访谈实录：陈国强解读90后消费群体对地产新十年的影响【2】

    [主持人]:李克强总理在作报告时提出着重解决好现有的“三个1亿人”问题，推进以人为核心的新型城镇化。住建部副部长仇保兴指出，这将在很大程度上构成房地产市场的需求支撑。10年之后，随着城镇化的逐步推进，城市的新增住房需求会不会不那么强烈了？

    [陈国强]:房地产，包括住房市场，的确和城镇化的进程高度相关，我一直坚持的一个观点或者是判断是房地产和城镇化进程实际是孪生兄弟的关系，只要城镇化处在快速推进的进程中，房地产在当中一定会扮演很关键、很基础性的角色，包括住房的需求。我们从全国的角度来看，目前城市化率只有53%多，这样的城市化水平和全球的平均水平接近，和发达国家、成熟国家市场相比还有很大的差距，未来城镇化推进要达到70%或者达到发达国家、成熟市场的平均值，70%多，接近80%的城市化率，我们未来还有十五年、二十年甚至更长的路程要走。

    [陈国强]:所以再这样一个时段里，房地产，包括住宅市场，当然也有民房写字楼或者商业地产等等不同的地产形态，仍然还有比较广阔的成长空间。从住房市场来看，尽管东部沿海，以北、上、广、深为代表的东部这些重点城市，它的住房市场起步比较早，发育也比较成熟，住房市场最高峰的阶段可能已经过去了，但是还有大量中西部城市，比如二线、三线，包括四线城市，很多城市还处在住房市场相对初级的阶段，他们市场的需求，恐怕还远远没有释放完毕。所以未来十年，乃至更长时间，我们从全球范围观察，中国的住房市场从规模上来看仍然是最大的，增长空间来说也是最大的，这样一个规模最大、成长最快、发展最强劲的市场，这一点没有必要怀疑，为什么做这样的基本判断？刚才说到中国的城市化进程远远没有完成，未来伴随着城市化的持续推进，无论是住房市场还是其他形态，旅游地产、养老地产、产业地产等等，还有很可观的成长和发展空间。

    [主持人]:今年“两会”楼市中有一个关键词是“双向调控”，在这个政策背景下，土地供给能不能支撑房地产新建住宅像过去十年那样迅猛地增长呢？

    [陈国强]:实际上我们需要界定的前提是从发展的市场规模来看，2013年市场的商品房市场成交规模和金额，和五年前、十年前相比规模已经扩大了无数倍，当然像去年的商品房的成交规模达到13亿平米以上，而且出现了接近20%的成交量的增长，17%点多，成交金额是26%点多，和之前的几年相比也呈现出高增长的态势。因为2010年调控之后，房地产市场总量的增长出现了低位，2010—2012年成交规模大概保持了6%左右的增长，但是去年又突发式的达到了17%点几，目前在13亿平米的成交量的规模上，恐怕未来市场的总量规模会处在高位平台，可能会保持13—15亿之间，可能会持续一段时间，就是达到很高的量级。

    [陈国强]:从土地的供应或者说后续的市场供应来看，大家可能有所担心，会不会出现土地供应不上，这是认识上或者理解上的误区。因为从目前的市场结构或者重心来看，过去我们看到的以北、上、广、深为代表的东部沿海这些重点城市是市场的关注焦点，也是市场的供应重心、成交重心，未来市场的重心会逐渐往中西部和二三线城市转移，我个人的基本判断：这些城市的住房市场，包括其他形态的房地产，实际上还都是处在比较明显的上升通道里，后续的供应和需求都非常可观。

    [陈国强]:从土地的供给来说，一方面我们要注意新增的，像现在北京、上海这些城市明确提出来，新增住宅用地要控制规模，除了增量的增长之外，需要更多在存量土地资源上做文章，包括已经批出去的地能不能及时开发，能不能在总的土地出让份额当中适当提高住宅用地的比重。同时，在土地利用率方面再做一些文章，比如提高土地的容积率，通过这样一些手段可以在既有土地出让规模之上提供更多的住房供给，一方面是把住宅用地的比重适当调高，另一方面是在用地使用过程中把容积率适当提升，这样的话可以确保未来的市场供给。

    [主持人]:前一段时间，杭州两个在售楼盘出现了大幅降价，引发了马年的房地产市场的第一轮降价潮，市场对楼市的唱衰声不断，楼市崩盘一时成了2014年房地产的关键词。有人说2014年可能是房地产的拐点，您对此怎么看？

    [陈国强]:我个人觉得前一段杭州降价楼盘引发的对房地产的关注，有些媒体对杭州的案例解读过度了，或者是把案例放大了，实际上我们了解的情况，杭州这两个降价楼盘，之所以率先出现降价，或者是采取降价的策略有一定的偶然性，但是如果结合杭州市场的基本特点，在杭州出现楼盘的降价促销有它的必然性。为什么会得出这样一个结论？因为杭州市场的总体市场供应情况和其他城市有很明显的差别，他的市场供应偏高，库存量充足，供大于求的特征已经很明显了。特别是去年杭州的土地市场、住房用地供应量、成交量非常可观，去年一年可以确保后续新增的住宅规模超过20万套，结合过去若干年杭州市场的新房成交量大概是8万套的规模，所以这样一个市场供求关系决定了对开发商和对于一些供应比较集中的区域，未来的市场竞争会比较激烈。如果企业对于项目的资金回笼要求比较急迫，或者希望通过回笼资金来确保后续公司的正常运转，必然会运用价格的手段，通过价格上的调整，价格的促销来打开市场，以价换量，取得主动。

    [陈国强]:杭州的案例实际上反映出我们在观察市场走势或者房价走势时，需要更多关注市场最基本的因素，就是市场的供求关系，市场需求的情况，以及未来的供应情况，这是我们观察市场变化最基本的视角。

    [主持人]:媒体的过度炒作可能是出于普通百姓觉得房价太高作出的反映。

    [陈国强]:是，可以理解。