难忍高房价 济州岛“定点清除”中资地产【2】

　　夹杂政治目的

　　然而，在一些分析师看来，济州岛项目被喊停背后的因素并不是那么单一。

　　中投顾问项目总监朱文嘉在接受《国际金融报》记者采访时指出，济州岛新知事刚刚上任就叫停中国房地产投资项目，更多的因素或表现为政治因素，“所谓‘新官上任三把火’，一来显示自己权威，二来进一步拉拢当地居民，来实现自身政治目的”。

　　蔡为民对这样的观点也表示赞同，“元喜龙知事担忧的观点也是当地民意的体现，当地居民具有选举权，而济州道知事基本相当于中国的市长级别的官员，他必然要考虑到自己选民的一些利益。而在那里购买房产的国外买家是没有选举权的。”

　　蔡为民指出，从中国企业在济州岛的项目被叫停的背后不难看出，元喜龙知事和那些中国投资企业之间的关系比较冷淡，“这大概也是那些开发商们始料未及的”。

　　不仅如此，除了要加强对于中资项目的审查，济州岛还将进一步提高外国人置业的门槛。据《首尔新闻》6月21日报道，济州岛今后将大幅提高外国人通过购买房地产获得永居权的条件。元喜龙的职务交接委员会6月20日对外宣布，以后外国人要获得济州岛永久居留权，除了购买5亿韩元（约合50万美元）以上的房地产外，还必须另外购买5亿韩元的“济州地方开发债券”，以“改善”济州岛的投资移民制度。此外，济州道已经向韩国中央政府提议，准备在济州实施“永居权总量制”，即将移民总数控制在济州岛人数总数的1%，约6000人左右。

　　在业内人士看来，这一系列的措施，主要是为了防止中国开发“商圈地式”地在当地造“中国城”，合理控制济州岛的外来购房人士。

　　对此，易居（中国）高级分析师薛建雄告诉《国际金融报》记者，韩国政府此次针对中国企业的叫停言论及措施，是出于对济州岛房地产长远发展的考虑，是一次属于房地产市场的合理调整。

　　“因为当地有些开发商采取的是快买快卖的模式，将房地产做成快销产品，这样后期很难运营好。这会让济州岛当地的房地产市场空置率上升，对当地楼市造成不良影响。”薛建雄认为，如今，韩国政府发现问题后，就需要调整规划，考虑设立更长远、能把项目运营活的方案。

　　“就像中国的一些旅游城市那样，政府加强对旅游地产项目的监控管理，才能将这些项目长期运营下去。”薛建雄说。

　　后续影响不小

　　无论韩国政府的一系列措施是为了当地房地产市场长远利益考虑还是处于政治目的，项目叫停及置业门槛提高无疑会给中国的开发商和投资者带来不小的影响。

　　“在济州岛采取快买快卖模式的房地产商必然会有所损失。”薛建雄指出，因为中国开发商的海外项目，大部分仰仗中国境内购房者捧场。如今，投资门槛上升，购房者将随之减少，而没有了中国购房者做后盾，这一段时期内中国开发商进军韩国的信心和决心自然会受到打击。

　　朱文嘉则认为，当地房地产投资在未来的一段时间内将进入冰封期，外资投资将冻结。

　　“在情况不明的情况下，中国及其他国家投资者不会贸然继续投资。”朱文嘉指出，已经卖出的地块，如今需重新审查，这对中国企业来说，无疑是直接的损失。而这样的投资环境势必会影响济州岛的整体房地产投资，对上下游产业链也会产生一定的负面影响。

　　其实，受到伤害的不仅仅是中国企业。对于政府的措施，李泰兰对记者表达了自己的忧虑，她坦言，其实济州岛当地人对中国购房者有一种矛盾的心理。“当地居民对高房价的问题意见很大，但从旅游服务行业来说，由于政策性因素，中国购房者数量将减少，而当地旅游业的经济效益也将随之减少”。

　　据记者了解，很多在济州岛购房的中国人，并不是长期居住在这里，他们以旅游度假为主，所以政府在叫停一些中国投资项目后，又抬高了外国人置业门槛，必然会导致游客的减少，让一些从事旅游服务的当地人感到忧虑。

　　据《济州周刊》报道，2013年，济州岛的外国游客突破200万人，带来3.2万亿韩元的经济效益（约合人民币195亿元）和更多的附加产值，其中中国人超过半数以上。截至2013年底，济州岛的所有外资中，中国资本高达98%。

　　“中国房地产投资在一定程度上挽救了济州岛当地的经济。”一位不愿透露姓名的韩国首尔建筑工程师对记者指出，“不过，从长远利益考虑，政府必须做出这样的选择，哪怕会因此伤害到一些小众的利益。”

　　“叫停”与“欢迎”

　　济州岛项目被叫停在一定程度上体现了韩国政府对中国投资的警惕之心。但是，韩国并没有将中国房地产投资完全拒之门外。

　　据韩联社消息，美通（北京）国际投资有限公司将与韩国ORCA签订投资合作协议。协议称，美通投资2014年将向韩国房地产等开发项目投资300亿元，投资规模创外资民间投资的最高纪录。与此同时，《朝鲜日报》7月1日报道称，万达集团也将进军韩国房地产，并积极支援衣恋集团的酒店度假村等休闲项目。

　　刚刚对济州岛的一系列项目按了暂停键，又对中国其他房地产投资商表示欢迎，有人质疑，韩国政府的这些举措是否有些自相矛盾？

　　朱文嘉指出，美通投资在首尔与ORCA的合作投资高达300亿元，大额投资项目的签订肯定不是一朝一夕的事情，必然经过了长期的磋商和谈判。因此，这一合作并不是在叫停期间达成的。

　　“与此同时，济州岛中国投资项目被叫停并不意味着其他州的项目也会一并被叫停。不过，唇亡齿寒，对中国投资企业而言，这确实是一个非常不好的信号。”朱文嘉认为，不排除其他州项目被叫停的可能性。但若是在这个时候，其他州的项目也被叫停，对韩国国家形象也会有负面评价。

　　薛建雄也表示，其他投资项目所在的地区，并没有出现济州岛这样房价虚浮、过度开发的现象。这些城市也恰恰需要一些优质的投资来带动发展。

　　上述工程师也对记者表示，相比济州岛的项目，首尔等其他地区的房价这些年并没有出现大幅度上涨，首尔在近一年的房价甚至还出现了下跌。“因此，对比其他城市，济州岛房价上涨的情况完全与韩国整体房价发展趋势不相符。暂停济州岛的房地产项目正是为了整合当地房地产市场的秩序”。

　　经历了这样的“磨难”，中国投资者对韩国依旧保持着较为乐观的情绪。“这是一个无法阻挡的趋势，中国房地产和建筑业的资本正在大举涌向韩国。不只是济州岛和海云台，中国资本正向韩国各地很多房地产开发项目席卷而来。”有媒体指出。

　　韩国房地产业界的一位相关人士指出：“中国建筑商认为韩国市场很有发展潜力。”可以说，韩国市场已经成为中国房地产开发商和建筑商进军国外市场的前哨基地。