方兴上海地王延付风波 楼市低压中京沪豪宅调查【2】

　　中高端市场走弱

　　谈及金茂府，最具代表性的无疑是方兴的成名之作--位于北京广渠路的北京金茂府。但在此之后，方兴的豪宅之路似乎略显平淡。

　　据熟悉北京市场的行业人士介绍，方兴的产品并不全是豪宅类的，更多的是一些改善型的产品。

　　她表示，北京的豪宅，起码位置得在四环以内。其称，地段是决定能否成为豪宅的一个重要指标。

　　“方兴的项目基本都在五环外，这些都只是改善型产品，北京只有在中心城区的，核心城区的才能算得上豪宅。单价5、6万元/平方米在北京就是普通的改善型的房子，豪宅的总价起码得在3000万元，单价在基本都要到8万/平方米。这一类项目目前市场还比较稳定，没什么太大的变化，原来消化速度比较慢，现在还是一样。”

　　不过，改善型市场确实受到成交下滑的影响，尽管没有想象中那么严重，但整体成交的下滑导致了中高端产品购房需求的预期发生了转变。

　　该人士续称，“改善型也分为不同的层级，像3万-5万元/平方米的产品属于首次改善型，这部分现在已经开始降价了，比如亦庄的那几个项目。而二次改善型，或者是在改善型中追求舒适的，价格在5-8万元/平方米，目前价格还算稳定，但蓄客量已经出现了明显的下滑。”

　　上述人士预测，如果外部环境没有发生改变，如货币政策、宏观经济、房地产调控政策等方面没有出现利好，下半年北京这类产品的价格还会继续向下。

　　值得关注的是，对于中高端亦或豪宅市场而言，投资信心走弱是影响这类产品销量的最直接原因。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，目前上海供求关系并没有太大的变化，存量也就1000万平方米多一点，人口还是这么多。在这种情况下为什么出现价格下降？主要就是受市场预期的影响。

　　“投资性需求，特别是豪宅，不像刚需，找个打折的盘买了就算了。买涨不买跌的心理一旦出现，就会呈现旋转型向下循环。未来除非发生重大利好，比如银行准备调整准备金率等等，还有可能挽回投资信心，但这显然不太可能。所以，预计未来中高端市场会逐步恶化。”宋会雍如是说。