郁亮考察小米总部 地产大佬谋转型楼市风险加大【3】

　　那些万科的标杆们

　　第一个10年

　　索尼

　　学习营销方法和售后服务。

　　当时在业内就有这样的说法，买万科的房子，就是买万科的物业管理，而万科的物业管理，如王石所言，“就是从索尼的售后服务中延伸过来的”。

　　“用户”即平台

　　第二个10年

　　有着庞大基数的社区客户，在万科看来就是待挖掘的金矿。2013年万科开始提出社区服务全面升级。

　　如何在房地产行业的转折期生存发展，一直是郁亮急于寻找的答案，“万科未来五年之内，我觉得都没有什么特别大的挑战。我们现在所做的事情，就是五年后如何转变的问题。”郁亮如是道。所以才有了前两年，只做住宅的万科重新进入商业地产的尝试。

　　万科的这种转变在内部其实一直有着很多争议，特别是王石等老一批创业者，从1994年开始，王石用了8年时间才让万科成为一个纯粹的住宅开发商，当年还剥离了包括怡宝矿泉水在内的一系列优质产品。

　　“万科的多元化不是经营其他行业”，王石解释万科的多元化战略是由单独的开发住宅，变成城市综合配套服务商，未来万科会建医院、会建学校、会建商场。

　　赴海尔交流时，海尔的“日日顺”业务受到了万科管理者的重点关注。据说，通过该业务，海尔打造出全国唯一覆盖三四线城市甚至农村的大件物流网，而海尔计划将此建立成一个“开放平台”，不仅配送海尔产品，还将配送家具、装修材料，甚至其他家电企业的产品。而这也为海尔带来了包括KKR、阿里巴巴在内的战略投资。

　　从2013年10月底开始，万科在与投资人交流时，最常提到的一个数据是48万套——这是万科1999年以来竣工物业的套数，而万科为其中大多数提供物业服务。而在未来5年，万科服务的社区可能增加到500个至600个，其中包含了100万住户、约800万的人口规模。

　　用万科另一个学习对象腾讯的语言体系来说，这就是“平台”。在平台为王的互联网中，这意味着庞大的“流量”。2013年万科营销系统年会上万科请来了腾讯开放平台总监陈鹏做讲师，演讲的内容是“平台、能力、生态”。按照《平台战略》一书的描述，平台战略的核心就是要打造一个“生态圈”，它拥有独树一帜的精密规范和机制系统，能有效激励多方群体间互动以达成平台企业的愿景。

　　事实上，万科的谋划早早就已经开始了，而且对于“使用”其社区的客户越来越关注。2011年万科在广东清远用一个大项目的部分土地，尝试开发“养老地产”。其时万科对负责策划的顾问公司提出一个额外要求，除了惯常的销售率外，万科还要求该社区必须达到一个高比例的入住率。“我们过去说盖有人住的房子，现在改成有人用的房子。”郁亮如是道。

　　这有着庞大基数的社区客户，在万科看来就是待挖掘的金矿。2013年万科开始提出社区服务全面升级。北京房山区的中粮万科项目就是其社区商业化的一个试点，该社区建设了社区菜市场、第五食堂、华润万家、洗衣店、药店、银行，这被万科戏称为“五菜一汤”。据说这一商业模式将成为标配，出现在其他万科开发的住宅小区中。“我们2014年还会突出关于社区的普通惠民医疗和社区老人的居家护理。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示。