住宅陷入利润瓶颈 万科能否再做回“老大”?

李桁

2018年01月11日07:10  来源:北京青年报
 
原标题:万科能否再做回“老大”?

  标志性 凯德成就商业地产退出机制

  交易往往是双方各有所求才能促成的,万科谋求商业地产领域的扩张;而对于凯德来说,这次交易也是实现商业地产退出机制的标志性事件。

  在凯德集团发给北青报记者的回复邮件中,凯德集团首席运营官廖茸桐表示,此次股权交易涉及的20家购物中心,凯德平均持有10年,很多都是当地首个购物中心。通过凯德的专业运营,发展为成熟物业,有着稳定的收益,带动了当地商业升级。

  不过更重要的是,凯德公布的数据显示,这些购物中心分布在19个城市,并且除了北京、重庆、成都等地的项目外,有14个城市都是非核心城市。凯德强调,出售的20个项目在集团全球和中国的购物中心资产规模占比分别为4%和7%,影响并不大。

  同时,廖茸桐也透露,交易后,有利于优化凯德集团资产配置和集中资源,所获资金将用于在中国继续投资优质物业。进一步强化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。

  据了解,凯德始终奉行积极的资产管理策略,出售成熟资产和收购成长性资产并举。2017年6月、11月和12月,凯德分别以26.4亿元人民币、33.607亿元人民币和8.38亿元人民币成功收购上海国正中心100%权益、广州乐峰广场持有公司的所有股权和上海五角场商办地块。

  廖茸桐称:“重新配置后的资产组合将为集团在华业务注入更多活力,更契合消费需求的迭代升级,凸显核心优势。”

  张海勇表示,对于凯德而言,所谓管理半径、业态协同、规模优势等等都不是其出售此类资产的最重要原因,特别是本身这些购物中心相对成熟稳定,而非成长性十足,如此做应该是战略维度的正常换手行为。

  有业内人士则这样评价凯德的做法:第一,凯德专注于自己优质资产的持有与经营;第二,有些前驱物业改造成本比初建成本还高;第三,适当的时机退出,保证资金流的稳定。

  已经运营10年以上的商业地产,在这个购物中心大革命时代,基本已经落后于时代了,所以都需要大规模的改造,与其自己花钱改造,不如出售一部分,换取更好的现金流。何况,目前出售的商业资产也就占据凯德全球资产的4%,目前其在中国仍然运营和管理49家商业综合体。

  对于凯德的出售动机,王玉珂也表示,从背景上看,除了房地产开发以外,凯德集团也是亚洲最大的房地产基金管理者之一。由于基金公司的背景,对于资金的要求必然有收益和退出的机制。对凯德而言,找到有实力的合适的买家是商业退出机制的好办法。而出售非核心城市的资产,加大对北京、上海等核心城市的投资力度,也是凯德资产优化的选择。而此次凯德与万科的合作也将是商业地产成功实现退出机制的标志性事件,也可能会成为其他商业项目进入和退出的成功范例。

  住宅瓶颈导致商业爆发

  万科和凯德通过一场交易,一个做加法,一个做减法,之所以万科愿意接盘,在业内看来,与近些年住宅市场的逐渐势微不无关系。

  虽然今年包括万科在内的不少开发商整体业绩都达到了新的高度,但业内公认的是,住宅开发的利润正在快速萎缩,由于很多重点城市都颁布了限购、限售的政令,住宅市场的炒作热度降到谷底。像北京,从去年开始出让的住宅用地,每一块都限定了最高售价和平均售价,严重压缩了开发商的获利空间,比如今年首拍的孙河地块,商品住房销售均价须不超过68924元/平方米,最高销售单价不得超过72370元/平方米。但最后首创+远洋联合体以61亿元夺地后,楼面价已经达到了61348元/平方米。即便不考虑大笔资金占用的时间成本,利润空间也十分有限。

  在这样的背景下,向商业地产扩张,就成了传统住宅开发商的优先选择。不仅是万科,龙湖、泰禾等以豪宅见长的开发企业也在加大布局旗下的天街系列和泰禾广场系列的商业产品。

  对于万科如此急切地扩张商业版图,王玉珂对北青报记者表示,第一是由于住宅市场面临增长瓶颈;第二则是为了持有运营资产吸引资本注入。他告诉北青报记者,为了让财务报表显示出持续的变现能力,通过投资更多的新产品,吸引资本。使得传统住宅开发商向商业地产转移,商业地产也成了他们资产配置的理想目标。因为商业地产能够更好地与地产金融结合。

  他解释道,曾经住宅开发商对于配建的商业并不重视,对商业回报率也不在意,现在住宅利润下滑后,商业项目扛的压力就更大了,必须依靠商业项目自身的循环能力提升效率。而关注商业地产这样的实体经济,通过商业运营的能力提高商业效率,就能提高资产收益能力,吸引资本市场。

  正是住宅发展的瓶颈导致了商业地产的爆发。以万达为例,在去年与融创、富力达成的世纪大交易中,其实出售的也多是需要巨大持续投资的文旅、酒店等重资产,而同样是重资产,同样需要大量投资的商业部分,仍被万达视为核心资产之一。

  对于消费者来说,更多地产商的进入,将带来消费的升级。张海勇表示,龙湖、万科、泰禾等企业一直不断在商业物业上发力,促使商业地产运营主体的多元化,改变了万达一家独大的格局,也一定程度上改变商业地产场景同质化的局面。带动了消费升级与弥合不同城市之间的消费差异;促使城市商业的多中心化与消费的区域化进一步加速。

(责编:沈光倩、杨虞波罗)