业主VS开发商:小区共有物业争夺战

■海珠区金沙花园,原来的服务店现在被物业公司收了回去,业主认为这里也是小区共有物业。

■金沙花园,小区多处物业被卖给私人,这里曾是社区的活动会所之一。

　　小区活动室、架空层、地下车库、菜市场、公共廊道产权归属?

　　小区共有物业与不动产登记之1

　　深读指引

　　免费使用了10多年的小区活动室,为何突然被私人购买?业委会用小区架空层内的空房子做办公室行不行?没有产权证的架空层与停车位到底属于谁?小区内未开业的菜市场、公共廊道等是不是开发商的物业,更换物管是否应该把这些地方纳入开发商投票面积?小区广场、架空层出租产生的收益是业主的还是开发商的……

　　小区公共区域产权不明,由此频繁引发业主、业委会与开发商及下属物业公司的纠纷矛盾,也导致业委会成立不断受阻。

　　今年8月,国务院法制办公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,不少业主及法律界人士希望明确小区公共区域的产权,将小区共有物业纳入不动产登记中,以避免此起彼伏、五花八门的各类纠纷,此举对完善不动产登记制度和落实《物权法》具有重要意义。

　　海珠区金沙花园

　　配套设施是业主的吗?

　　小区会所被卖给了私人

　　免费使用了10多年的小区会所,突然被私人购买。海珠区金沙花园业主怀疑是小区开发商和物管公司擅自改变规划,将公共物业私有化并变卖出去。

　　今年10月,海珠区金沙花园业主聘请了律师打官司,“准备追讨原本就属于业主的公共物业和收益。”

　　物业公司工作人员则表示,这些地方并非属于业主的产权,“这些业主的诉求莫名其妙,不是图纸上注明设施的东西就一定是业主的。”

　　官司起因在2012年12月,业主发现小区健身活动室大门上贴着物管的通知书和李某某的房产证,通知要求近期内撤出会所内所有物品,以配合新买家李某某装修。

　　业主黄女士拿出当年的开发商的广告称:“售楼时我们看得清清楚楚,张贴的小区配套说明这里是业主的活动场所,售楼广告上也说明是健身设施。出了这个事情后,我们也去查询了,当年房管部门并没有给开发商办房产证。”

　　业主到市规划局调查发现,在最初的《建设工程报建审核书》上显示“自编4-7号楼首层设商铺……自编10-12号楼首层设居委会、商铺等”,新快报记者看到这些文件上只是注明是“配套设施和服务场所”,但业主据此认为这是属于业主的公共物业。

　　根据业主到市房管局查出来的资料,新快报记者看到2012年9月登记的产权人李某某的房产证,上面写的“革新路119号102—104铺,”正是位于园区内4、5、6、7号楼首层,共占地近600平方米,曾经是小区业主健身会所的场地,如今大门紧锁,里面只剩两张乒乓球桌,业主张先生告诉记者,该处十多年来都是做健身房使用,“用电也一直是民用电,并不是商业用电,这说明这性质是社区活动场地,不是私人商业用地。”

　　业主区女士说,经过我们调查,目前金沙花园公共物业收益有停车场每月9万多元,广告费包括电梯广告费每月9000余元,两项收入每月共计约十万元。但各类收入用途物业公司都没有公示。

　　有业主气愤地表示:“电梯保修是公摊的,大楼电费是公摊的,还有停车场,物业公司就全部占收益为己有。”

　　白云区集贤苑教师新村

　　车库架空层产权是谁的?

　　业委会无处办公

　　广州市白云区集贤苑教师新村从首届业委会成立伊始,就与开发单位指派的物业公司因为业委会办公用房无着落、小区车库产权归属,一楼架空层与停车位产权归属等问题,产生了严重的矛盾。一位业委会负责人告诉新快报记者说,这些前后矛盾闹了5年,至今没有解决。

　　广州白云区集贤苑教师新村原是房改房,共有12栋楼1600户。新快报记者看到,在小区的集益街上,每隔两栋楼就有一个地下停车库,集康街有大面积的架空层,有些作停车库,有些空置着,有这么多的地方,但车辆还是横七竖八地停放在路边,令人费解。

　　早在2011年初,业主准备成立业委会,一位业主拿着当年保存的一份开发单位的公告介绍说:“从业委会筹备开始,这个开发建设单位和物业公司就非常不配合,他们拒绝参加业委会的选举。当业委会成立后,他们贴出公告说‘业委会成立未经我部门同意’,还要求物业公司不参加业委会组织的物业公司招聘工作。业委会要求物业公司提供办公场地也被拒绝。”

　　无奈业委会将架空层内一间没有上锁的小房子当成业委会的办公室,但立即遭到物业公司的驱逐。“门被踹开,桌子被掀翻,文件散落一地。”业主李先生回忆说,双方矛盾不断激化。

　　业委会曾多次向该小区的开发单位发函,要求其移交“集贤苑教师新村全部规划报建、验收文件;列出其在小区范围内的具体物业处所并提供合法有效的证明文件”。

　　但该小区的物业公司一位员工则表示:“我们的开发单位实际上就是小区内全部非住宅建筑的产权人。”但他一直没有出具相关的产权证明。而开发单位一位工作人员说:“我们现在早就不管这些事了,不方便接受采访。”

　　一位业主拿出当时开发单位贴出公告,上面写着:“小区的商铺、停车场是政府的物业,不是小区业主共有部分”,依据是“广州市国土房管局于2005年发出的《广州市房地产权属证明书》登字:0004915-0004924、0005217-0005218等文书,证明集贤苑教师新村的相关小区配套场地为政府物业”。

　　于是业主前往市政中心房管局办事窗口查询,都没查到上述产权信息。

　　“实际上,开发单位所称的权属证明是售房前的大确权文件,因为按照房屋的预售制度,没有大确权房子就不能卖。但房子一套套地卖出去后,包括公摊的面积也随着房子一起出售了,所以产权分割后,实际上大确权就失效了。”一位律师介绍说,“这就是双方都没有产权证的原因,这也导致了大家都来争这些地方的产权,由此引发了各种矛盾。”

　　新快报记者在现场看到,不少架空层空着,其中第7栋的架空层前半部分是停车库,后半部分提供给业主打麻将消遣之用。