高，往往只能住很小的屋子。更有甚者，几个人挤一间屋子。让他们去消化大量的城镇空置房，有点不切实际”。

　　尹伯成也对记者表示，对城镇化大幅度降低住房空置率的说法“不太看好。”他表示，农村人口确实有买房的需求，但是刚性需求不等于有效需求。

　　“在城市打工的农村人口购买力很弱，往往要靠政府的扶助政策来解决住房问题，并不能积极主动地消化空置的商品房。而身在农村想要进城的农民，往往只能靠卖老家土地的方法以求换得城里的一片屋檐。但是，目前中国农村土地的市场价格不高，即使卖掉土地也不一定能买得起城镇房，因此要依靠农村人口来消化城镇空置房不太现实。”尹伯成说。

　　在顾云昌看来，目前中国的住房市场是供大于求，因此，对空置房处理办法的探讨很有意义。尤其是，二、三线城市的住房空置率增加、如何消化这些空置房，应该引起重视。

　　顾云昌建议，“政府可以通过一系列手段来消化空置房。例如，以空置房来解决困难户的住房问题，减少商品房供应量等等。政府还可以以补差额的形式委托租赁机构将空置房以低价租给用户，既消化了空置房，又盘活了租赁市场的运作。对于实在卖不出去的房子，政府则需要提升这些房子的质量，例如完善硬件配套，改善交通状况等。”

　　市场影响几何

　　“空置率引发更远的思考：市场到底存不存在泡沫。大家很容易会想到，都已经有这么多房子空置了，我还要开发新的项目吗？对于消费者，他们可能会想，我要不要等市场彻底供大于求了再买房。”上述四线城市的开发商对《国际金融报》记者说。

　　报告还提到，2013年估算潜在的刚性住房总需求为24.6%，约为5400万套住房，相比2011年显著下降。

　　甘犁则解释，“空置率到多少才是楼市拐点，这个很难预测，只能通过压力测试来衡量。不过，如果以空置房现价按一定比例推算，房价一旦下跌5%，将会有17 .1%的空置住房出现亏本，远高于非空置住房的6.6%。”　　

　　“如果空置房出现亏本，业主会更想尽快把空置的房产投放市场，亏本的比例迅速增加。”甘犁猜测，因此，空置房的泡沫一旦破裂，会对楼市产生巨大压力。

　　在同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟看来，未来房地产市场基本面的变化取决于两方面：一是货币政策层面是否有定向宽松措施，是否对房地产市场有利；二是调控政策是否有定向宽松，尤其是限购政策是否有执行层面松动的迹象。这两点才是直接影响市场供求关系基本面的因素。

　　“从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但这样的现象应该不会持续太久。”张宏伟对《国际金融报》记者说，预计今年第四季度，由于银行信贷对于首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，楼市调控政策也转向宽松，至此，供求关系较为合理或供不应求的城市房价将步入平稳上涨的通道。

　　宾根花园项目负责人也提到：“当前，一线城市住宅的供需比仅为65%，较全国119%的供需比仍显得相对供给不足。换言之，一线城市的房价，尚有维持空间。或许，对于购房者来说，早点出手仍为上策。”记者 黄烨