惠州大亚湾睡城：30层楼房亮灯房间常不足两成【2】

　　开发商

　　房产市场慢热 投资回报不高

　　据统计，2011年至2013年11月，大亚湾区累计出售新建商品房69502套，619万平方米。其中当地户籍人员购买4160套，仅占6%。

　　大亚湾房产管理局网站数据显示，从2012年至今，该局已发出159张预售许可证，房地产市场堪称火爆。大亚湾房地产协会会长谭建文告诉记者，大多数楼盘销售情况很不错，从2013年1月至11月，销售35000套，销售面积280多万平方米，销售金额近150亿元，每平方米单价近5300元。但他同时也认为大亚湾的房地产市场属于“慢热型”，投资需谨慎。

　　大亚湾房地产协会常务副会长、灿邦地产开发有限公司董事长陈江洪目前在大亚湾有六七个项目正在筹备，今年有“大动作”，包括酒店、写字楼、公寓和住宅。“撇开购买别墅或海边高档盘的少数买家，深圳买家绝大多数都是刚需改善型、工薪一族。这些人有一些资金，但深圳动辄单价3万元以上的商品房根本买不起，而大亚湾的房价只有深圳的1/6甚至更便宜。”陈江洪介绍，大亚湾好卖的公寓户型基本集中在100平方米以下、总价50万元以下，“曾经有开发商设计出200平方米以上的大户型，开盘五六年，贱卖到3000元/平方米还是无人问津。”

　　开发商们认为，大亚湾毕竟是一个产业新区，常住人口才19万，进行房产投资，无论是小业主还是开发商，都必须谨慎。谭建文说：“目前大亚湾的二手房市场很清淡，因为这几年增值幅度很小。新房的价格都不高，二手房自然更没有增值空间。”陈江洪说：“大亚湾房地产的投资回报率比国内很多地区都低。业绩好的开发商，毛利能达到20%，净利润也不高；拿地价格高、户型设计得不好的开发商，可能就在成本线上挣扎，甚至亏钱。”

　　“御玺山大峡谷”楼盘位于石化大道西，有媒体曾报道这个“2328户的大楼盘，有18幢楼，晚上7点只有两户亮灯”。该楼盘开发商郑安庭告诉羊城晚报记者，这是因为楼盘太新：“去年11月，首期470套新房才交楼入伙。”

　　郑安庭2010年开始在大亚湾买地，就是看到这一带房产市场很火爆，“但实际发现，拿地不便宜、房价卖不高，有点失望。”但即便如此，他还是计划今年开工建设总建筑面积13万平方米的小区二期，“买地有成本，你不开发，银行可不会免利息！”郑安庭也在考虑在大亚湾继续寻找新地，但一直下不了手，“好点的地都有主了，到手成本很高”。

　　入住率

　　不论三成七成 总体还是冷清

　　大亚湾住宅区实际入住率究竟如何？不同的人针对不同楼盘，给出了不同的数据。

　　陈江洪介绍，灿邦国际2010年下半年至2011年上半年交楼，目前入住率达到75%，其中八成是租客，算得上中心区公认入住率最高的小区之一。住在这个小区的刘女士则告诉记者：“一房一厅确实紧俏，但两房一厅随到随租。”

　　其他楼盘的入住率则普遍远远低于七成。

　　位于石化大道中北侧的新华联广场位置上佳，楼盘销售人员介绍，买家绝大多数都是深圳客，以自住为主。目前已交楼2栋，共计400多户，入住的有70户，入住率不足16%，另外150户还在装修。销售人员说，这个入住率在大亚湾已算“好成绩”。入夜，记者再次来到新华联小区，在已经交付的几栋楼外看到，只有屈指可数的几户灯光，另一位销售人员称，新华联的实际入住率只有3%。

　　一位带着双胞胎孙子散步的老人告诉记者，他儿子在深圳工作，平时住在深圳，周末才回大亚湾团聚，“这里环境好、空气好，就是交通很不方便，买点东西都要等儿子周末开车。小孙子在读幼儿园，将来读小学还是要回深圳。虽然说大亚湾有12年免费义务教育，但父母都不在大亚湾交社保，享受不了这个政策。”

　　也正是因为实际入住率、出租率有限，虽然很多楼盘大力促销，买家却依然比较“理性”。

　　去年12月31日，石化大道西的“畔山名居”开盘，建筑面积2.5万平方米，2015年初交楼。销售现场人头涌动，优惠幅度让人怦然心动——75平方米的户型被精心设计成小三房一厅；内阳台、入户花园另外赠送，面积达到13平方米；单价5100元，总价39万元。开发商当天还在搞“1314”特价活动，10套特价房按政策本应首付三成14万元，如果买家当天落订，则只需首付2万元，2014年再付剩余的12万元即可。但直至当天傍晚6时，这10套特价房还没卖完。