转型是为了回归正常 棚改将成为市场新的焦点

2014博鳌房地产论坛现场（人民网房产 唐沰摄）

　　人民网博鳌8月7日电 （唐沰）今天是“下行通道中的房地产--2014博鳌房地产论坛”的首日，众多经济学者、企业领袖、行业巨头等嘉宾齐聚，围绕着房地产的方方面面进行深入地探讨和交流。人民网房产前方报道记者发现，综观首日与会嘉宾关注的焦点，“调整”、“保障房”、“转型”等行业关键词成为焦点。点击进入博鳌专题

    调整：回归正常的过程已经开始

    2014年，房地产市场在最高峰反转进入下行通道，陷入新一轮调整周期。对于未来的预判一直是行业中所有人关心的话题。

    中国房地产业协会名誉副会长朱中一在演讲时表示，过去那种偏重于稳定房价的调控、在缺乏顶层设计和中长期制度情况下的应急调控、及过多采用行政性措施的调控必然要改变。

　　朱中一强调，今后的调控也必然要转到“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”上来。“要发挥市场在资源配置中的决定性作用，首先要研究并遵循市场经济中的价值规律、供求规律和竞争规律，使供需的总量基本平衡、结构基本合理、价格趋向价值，并通过优胜劣汰，提高资源的配置效率。”朱中一认为。

    国民经济研究所所长，北京大学、中国社科院经济学教授樊纲并不太认同“下行”的这个主题，他认为现阶段是回归正常的过程。樊纲在演讲中说道：“房地产现在逐步在开始调整，有些问题开始暴露。因此在这个意义上说，我们回归正常的过程已经开始了。”

    樊纲指出，正常的状态应该有优胜劣汰，有高有低，房地产商要做专、做精、做好、做大，要从质量、创新的角度来做，这才是正常的状态。“我们应该欢迎房地产市场进行调整。”樊纲称。

    德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平则表示，现在到了房企收购兼并的最好机会。现在资本市场对整个房地产的估值是严重超低的，优秀的地产公司，已上市的公司，应该在这个时候整合房地产，收购其它公司的股权。不是要更多的买地，而是用资本的杠杆来整合企业。“利用资本杠杆整合一些淘汰的企业，去买它的股权，而不是买资产，趁银行收资产之前，尽快把它买下来，这是最好的机会。”蔡洪平强调：“如果我们都做这个事，市场就健康了。”

    中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为，在过去10年中唯一没有变化和调整的政策就是商业地产，不管是稳增长的时候，还是抑通胀的时候，它从来没变化过，我觉得这种稳定本身也是一种政策倾向，让市场说话。“今天早上吃饭的时候，有的老总说，我们要活不下去了，我说很不好意思地告诉你，你活不下去一点都不重要，中国的房地产市场将活得非常好。”

    香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示，房地产本来就是一个周期性极强的东西，所以下行、上行没什么奇怪的。短期来说一般的市场，特别是比较成熟的市场都是有上有下的。但是在一个大发展的中国，以往的十几年基本上是一个上行的局势。到了今天，这个局势可能不在了。要是这样的话，那到底是下行还是平行呢？这个我觉得还是要考虑的一个问题。我个人认为没有人希望它下行，包括政府在内，平行是最好的。平行一段之后，跟着动荡再慢慢上升，那是最好的结果。今天中国有没有这个可能性呢？我认为这个可能性是有的。

    棚改：不能简单地和保障房、降房价连在一起

    被业内称为“干着开发商的事，操着总理的心”的华远地产董事长任志强此次将关注点放在了“利率”和“保障房”两个方面。一直以敢说直话的“任大炮”著称的任志强，在会上的惊人言语多次被掌声打断。

    任志强表示，房地产有两个影响最大的政策，一个是利率的挤出效应，还有保障性住房的挤出效应。

    任志强指出，今年整体市场的消费需求并没有减少，而是在持续增长。但是保障性住房在冲击市场，另外一个冲击更可怕，就是棚改。“1万亿投资，棚改要完成470万套，和本来竣工700万套保障性住房一起计算，会把市场打得一塌糊涂，因为保障性住房和棚改的住房数量巨大，远远超过过去每年竣工700万套的数量。”

    任志强表示，现在一年生产700多万套房子，这700多万套房子里头，在2011年以后开始有了保障房以后，商品房销售是没有跌的。2012年要求开工1000万套，2013年要求开工700多万套，相当于我们生产量的40%到50%。原来他们只占30%，现在已经变成各占50%，挤出了商品房的需求。

