商业地产由“量”转“质” 相城区何以谋新变?

　　随着今年1月份一份名为《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》的文件出台，苏州的商业地产进入更加严格的管理阶段。商业地产，这个如今让苏州房地产行业之人不自觉“谈商色变”的领域，人们触碰它之时总变得小心翼翼。

　　而从全国来看，今年的房地产行业整体上稍显乏力，但是多家房地产商却开始注重商业地产的投资，转手触碰这个让人“心怀余悸”的行业。龙湖将天街购物中心作为其商业的主要投资方向；万科也开始加入全新的商业产品线，着力打造属于自己的写字楼；华润置地和嘉禾也发起他们自身的商业地产战略。

　　本月初，相城区的一个商业项目也盛大开盘，开盘场面相当壮观。一直在商业地产库存方面、影响力方面有所迟钝的相城区，似乎也在摸索中找寻自己商业地产的发展模式。

　　库存较大，特色性商业地产不明显

　　众所周知，位于苏州最北部的相城区，是在苏州楼市中起步相对较晚的区域。这个板块曾经被称为苏州的郊外，而当时的各类住宅项目、商业项目更是少得可怜。

　　随着政府的重视、商业大亨的勇敢青睐，这里的商业地产逐渐发展起来。相城大道板块、活力岛板块、高铁新城板块组成了相城区的商业圈。

　　据苏州市住建局的数据显示，截止8月10日，相城区的非住宅可售房源套数为13508套，总建筑面积为1029288.04平米，排列在苏州五个区中的第二位。也就是从一定程度上来看，相较于早年的“少得可怜”，目前相城区商业地产的库存量已经多到“难以消化”。当然我们不排除本身基数并不太大，只是去化率较低的情况。但是，不管数据证明了哪种情况，都说明了一点：相城区商业地产的发展还没有合理发力。

　　谈其相城区中比较有名或是较为引人注目的商业地产，却很少能让人想到。观前街商圈、石路商圈、圆融时代广场、绿宝广场等这些商业圈总是会让人们不假思索脱口而出，但是相城区的商业地产项目似乎没有那么让人“念念不忘”。

　　提到相城区的商业地产， 被人们脱口而出的却是曾经号称世界上最高的瀑布大楼——苏州东方瀑布大楼，这个已经烂尾了近十年造成几千名业主拿不到房产权的大楼，成为相城区商业地产资金链以及其它问题存在的一个体现，这也成为相城区商业地产遭人口舌的一个不利证据。

　　量化到质变 ，变“不利”为“法宝”

　　相城区的商业地产有着和其它区域一样的共性，如土地使用权的出让价格更高、前期投入资金更高、后期回笼资金较慢等。有多位业内人士曾透露，商业地产的投资回收期可能达到8至10年，也即这是一个需要时间进行缓冲和消化的领域。

　　从无到有，从少到多，这是一个量化的过程，也是一种成长，而后一个阶段，从量变到质变，似乎也变得迫不可待。相城区的商业地产就在经历着这些属于自身独有过程的转变。

　　不少业内人士认为，商业地产的发展空间十分大，在未来10年肯定会超过住宅地产。那么，目前摆在相城区商业地产投资、建设、运作中的问题就是：如何明确自身定位，建造属于相城区自己的品牌项目；如何把握商业地产的发展趋势，在同质化竞争中杀出自己的非同质化魄力，变不利为法宝。

　　在一个“复制粘贴”过度化的商业地产领域，创新与与时俱进当然成为其谋发展的必然选择。

　　创新意味着需要逐渐消除同质化的一厢情愿，需要一些与当地情况的真正相连；需要细分产品线的商业体，整体化与细致化相辅相成，给不同的消费者群体带来不一样的消费体验。与时俱进意味着充分认识和重视互联网媒体的作用。随着互联网的不断发展，实体商业地产受到了互联网媒体的影响当然是十分明显的。商业地产在质变的过程中，也必须考虑到如何将实体商业地产与新媒体、新技术紧密结合。（新华房产调查 记者 张慧）