中海济南项目入市破当地价格底线 以利润换资本市场信心

人民网北京11月21日电（余燕明）日前，中海地产发布今年首十月销售业绩，其累计合约物业销售约为939亿元，同比微降2个百分点，其中十月份物业销售约为71亿元。

按照中海地产在今年确定的1400亿港元（约合人民币1105亿元）的销售目标，实际上中海地产在今年首十月的合约销售金额已经接近完成年度目标的85%。

近期中海地产除了销售业绩表现强势外，其上周在济南的大体量项目中海·华山珑城项目一期开盘同样让市场为之聒噪。

据中海地产公开披露的营销信息，本月16日，济南中海·华山珑城项目一期开盘，当天住宅产品推出项目A地块27栋、B地块22栋及C地块7栋，房源共计6105套。另外，该项目还推出174套别墅即264套商铺。其中住宅产品开盘均价6700元/平方米，别墅产品2.2万元/平方米，商铺价格为2万元/平方米。

根据中海地产介绍，中海·华山珑城项目一期住宅产品当天成交4523套，别墅成交127套，商铺在当日更是全部售罄。另进一步有消息显示，该项目开盘当天住宅实现销售29.6亿元，别墅完成销售5.7亿元，商铺销售金额为3.3亿元，累计共计取得销售金额为38.6亿元。

记者查阅济南市城建委网站后发现，中海·华山珑城项目业已取得预售证楼栋显示的可售房源共计2008套。

对于该项目当日开盘情况，济南当地市场人士分析，中海·华山珑城项目之所以能够吸引一部分购房者出手，首先是因为项目规模和体量非常大，因此项目的配套和基础设施也相对完善；其次，也是最重要的原因就是该项目的入市价格非常低。

如果按照中海地产的营销信息计算，该项目住宅产品平均单套总价为65万左右。

记者援引当地媒体报道，其认为中海·华山珑城项目定价过低，实际上开盘价格甚至已经“打破了市区房价底线，因此才能吸引大量人气”。

这篇报道进一步披露，虽然中海·华山珑城项目的开盘均价达到了6700元/平方米，但实际上在开盘当日，中海地产提供的户型价格表中，一套82平方米的两居室，最低总价为37.7万元，单价不到4600元/平方米。

而事实上，据记者了解，至少在今年三季度，济南新建住宅成交价格一直维持在8000元/平方米到9000元/平方米区间内，而二手房挂牌价格均保持在1万元/平方米以上。即便是中海·华山珑城项目附近楼盘，其销售均价也都维持在7000元/平方米。这意味着该项目与同区域楼盘在价格上有2000元/平方米的竞争优势。

“即便是在济南，这样的价格也较为少见。据了解，该项目周边小产权房的价格都已经达到每平方米5000多元，比小产权房的价格都要低。”上述报道如是描述中海?华山珑城项目的低价入市。

对于中海·华山珑城项目，中海地产地产从拿地到开盘，其实也都在今年完成。据记者了解，中海地产在今年1月中旬获得该项目所属的4宗地块。项目地块出让资料显示，当时中海地产包揽了济南市出让的华山北片区A、B、C、D地块，均为普通商品住房用地。

据悉，该项目4宗地块总占地面积近60万平方米，总建筑面积为178万平方米，中海地产为此支付的土地出让金为31.6亿元。按此计算，该项目4宗地块折合楼面价约为1774元/平方米。

对于中海地产而言，可获得较高的利润水平一直为资本市场称道，在今年年初中海地产将净利润增长目标设定为20%。而中海地产在价格上的压制，可能已经影响到经营业务的利润水平。

今年三季度，中海地产经营溢利为33.4亿元，而去年三季度其经营溢利为63.5亿元，经营溢利减少了30亿元。另外，即便是与今年上半年的盈利水平相比，截至今年三季度中海地产经营溢利同比增幅为13.4%，而今年上半年同比增幅一度高达42.7%，增幅下滑了29.3个百分点。

不过，虽然中海地产利润水平已出现下滑，但并不妨碍济南中海·华山珑城项目的巨量推盘后给予资本市场的信心。

在济南中海·华山珑城项目开盘后，知名评级机构发布研究报告指出，中海地产在济南推出新的大型项目，认购金额达到40亿元，预计今年全年该公司合约销售额会高于1400亿港元的目标，不过在给予中海的评级展望中，瑞信继续维持“中性评级”。