遏制“地王”，南京土地出让价“封顶”【3】

　　5问土地新政

　　新政出发点是保障刚需 对房价直接影响不太大

　　对于南京这一土地新政，专家学者的看法大多持正面，认为这是为了防“地王”、保障刚需人群的有益尝试。但也有专家提出执行中应注意的地方，认为执行中还需做好相关配套政策保障，不然最终效果可能流于平淡。而对于房价的影响，专家认为开发商拿地建设成本没有根本改变，新政只是对市场心理预期产生一些影响。

　　1 “限地价”能防“地王”吗？

　　这个显然能，但应同时增加透明度

　　“地王”对房价的催涨作用很明显，河西地王、城南地王、仙林湖地王等都成为周边楼盘拔高房价的理由。“限地价”的政策显然能让表面上的“地王”自此在南京作古。但作为地价一部分的保障房资金，实际还是在土地成本当中。南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，相关部门在统计时应把实际地价作为准确标准，防止给决策者及公众带来错误信号。此外，南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远认为，想做到真正地防“地王”，还需要加大土地供应量和增加土地出让透明度，让开发商对土地市场有明确预估，而不是盲目竞价。

　　2 “限地价”有助于保障刚需吗？

　　严格执行，保障配套政策会有用的

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，不论是限地价竞保障房资金，还是限地价竞保障房配建面积，最终目的都是为了拉动保障房建设。吴翔华则表示，限地价竞保障房资金的做法理论上确实可以充实保障房资金，但执行上还需要明确保障房的建设及分配政策。下一步南京可以增加公租房、经适房这类需要纯资金投入的保障房比例，这样才能真正保障需要被保障的夹心层和刚需群体。

　　3 “限地价”能够降房价吗？

　　此举对目前商品房价格影响有限

　　吴翔华认为，指望“限地价”新政直接影响到商品房价的人可能要失望了。限地价竞保障房资金的做法并未改变开发商的建设成本，开发商还是要通过全程竞拍出钱拿地。在商品生产上，成本未变，利润一定，价格自然也不会有根本改变。不过一部分地价款成为保障房资金，如果保障房推进得好，长期来看会起到平衡市场供需的作用，从而影响房价。预计一到两年之后，等这批地块及配建保障房均上市时，这种影响才能逐步显现。张辉则表示，新政目前更多地是给人造成心理预期影响，特别是近期一些城市出现房价下跌的现象，结合起来可能会造成一定市场风向的转变。

　　4 目前为何选择“竞保障房资金”？

　　简便易行，不排除今后“竞配建面积”

　　在昨日的土地公告中，5幅新住宅地全部采用了“限地价，竞保障房资金”的方式。张辉认为与竞争保障房配建面积相比，竞资金的做法显然更加方便、也易于操作。开发商只需像之前一样把土地款交上去，然后专心开发就行了，至于怎么分配，就是财政部门的事情了。但如果选择竞配保障房面积，则需要在该地块中划出一部分保障房区域，对小区整体品质的保持和物业管理都提出了更高的要求，拿地成本测算也更加复杂，开发商的接受度未必很高。不过不排除今后也会采用竞争配建面积的方式。

　　5 “90/50政策”能增加刚需房吗？

　　能，按面积计算比“90/70政策”有进步

　　对于“90/50政策”，吴翔华认为，去年90平方米小户型供应只占9万多套总销量的不到1/4，采取这一政策增加小户型配比确实很重要。应该注意的是，此次新政写明90平方米以下住房按建筑面积比例不小于50%，相比2006年国家出台的“90/70政策”（90㎡以下套数占比70%），是有所进步的。当时实行“90/70政策”时南京河西曾出现大量投资型超小面积酒店式公寓和大面积高端项目共荣的局面，开发商不愿建不好卖的刚需房，就缩小面积做投资产品。这次按面积规定则可以避免这种状况。