访谈实录：陈国强解读90后消费群体对地产新十年的影响

陈国强解读90后消费群体对地产新十年的影响 【访谈直播】

    [主持人]:观众朋友们大家好，欢迎收看本期的房产直播。地产界在经历了飞速发展的黄金十年之后，接下来将直面行业发展的新挑战，这些房产大佬们不约而同地着手了非房的业务，他们无疑率先筹划了企业发展的新思路。而万科地产将90创业红人马佳佳请到了他们公司，和他们一起分享90后对房子的理解，以及90后对未来房子的畅想。

    [主持人]:90后这一新消费群体对未来的房地产10年究竟会产生怎么样的影响呢？今天我们有请到了中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强先生一起和我们探讨一下这个话题。陈先生，请您跟网友朋友们打一下招呼。

    [陈国强]:人民网的各位网友大家好。今天非常高兴来这里和大家一起探讨90后不买房这样具有爆炸性的话题。

    [主持人]:90后不买房这个结论遭到了许多业内人士的质疑，媒体调查显示6成以上的90后其实是想买房的，90后买不买房其实已经不是太让人担忧的问题，而让更多开发商坐不住的是十年之后很多一线城市的90后他们将不再缺房，随着人口结构发生变化，老龄化社会影响楼市的供给需求，很多家庭三代人都有房，最后都以遗产的形式留给了90后或者是00后，这些年轻人不再缺少房子了，您认同这个分析吗？

    [陈国强]:基本上认可这个说法，我们既要静态也要动态地看这个问题，以北、上、广这一类城市来看，最近这几年依然保持了每年新增60万外来常住人口，对一个城市来说，增量的人口，就是源源不断新增的人口规模非常大。

    [陈国强]:刚才说到了他的父母或者是爷爷奶奶有房产的，这些是针对已经居住、生活得时间比较长，几代在同一个城市生活的类型。对新增的、外来的，包括大学毕业留在城市里面发展的年轻人来说，他们的房产可能仍然需要通过买或者租的方式，他们是增量，刚才提到了存量部分，上一代或者是爷爷奶奶已经购置过房产，作为独生子女，或者说现在的中国社会，他们可能不需要面对买房这样一个话题。对一部分90后来说，他是不需要买房的，不必买了。但是对于我刚才提到的外来的，或者说非本地户籍的年轻人，买房还是一个很现实或者说不能不面对的现实问题。

    [主持人]:马佳佳演讲的PPT里面给出了未来新消费群体对于住房的期待，他总结到90后的住宿是需要好的服务，还要有设计感的外观，现代化、人性化配套设施带来的极致的体验，还有一些自由组合、随用随走的洒脱享受，她认为未来会出现垂直社区。比如以前房地产商开发房子是以家庭为单位的，她认为将来的房地产开发商他们会以人的社会群体属性来划分社区，比如产生一些IT男社区，或者是女神的社区，您觉得这会成为未来房地产产品设计的一个趋势吗？

    [陈国强]:我赞成这样一个分析，不光对于90后，更早一代的，比如80后，实际上不同人群中更细分，不同人群对产品的需求和服务的需求肯定很多有个性化的要求，尤其对于90后这些新生代来说，他们追求时尚或者个性化的要求会更强烈、特点更突出。所以在房地产开发企业或者是设计的角度，在产品的定位、设计方面，更多从需求者的角度来设计，或者说把握他们的需要，这是一个很基本的要求。刚才提出比较小众的或者带有明显个性色彩的需求，在市场上已经表现得很充分了，可能不同的城市也都有类似的产品出现。

    [主持人]:除了消费者群体会对地产未来十年产生影响，还有其他哪些方面会对未来十年的走势产生影响？

    [陈国强]:从基本的要素或者从基本面来看，当然是需求和供应的关系主导特定市场的变化形态，但事实上如果我们考察住房市场的变化，这背后影响的因素是非常复杂或者非常多元的，比如整个住房制度的变革，业内把过去十年称作是住房市场的黄金十年，黄金十年怎么来的？我想背后离不开城镇住房制度改革这样一个很基本的政策调整。由于住房制度的变革，实际上形成了非常强劲的政策红利，过去经济发展保持了接近三十年将近两位数的增长，为国民经济的持续快速增长，人均收入的提升，支付能力的提升，使得千家万户城镇居民把改善居住条件、居住环境的梦想或者是需求才可以有了实现的条件。包括和住房制度相关的，在购房方面制度的创新，比如按揭制度、公积金制度、预售制度等等，制度的变化、调整，包括房地产金融方面的制度创新等等，这些方面的条件如果从影响因素来说，这些都分不开。

    [陈国强]:从基本的要素或者从基本面来看，当然是需求和供应的关系主导特定市场的变化形态，但事实上如果我们考察住房市场的变化，这背后影响的因素是非常复杂或者非常多元的，比如整个住房制度的变革，业内把过去十年称作是住房市场的黄金十年，黄金十年怎么来的？我想背后离不开城镇住房制度改革这样一个很基本的政策调整。由于住房制度的变革，实际上形成了非常强劲的政策红利，过去经济发展保持了接近三十年将近两位数的增长，为国民经济的持续快速增长，人均收入的提升，支付能力的提升，使得千家万户城镇居民把改善居住条件、居住环境的梦想或者是需求才可以有了实现的条件。包括和住房制度相关的，在购房方面制度的创新，比如按揭制度、公积金制度、预售制度等等，制度的变化、调整，包括房地产金融方面的制度创新等等，这些方面的条件如果从影响因素来说，这些都分不开。

    [陈国强]:过去若干年，房价出现快速上涨，实际上也和我们曾经面临的民间投资渠道比较缺乏，有些民间的游资把资金配置到住房市场，过去有一些投机性的需求等等有关系，这些都会影响整个市场的变化。除了供应需求最基本的关系之外，刚才提到的这些实际上都会对市场产生影响。