楼市意外“失守” 房企两极分化【2】

　　销售分化

　　龙头房企逆势扩大份额

　　逆势行情之下，大浪淘沙是必然趋势。曾经的百强房企、总部在深圳的光耀地产陷入债务困境，旗下多个地产项目停工停售，在地产寒流中艰难求生。

　　市场翻腾背后，谁是赢家？纵观上市房企半年报，堪称“冰火两重天”。

　　受市场波动影响，今年上半年多数房企销售下滑，从已经发布半年业绩的房企来看，近半数房企业绩同比出现下降。

　　而龙头企业恒大地产创造的业绩，则让不少同行“羡慕嫉妒恨”：截至6月底，恒大集团累计完成合约销售额693.2亿元，同比增长55.4%，创恒大半年最高销售纪录。

　　在上半年销售额超500亿元的七家房企中，万科、恒大、中海三家房企的年度销售目标完成率都在50%以上，可以轻松应对下半年，甚至超额完成年度销售目标。

　　从中国房地产上市房企四大龙头“招保万金”来看，尽管万科以超1000亿元的销售金额继续居首位，但是其他三巨头日子都不太好过，保利业绩持平，招商和金地则业绩下滑；而从销售金额和销售面积来看，除万科外，其他三家的销售金额和销售面积均出现双降。

　　“销售额多的房企都是动作比较快的。在市场下行压力加大的形势下，包括万科在内的多数大房企在上半年采用降价、降首付等不同形式的促销策略加快项目销售，实现资金快速回笼，保障销售业绩。”合富辉煌首席分析师黎文江说。

　　跑得快，好世界。毛大庆发言风波过后，万科在北上广等一线城市降价抢跑，位于番禺的刚需大盘万科欧泊猛然降价三成开售，并取得热销九成的靓丽战绩。历史总是惊人相似，2008年国际金融危机来袭、房地产市场转冷时，万科也是率先降价。

　　专家表示，从房企的销售数据来看，今年上半年一些标杆房企完成的情况并不算太差，整个市场也没有想象中那么坏，“但接下来的第三季度可能才是最艰难的阶段”。“回过头看看，房地产市场好的时候，谁都可以赚钱。现在房地产市场情况不好，考验的是老板的管理。”世联行首席技术官黎振伟感概道。

　　“房地产市场的每一次调整，都带来行业内并购潮的发生，行业集中度进一步提升。”赵卓文分析说，2014年，楼市进入调整，万科、保利、万达等龙头企业不但不会收缩，反而会逆势扩大其市场份额。“大型开发商在局部地区随便启动促销行动，都令中小开发商难以招架。”

　　他判断，下半年房地产下行趋势将持续，首先倒下的，既不是大开发商，也不是小开发商，反而是一些中型开发商。

　　■记者观察

　　此轮调整利于楼市健康发展

　　房地产整体遇冷，宣告其高峰增长时代的停步。一种业界普遍的观点认为，楼市已经进入全面调整期，在市场已经拉开大幕的下半年，各项数据的跌幅可能还将继续扩大。

　　应该看到，当前的房地产市场只是在调整，而远远未到崩盘的时候。目前的楼市调整符合有涨有跌的市场规律，这种调整无论对于购房者，还是房地产行业的长远健康发展，都是有利的。

　　楼市的调整更有利于挤掉泛起的市场泡沫，倒逼房地产行业转型升级，优胜劣汰，从而也使老百姓有机会享受到性价比更高的住房产品。从广州番禺部分楼盘大幅降价引来大批购房客疯抢，到部分龙头房企的半年报飘红，人们可以看到，只要有市场竞争力、有价格吸引力的楼盘仍然热销，虽然购房信心下挫，但是购房客的承接力仍然在，楼市的需求仍在。

　　正如股神巴菲特所言：“只有在退潮的时候，才能看清楚究竟是谁在裸泳。”逐步迈入裸泳时代的房地产市场，更考验着开发商资金、营销、产品等多方面的综合实力。遭遇本轮调整，楼市的投资性购买受到抑制，更多面向本地买家和自住客，也要求开发商打造出更能满足差异化的、符合市场需求的产品。未来，房企如何需要利用合理的价格，提供更好品质的产品，是在市场调整的风口浪尖求生存、求发展需要好好回应的一道命题。

　　而刚需购房群体的购房机遇点何时出现，让我们拭目以待。