解维修资金困局：业主官方须各归位

□周玉忠

　　昨日报载，广州全市130亿元的物业维修资金使用率不到1%，为此，正向社会征求意见的《广州市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》（下称“意见稿”）力求解决这一难题。从内容上看，意见稿体现出行政主导的特点，侧重于可操作性，其根据小区实际所确立的与受益业主相适应的分层次决策机制以及紧急开支程序等，可望在一定程度上化解维修资金的使用难。但这并不能从根本上解决维修资金之困。

　　首先，维修资金之困，不仅在于使用难，还体现在追缴、续筹、监管等各方面，它表现为业主方的“决策难”和政府部门管理的“令人烦”。即使在使用环节上，也需要适格业主组织进行一系列过程监管。使用难不仅表现于钱难批出，更难在如何保证使用效果。意见稿规定在没有业委会的情况下，由居委会或物业公司作为使用实施主体。但由于角色错位，若其使用不当，业主又该如何监督恐成难题！如何做到维修资金收得上来、花得出去且花得其所，则必须有业主自治的制度支撑。

　　其次，维修资金应纳入业主自治轨道，行政权力应回归“协助指导”本位。根据物权法，有关维修资金的共有物业事项，应当交由业主自治解决。按理说，业主大会管理维修资金是常态，官方代管只是例外。理想的状态是维修资金全应归业主大会管理，业主决策有效、官方协助有力方可实现设立初衷。但现实是，绝大部分维修资金均在官方掌控之下，甚至于缴存银行的选择都由官方说了算，即使由业主大会管理的，业委会申请划款也是困难重重，甚至连工程发票也要被收缴。谁是维修资金的主人？它的真正的管理者是谁？这是出台该办法应首先考虑清楚的。再如，业委会未能及时换届不影响业主大会的主体资格，其工作连续性应通过及时换届来解决，但意见稿规定此时应划转维修资金回管理中心，这似乎没必要。

　　第三，欲解维修资金之困，必须推动业主自治。维修资金的困局反衬出业主权利的缺位。在业主自治缺失或无法运作的情况下，维修资金的续筹势必难以开展，被损时也无从维权，其设立初衷势必难以实现。没有业主自治这个根本，维修资金就会成为无本之木，再好的技术改进也只能治标。如果业主自治能够有效运作，哪怕没有维修资金，小区也会有能力解决续筹的难题。因此，全面推进业主自治，才是官方解决维修资金困局的主攻方向。作为主管部门，市国土房管局应当积极履行广州物管新办法所确定的包括“尽快建立业主决策电子投票系统”等等法定职责，全面推动广州业主自治发展。

　　因此，表面上体现为资金沉淀的维修资金困局，只有通过激活业主的管理权才能解决。（作者是广州知名律师）

(来源:羊城晚报)