杭州楼市卷入限降令漩涡 房价疯狂“直降”【5】

　　从防暴涨转为防暴跌 政策转变能否带来实质变化

　　对于房地产行情的变化，中介的感受往往特别敏感，从人员的流动，流失就能感受到这个市场从热到冷的变化。那么，地方政府从防暴涨转为防暴跌的政策动向，会给杭州楼市带来变化吗？

　　杭州的楼市已经从各种促销打折演变到了直降，那么杭州楼市的变局，是局部出了问题，还是一定程度反应了楼市整体的趋势呢？

　　刘晨光是一位研究楼市信息的专业人员，近段时间，他和他的团队一直通过最一线的调研数据来分析楼市的行情。他认为，目前楼市价格下行，这和房源去化速度慢，库存积压严重有直接关系。

　　易居(中国)克而瑞信息集团首席分析师刘晨光：在整个库存当中，没有统计仅库存的话，限制性用房，就是他拿到预售许可证，但是他没在卖，他是直接抵押给银行的，大约有一万五千套，这样的话整个杭州的整个大市区，含萧山、余杭的库存是九万七千套，那么大约需要去花十六个半月。

　　梅杰是杭州本土的一家地产调研机构负责人，在他对杭州十多年的分析观测中，认为目前楼盘价格和市场的波动，正是来源于这几年杭州高价卖地，开发商疯狂抢地的结果。

　　汉嘉地产顾问梅杰：杭州最高峰能够卖到1300多个亿的土地，在2013年的时候，在它的最高峰，在2009年能卖到1100多个亿的土地，现在快五月多了，将近过半了，但是我们土地出让金才徘徊400多个亿，

　　去年杭州土地销量高达1300多亿，梅杰判断，按照现在静态价格铁定亏损或疑似亏损楼盘达将达到30个以上。那么杭州每年的新增购买量究竟是多少？这些土地需要多久才能消化完呢？分析师刘晨光给出了这样的数据。

　　易居(中国)克而瑞信息集团首席分析师刘晨光：我们来测算的话，整个杭州，新增的新领证的这些人大概是七万三千对，然后新增的人口，杭州新增的人口大约就是两万人。按照一定的系数我们来算的话，整个杭州的每年的稳定成交量应该是五万五千套到六万套，

　　但事实并没有因为价格的下跌而换来交易量的上升。那些支撑着每年稳定的成交量的人群，观望情绪极为浓厚，随着土地市场降温，杭州的房屋销售也进入“休眠”状态。

　　汉嘉地产顾问梅杰：目前为止到5月20日的统计，我们全年才卖了190万平方米的住宅，这个190万平方米占了我们1千万的量，800万的量也好，600万的量都不到，三分之一，或者五分之一，所以这个滑落是非常明显。

　　然而中国房地产协会研究员李站军却持有相对乐观的态度。他认为，中国目前的城镇化建设远没有达到国外70%的比率，房地产市场仍有较长一段时间的发展后劲。

　　中国房地产业协会首席研究员李站军：我不单纯同意那种说法崩盘和拐点，这个下滑我认为是正常的，关键是2014年1到4月份的，房地产交易量还是比2011年2012年要高，所以我觉得这个也属于正常。

　　李站军认为，分析一个市场的好坏，不仅要从去化能力和成交量等数据分析，关键还要看一个地域是否保持持续投资的能力。从他调研的数据来看，一到四月份，杭州楼市投资的幅度甚至超过全国的平均值。

　　中国房地产业首席研究员李站军：在今天经济条件下，房地产的开发投资，能有一个15.7的增幅，在所有中国各个经济产业当中，应该讲它算高的。

　　《经济半小时》记者：是全国的。那杭州呢？

　　中国房地产业首席研究员李站军：杭州大概是这样情况，杭州来讲这个开发投资，在1到4月共完全房地产开发投资539亿，和去年同期相比，是有一个36%的上涨幅度。

　　但刘晨光在他的研究中发现，杭州库存积压量过剩，至少有三分之一来源于前几年地产投机商和炒房客们形成的劣质库存，这批库存必然给杭州楼市带来阶段性的调整。

　　易居(中国)控股有限公司克而瑞信息集团首席分析师刘晨光：太多的制造业企业，太多的传统性的企业，进入了房地产行业。然后的话，其实没有太多的开发能力，但是赚了太多的钱，赚的很容易。然后行情来的时候的话，他们一直不存在产品创新方面，针对性改革方面，或者企业的公司治理方面，以及营销促销方面做相关的努力，所以说今天他们形成了，在杭州形成了三万套劣质库存，卖了三年都没有卖掉。所以我们认为这一部分的企业本来就应该调整。

　　事实上，中国房地产协会研究员李站军最担心的是房屋的品质，如果这个也随房价下跌，他认为，这才是中国房地产市场真的出现了危机。

　　中国房地产业协会首席研究员李站军：我倒是担心的是这种情况，当市场销售不好的时候，价格也往下走，开发企业对于自己所提供房屋产品的价格的质量有所降低。我希望在价格降低的同时，质量品质不能降低，如果品质质量降低，市场在我看来才是真正的拐点、真正的崩盘。

　　【半小时观察】

　　杭州的房价调整，并非炒得甚嚣尘上的崩盘，而是楼市分化局面的进一步显现。那么，楼市崩盘的标准是什么呢？ 根据国外经验，楼市崩盘必须出现因为经济发展停滞而导致房价大幅下滑情形，同时下跌时间超过3年，比如日本“失落的十年”，以及美国2008年发生金融危机以后的楼市，可视为崩盘。而杭州的情况却并不是如此。当然，降价现象也提醒市场有必要做好风险防范措施。包括鄂尔多斯、温州等地的房价下跌，已经表明经过过去10 年高速发展之后，中国的房地产行业确实在某些方面已经积累相当程度的泡沫，而地方政府对土地财政的依赖，也使得很多城市的房地产投资发展规模超过了需求的增速，如不及时调整，风险难以避免。