造城运动转风向：三四线现鬼城 地产商杀回一线【2】

　　三四线造城运动背后

　　众所周知，鄂尔多斯是代表性的“鬼城”，由于盲目开发，鄂尔多斯的新区——康巴什几乎成为一座空城，而曾有“第二鄂尔多斯”之称的贵阳又如何？

　　贵阳虽为三线城市，虽然在经济总量上弱于一些二线城市，但地位特殊，是区域化中心城市，也欲打造成争夺西南地区的龙头城市。

　　据搜房网数据统计显示，今年上半年贵阳的商品房成交28941套，环比下跌42.79%，同比下跌21.63%；成交面积2989970平方米，环比下跌23.98%，同比下跌7.01%，数据显示上半年的楼市并不景气，成交套数和面积均出现下滑。

　　贵阳市2014上半年全区在售楼盘127个，实际开盘32个，贵阳的新区出现很多空城现象，而房地产商们还在大加兴造。一个楼盘的建筑规模超过1000万平方米，而像这样的超级楼盘，在贵阳就有四个之多。

　　今年12月26日，贵广高铁即将开通，将原本广州到贵阳的旅行时间从20个小时压缩至5小时左右。交通上的便捷必将成为卖点，投资热度许将再增加。新开盘的项目中可见万科、华润等房产商的身影。

　　再来看另一个城市，天津宝坻，这里有一座号称是“亚洲最大别墅区”的京津新城。位于京津唐三城腹地的中心点，距离北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。

　　新城的远景规划是造8000多套别墅，总面积是260平方公里，2004年动工，目前建成约3000套，预计容纳二三十万人口。

　　因为区位等因素，开盘10年来，入住率极低，仅为一成。被外界冠以“鬼城”之称。

　　这里的早期客户来自全国各地，买房目的主要是落户、投资等。目前客户主要来自北京，年龄在四五十岁之间，事业小有成就。实际的住户少之又少。

　　目前主要客户来自北京，但宝坻并未通高铁，交通成本高，加上配套短缺，缺乏工商业，工作机会少，导致了其入住率之低。

　　其开发商为天津合生珠江房地产开发有限公司，并未看到大房产商的影子。

　　杨科伟表示，像这样大肆造城的地方还有很多，多集中在经济比较发达的区域，包括前期房地产发展比较慢的。

　　他列举道，“珠三角的东莞、佛山、中山；长三角的无锡、昆山、常州、南通；环渤海在搞京津冀一体化，廊坊、保定、唐山，规模都还是比较大的。”

　　除此之外，自贸区也带动了地产的开发，这里不是鬼城，是新城。

　　对于京津冀都市圈而言，在离北京市中心30公里的六环其房价已经突破2万，以上海为中心的长江三角洲地带，周边城市南京、杭州房价并不低于上海。

　　再看珠江三角洲的格局，珠海距离广州80公里左右，片区中均价最低为8342元，最高是横琴，均价高于3.5万。

　　近几年来，横琴迅速崛起，其名气虽不如上海浦东那样响亮，人气也在持续上涨中。

　　据悉，今年十月以来，珠海市“限购令”松绑，而横琴新区不属于限购范围，自贸区获批，再加之12月18日起横琴口岸将实行24小时通关政策，地产商们正在加速横琴的布局。

　　笔者曾亲历横琴新区，目睹造城之盛。根据搜房网数据，在过去两年里，横琴新区在售新楼盘只有华融？琴海湾，但今年横琴总部大厦、华发首府、中海名钻、保利国际广场等多个新楼盘相继入市。

　　短短两周住宅年成交量从1000套增长为2500套，去化面积超过20万平方米。