成交量现减势土地市场仍高烧 今年楼市料难大涨

　　成交量已现减势 土地市场仍持续高烧 融资成本大幅提高

　　春节假期，广州天气持续温暖晴朗，但楼市的“冬天”似乎已悄然来临。根据网易房产数据中心统计，除夕至大年初五这6天，全市仅网签成交了32套单位，中心六区零成交。比去年同期的49套明显少了一大截。事实上，今年1月以来，广州楼市成交已明显呈现“疲态”，新年楼市开局趋冷的势头显而易见。华远地产董事长任志强日前在一论坛上直言，“我做了十几年房地产报告，今年第一次提出‘风险’两个字”。

　　开年“冰火两重天”

　　冰

　　成交出现下降

　　有盘价格“跳水”

　　中原地产研究中心监测数据显示，截至2014年1月26日，54个重点城市新房成交约为19万套，环比去年12月同期下调11％，同比去年1月同期下调15.6％。

　　记者在采访中发现，开发商们似乎也已经嗅到了寒流的气息，就在春节前夕，已经有房企开始进行降价大甩卖，其中表现最为明显的是敏捷地产，旗下多个楼盘优惠幅度极大。像敏捷金月湾，楼王单位亮出的优惠价为1.35万元/m2，此前，该盘的网签均价一直在1.5万元/m2以上。而公寓项目敏捷华美国际更是价格大跳水，特价单位单价仅为1万元/m2。而此前，该盘的均价一直在1.3万元/m2左右。30%的价格优惠让到场的看楼客杨先生颇为心动。但最终杨先生还是没敢出手，其理由是：“我总觉得楼市投资开始有风险了，还是再看看吧。”

　　火

　　四大一线城市

　　土地市场“高烧”

　　虽然说住宅成交量环比同比都已呈现“朝下”态势，但土地市场依然“高烧”不止。数据显示，截至2月2日，北京、上海、杭州、深圳、广州五个城市1月份的土地出让金总额已经创纪录地突破了1000亿元。其中，特别疯狂的是北京，仅1月的上半月，土地出让金已超400亿元，接近去年1月205.7亿元的两倍。

　　与此同时，其他三个一线城市的土地市场表现同样“疯狂”。1月23日，深圳则因前海地王的诞生而刷新了深圳土地单价、总价“双料”地王纪录；1月28日，央企中化集团旗下的方兴地产以101亿元总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率111.59%，折合楼面地价47609元/m2，刷新了上海住宅地块的最高价纪录；同一天，广州开年第一波土地拍卖以连出三“地王”引发市场强烈关注。

　　4大因素

　　影响楼价　　

　　“土地财政”现状未变

　　众所周知，支撑这些年来楼价飙升的一个根本原因是各个地方政府对“土地财政”的高度依赖。1月，全国各地土地市场特别是一线城市土地市场的火爆，昭示着未来一年楼价想降很难。来自财政部的数据显示，去年我国财政收入增幅明显回落。2013年全国公共财政收入累计达到129143亿元，比上年增长10.1%，但值得注意的是，国有土地使用权出让收入41250亿元，同比增幅高达44.6%，占全国财政收入的近1/3。受全年商品房销售面积增长17.3%、销售额增长26.3%的拉动，房地产营业税5411亿元，增长33.6%；契税3844亿元，增长33.8%；土地增值税3294亿元，增长21.1%；耕地占用税1808亿元，增长11.6%；城镇土地使用税1719亿元，增长11.5%，火爆的房地产市场是地方税收的重要来源。

　　据克尔瑞的统计显示，自2012年下半年起土地市场逐步回暖，2013年以来成交热度继续升温。在土地出让金方面，重点城市前11月土地出让金合计同比增长67%，主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让金快速上行，前11月一线城市土地成交金额涨幅高达195%，几乎翻了两倍。尤其令人惊讶的是，去年下半年以来，一、二线城市高总价地块频出，总价地王纪录不断被刷新。

　　对此，业界普遍的看法是，“面粉”大涨，“面包”想不贵也难。但楼市高温能延续多久？有业内人士担忧地认为，一线城市土地市场已经存在失控的风险。“我最担心的就是，开发商仍然认为会和2013年一样保持高速增长的趋势，这是非常危险的。”华远地产董事长任志强日前在一论坛上直言，“我做了十几年房地产报告，今年第一次提出‘风险’两个字”。