    任志强还称，销售的上升和下降不是在今年才开始，“我们把去年40个重点城市中前10个上升最快的和10个上升最慢的列出来，你们今天提到的某些城市情况不好，去年就已经发生了，不要以为今年才开始，是因为你们只看到了总量的增长，而没有看到细节的对城市的分析。比如说温州去年就取消了限购，别人都好的时候它已经不好了。无锡去年就出现危机了，不是说今年才出现问题。”

    任志强认为现在的保障房及棚改政策存在一些问题，然而陈淮则表示，不能简单地将棚改和保障房、调房价连在一块。“任志强一向说对的时候不多，他今天说的也不错。棚改到迄今为止，到前天国务院发通知，前两天热炒国开行1万亿，基本上没说到点上。第一，它不是简单的保障房，棚改不是廉租房。第二，和调房价没关系。先把这两条整明白了。那它和什么有关系呢？”

    第一，和今年的稳增长有关系。今年上半年房地产投资是包括保障房投资的，增速下降了，平均固定资产增速下降，这有一定的目的是和拉动投资增长、经济增长有关系，说保障房建设要从原来的国有厂矿扩大到连片改造、老旧危房改造。

    第二，和城中村改造等等留下的问题有关，很多的产权调整不到位的地方，最近又提出和共有产权房的改革密切结合起来，它和改革的很多措施完善，落实十八届三中全会联系在一块，它有这一块的内容。

    第三，保障房一直是政府单打独斗，让开发商进来，他不挣钱不会进来。棚改把政府的力量和市场的力量结合起来，把平房拆了，上面盖楼，就使市场和政策的力量相结合，找到了一个切入点。

    第四，棚改和升级有关系，这些棚改的地区很多是城市核心区，它所在的位置很好，但是是连片的低端住宅，城市的基础设施改造很难，它和商业业态、地下基础设施、交通规划、全面升级连在一块。

    转型：多元化、轻资产成未来房企趋势

    博鳌论坛上，许多企业一把手提出未来要主动转型，房地产行业由重资产向轻资产转型。不要到了迫不得已的时候不懂调整。

    首创董事长刘晓光分享了首创新的战略转型。“一个是在新的战略转型中，我们要抓住机遇，城市化、区域一体化等等方面都有一些机会。我们今天说没有面临崩盘的危险，只是面临洗牌的局面。第二个是要规划好城市、建设好城市，这是我们地产商很大的历史使命和责任。我觉得这里很重要的一点是要依靠模式转变，来创造我们内生的前进的动力。我们除了地产之外，还有很多的产业的价值，这方面我们也做了很多的探索，包括商业地产、轨道交通上盖、旅游文化地产等等。

    刘晓光分析中国未来的商业地产有以下几个方面的特点，网络化时代以后的商业地产格局是综合性更强的，比如写字楼、酒店、娱乐、饮食都结合在一起；第二个是利用网络平台做的线下服务。网络平台加一些小型的商业服务设施，通过线上线下的结合来做一些工作，结合我们自身的产业体系，比如小额信贷、担保、项目的投融资等；第三个是超大城市的城市客厅式的综合服务中心。第四个是我在台北看到的情况，它有很小的超市、百货店、饮食店，它是微型的，24小时营业，非常适合居民的消费需求。另外我们看到法国巴黎所出现的写字楼群，里面四个角都是商业服务业。这个模式转换的基本点就是把不同的产业价值点向地产来进行融合。

    花样年潘军表示，从今年开始，诸多的集团都转型了，轻资产将是一个发展方向。“现在很多人问我，我说我不希望别人再说我是开发商。我们现在想做的是最大的社区服务运营商，开发环节我仍然做，但是我做的是房地产开发业务，而不是开发商。开发商的核心是什么？搞定政府。每个公司的开发部都在干吗？搞定政府、跑程序。那么我怎么看开发这个环节？我们叫社区制造商，对我来讲是一个社区制造商，对于制造来讲，5%的利润可以接受，因为我挣钱不再完全靠开发挣钱。”

    新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪则表示，房地产的玩法已经由一心一意转为三心二意。“所谓的玩法就不能一心一意，一心一意就不叫玩了，一定要三心二意，或者是一心二意。在上行通道的时候我们是开发商做利润，下行通道的时候我们调结构，在中国房地产的下一步，我们一定要一心二意了。一心二意怎么做？像新鸥鹏现在的一个做法，它企业的经营定位就叫多产业、多业态、关联发展。”

    福晟集团董事、常务副总裁何建华表示，福晟地产没有把鸡蛋完全放在一个篮子里面。“我们也进入房地产其它领域，包括建材、装饰、弱电智能化等等方面，我们也有成立这样的公司，在进入这些领域，我们不完全是做地产开发，同时我们也不离开房地产这个系统。”

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