秦皇岛楼市“六折甩卖”调查：库存巨大引发降价促销【3】

　　库存高、新项目猛增现隐忧/

　　显然，秦皇岛的楼市实况，并没有外界传闻的“风声鹤唳”，然而在资金链紧张和巨大库存双重压迫下，上涨动力正显衰竭，未来或现“稳中暗降”的走势。

　　搜房网的数据显示，早在2013年6月，秦皇岛在售待售的122个楼盘中，有69个楼盘相继推出各种优惠，占比56.55%。进入2014年以来，将近九成的在售楼盘都在进行打折促销。

　　甚至万科这样的龙头企业在秦皇岛的项目也在2014年推出了促销活动。万科的“假日风景”精装修高层住宅项目位于海港区的北部，距离市中心20分钟车程，其项目二期即将开盘。该项目销售人员告诉记者，2014年后，项目一期剩下的部分房源推出了“二万抵七万”的优惠活动。

　　类似这样对尾盘进行促销的活动，当前在当地并不少见。降价促销背后，是秦皇岛市当地巨大的库存压力以及较慢的去化速度。通常情况下，如果一个城市商品住房存量是月销售量的12至15倍，即能支持12至15个月的供应，就属于高库存。

　　思源经纪秦皇岛分公司的数据显示，截至2012年底，仅海港、北戴河、山海关三区的商品房库存就高达635万平方米，而当年的消化量仅为156万平方米。来自秦皇岛市统计局的房地产开发数据显示，2013年秦皇岛房屋施工面积为2481.9万平方米，商品房屋销售面积为302.5万平方米，楼市存销比达到了12。

　　在库存高压的同时，新开盘项目猛增，有限的消费力难以支撑巨大的消费体量。秦皇岛统计局2013年固定资产投资数据显示，2013年全年，秦皇岛的房地产开发投资共计235.1亿元，累计比上年同期增长10.2%。房地产投资占据秦皇岛整个固定资产投资比重的近三分之一。

　　张大伟认为，秦皇岛隶属三线城市，人口本就较少，年轻人因为求职、上学等原因，选择去一、二线城市发展，近年来常住人口增长缓慢。加之城市房屋存量过大，这种城市目前的旅游产业又非常有季节性，自身的海洋经济却没有跟上发展，人口新增乏力。

　　部分银行收缩开发贷款/

　　高库存及有限的消费量，也导致了秦皇岛楼市缺乏上涨动力。一些项目价格基本不变就体现了这一现象。中国指数研究院的数据显示，2013年上半年，秦皇岛楼市一直在走“上坡路”，均价从6862元/平方米涨到7134元/平方米。6月之后，房价开始下跌，最终年底房屋均价为6940元/平方米。2013年，秦皇岛房价总体上涨114元/平方米。

　　在距离万科项目往南仅一路之隔的区块，是秦皇岛当地的房地产开发公司兴龙开发的名为“生态谷”的项目。数据显示，项目一期2011年开盘时均价为6500元/平方米。记者咨询得知，如今项目在售的房屋价格均价仍然在6500元/平方米徘徊，基本没有上涨。

　　在秦皇岛楼市的相关报道见诸版面后，秦皇岛官方曾回应 “2013年全年，秦皇岛商品住宅成交均价5876.89元/平方米，同比增长为2.45%。”

　　嗅觉敏锐的银行也有所行动。《每日经济新闻》记者在秦皇岛实地调查发现，各大银行设在秦皇岛的分行针对开发商的贷款审批没有丝毫松懈，似乎都不约而同地从资金源头上卡住了房企的“七寸”——目前，多家银行都已经收紧了开发贷。

　　“银行的开发贷款现在不好办”。交通银行的相关负责人告诉记者，今年开始房地产的开发贷款“基本办不了”。

　　在记者随后的暗访中，其余几大行的相关负责人也均表示目前地产开发贷款不好批，对地产开发公司最基本的要求条件都是2级资质与5000万注册资金。其中，工商银行秦皇岛分行还要求开发商开发经验超过10万平方米，中国银行则还要求开发公司在省内有一定排名。

　　供应加大，去化能力成疑，银行也收缩开发贷款。秦皇岛楼市前景并不明朗。