孙宏斌披露融创买地红线：资金上限+30%毛利率

　　不出海、不搞多元化，甚至在城市选择上，除了过去十年进入的5个外，未来五年也只会再进军5个，而在拿地方面除了集团的总资金上限外，还必须满足30%的项目毛利率……昨日，融创中国董事长孙宏斌在媒体见面会上，除了披露了2013年508.3亿元的销售业绩以及今年650亿元的销售目标外，也对目前外界关注的版图扩张、激进拿地、盈利空间等予以一一回应。

　　业务：不出海、不搞多元化

　　2013年，包括万科、绿地、万达、碧桂园等开发商纷纷到美国、欧洲和亚洲其他地方购置物业或开发房地产项目，此外包括万科投资徽商银行、恒大进军饮用水领域等，也使得房企出海和多元化成为一种潮流。

　　“我不理解为什么要去海外，在美国当地融资成本很低，但中国开发商背着7%到8%的利息去那里开发没有优势。如果说是为了那里的华人市场，那国内的华人多太多了。” 除了出海，对于多元化，孙宏斌表示自己对于房地产业仍然看好，不会踏入陌生而利润率低的行业。

　　孙宏斌表示，融创只在核心城市、核心地段开发的战略非常明确。“我们只有5个重点城市，只管5家分公司，使得集团的资金、精力、资源都比较集中，这是我们占便宜的地方。” 他表示，接下来五年融创还会进入5个城市，但他没有透露具体是哪些城市。

　　扩张：拿地“激进”、选城“保守”

　　与拿地时的“激进”不同，融创在城市的选择上颇为“保守”，这种选择也来自于孙宏斌本人对于市场风险的认识。目前，融创只进入了北京、天津、上海、杭州和重庆5个重点城市，此外也在无锡和苏州有少量项目。根据当天融创方面提供的一份数据，在上述5个重点城市，融创2013年的销售业绩均处于领先状态。

　　其中在北京，融创是年度房企住宅销售金额第一名，仅西山壹号院一个项目全年网签合同额即达61.76亿元。据历史资料，西山壹号院所在的海淀西北旺地块是2008年12月融创以20.1元竞得，楼面价为7000元/平方米，是当年冷清的土地市场中的地。对此，孙宏斌给出的解释为：体现了一线城市的购买力。“有些房企此前放弃北京去了三四线城市，现在想回也回不来了。一线城市土地越来越少，怎么提高单块土地面积上的价值是所有开发商在思考的问题。像北京、上海，同一地点价格差两三万很正常，所以接下来就是要比产品。”

　　土储：农展馆7万便宜 房山1万高

　　2013年9月，融创在北京拿下楼面价高达7.31万元/平方米的农展馆地王，轰动全国。加上同一时期拿下的亦庄地王，都是在调控政策还不明朗的情况下获取的。不少业内人士认为，不计代价地制造地王，正是顺驰被压垮、绿城陷入资金链危机的原因，孙宏斌因此遭到广泛质疑，但他坚决不承认地拿贵了。

　　“我现在最大的困扰是我拿的地不贵，但别人非说贵。其实贵不贵看跟谁比，我们今年参加了房山十三四块土地的拍卖，但一块都没拿，农展馆7万是便宜，房山1万是高。大家都不理解，要都理解我就可能就拿不着了，所以最好是大家都不理解”，但他承认，“土地拍卖就像是赌局，很容易碰上疯子，解决的办法就是要提前算好价，避免临场受影响。”据了解，2013年融创所拿地块楼面价和销售间约有2万元的空间，一般判断一个项目是否要获取，除了集团总的资金安排外，还要求项目的毛利率要达到30%以上。按照这一标准，2013年融创共调研了全国340个土地项目，但最终只买下了19块。

　　对于去年底融创宣布为农展馆项目引入通盛投资，以12.25亿元换项目49%股份一事，孙宏斌昨日解释称，此事早在拿地前即谈妥，只因合作方当时未准备好，所以没有一起联合拿地，只有缴清土地款后才做了股权转让。同时他确认，农展馆项目未来售价在15万元/平方米左右，楼王产品将达到30万元/平方米，目前已获政府规划批准，春节后即开工，计划于今年9月首次亮相。