华人投资门槛受限 富力地产“淘金梦”或破碎

人民网北京8月14日电 （卢志坤） 选择马来西亚，对富力地产（02777.HK，下称富力）来说，或许就是个“美丽的错误”。

经过半年的等待后，富力位于马来西亚柔佛州的公主湾项目，终于在上个月举行开工奠基仪式并正式对外销售。而如今马来西亚楼市整体的发展现状，已经和富力去年拿地时的状况大不相同。

“（马来西亚）过速发展的阶段过去了，房产爆发期过了。”一位刘姓马来西亚楼盘销售代理商告诉人民网记者，他们代理的公司包括碧桂园、马来西亚本地开发商UEM集团、马星集团等。他表示，马来西亚楼市的高速发展在过去几年，如今整体的成交量都在下滑，特别是在马航事件之后，对楼市的影响更加明显。

位于广州的另一家马来西亚楼盘代理商的李姓置业顾问也表示，马航事件后，之前初步了解的客户很多都不再考虑在那边购房。富力此次公主湾项目一期开盘，在中国境内就没做宣传。

去年底，富力耗资85亿元购入马来西亚柔佛州新山地区的6幅地块，单价在2000元每平方米左右，创下柔佛土地交易价格新高。这也是富力首次在海外进行投资。

“本公司一直在探索机会将物业发展项目扩展至中国境外，以期打入快速发展的海外市场及推动本集团的增长。”富力在马来西亚土地购买公告中称。

富力表示，马来西亚庞大的华人社区以及政府推出的诸多吸引国外买家的有利政策，将非常适合其首次进入境外市场。

“但那是过去的情况，现在国外客户进入马来西亚投资的门槛提高了。”上述刘姓代理商说。他介绍，之前国外客户在马来西亚买房，只要购买50万林吉特（约96万人民币）以上的户型即可，而现在只能购买在100万林吉特以上的户型。

人民网记者了解到，除了投资门槛提高以外，马来西亚政府也出台了一些限制性政策来抑制在马来西亚愈演愈烈的购房投机行为。国外客户在马来西亚购房后5年内转售房产需要按收益部分缴纳30%的增值税，而之前是3年内转售房产需征收30%。

刘姓代理商解释，马来西亚的房屋建设周期相比国内要长，期房通常建设周期在4年左右，而马来西亚规定期房交房前不允许转售，这对于主打快速周转的国内开发商和投资者而言，持有的时间越长，未来环境的不确定因素越大。

“本集团收购土地的一项准则，是其需有助于资产高速运转或可以以较短的时间开发。”富力在2013年年报中表示。而马来西亚漫长的开发周期，显然与富力希望通过快速开发获得资金的快速回笼以填补集团的债务负担初衷相背离。

人民网此前曾发布《年内偿付压力陡增 富力重启去年搁置的公司债券》一文，对富力的财务状况进行梳理。富力2013年末的债务总额高达614.5亿元，其中今年需要偿还的债务就有181亿元，占负债总额的29%。

富力董事长李思廉曾对外表示，马来西亚公主湾项目今年的销售目标在50亿元。

上述刘姓代理商告诉记者，后来蜂拥进入马来西亚的国内开发商，已经不具备了当初进入马来西亚的碧桂园所获得的天时地利人和的条件。

他解释，除了土地价格提高以外，更大的不利因素在于马来西亚近年来房地产投资过热，房产开发不是由刚需带动，大多都是投资目的，但现在因为各种原因，马来西亚房地产市场成交量下滑已经是明显的事实。

以富力公主湾和碧桂园项目所在的新山市为例。他表示，之前他所在的代理公司每个月至少组织2次国内的客户到新山看房，马航事件后1个月最多组织1次。更直观的感受是，“我们公司近期没有成交，新山看房团也取消了。”

他还告诉记者，刚开始时碧桂园的销售情况较火，并没有找分销代理，现在成交频率下滑，也开始通过代理销售。

“很多人认为新山与新加坡的关系就像深圳与香港，有些人错过了深圳的机遇，就不想错过新山的机遇。”他认为，正是与新加坡的一水之隔，让新山近年的外来投资呈井喷式发展。“新山如果前几年去投资，肯定赚钱了，最近开发楼盘太多，人口增长短时间内达不到上限，快速发展的机遇过去了。”

业内观点认为，富力重金进入马来西亚，与公司未来的销售目标有关。富力近年来的销售额始终在300亿元左右徘徊，去年其将销售目标提高到420亿元，今年的销售目标则是700亿元，而千亿大关，无疑也将成为曾经的“华南五虎”之一的富力需要超越的目标。在国内增长较慢的情况下，寻求海外更大的利润空间，显然是富力极力追求的途径。

“2000多元人民币买来的地，16000卖出去，这个利润率不错。”富力董事长李思廉曾表示。

人民网记者曾就马来西亚公主湾项目向富力高层表达采访诉求，其中包括集团营销总监朱文婷，戴天星以及富力北京公司总经理张辉，但对方均未回应。

而富力能否在新山有所斩获，人民网将持续关注。