投资公寓 你了解多少?

　　在限购仍然盛行的时代，公寓依然是部分人青睐的投资品。然而，近日记者在几大公寓售楼处里发现，不少购买公寓产品的购房者，仍然不明白公寓和普通住宅的详细差别。比如位于奥体片区这种同样地段的公寓与住宅，除了产权区别外，似乎在租金、售价等方面均无区别。那么，公寓与住宅的区别到底在哪，准备投资的你，又了解多少呢？

　　贷款的区别

　　公寓：不限贷，五成首付；无首套房优惠，且不能用公积金贷款

　　住宅：限贷，个别银行有首套房优惠，能使用公积金贷款

　　公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点，同时对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是投资房产的“唯一出路”了。除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，也不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。

　　而住宅方面，则在信贷政策上采取了多样化的措施，如果是首套房，首付3成，部分银行也会针对首套房实行优惠措施。如果是二套房，则要求首付6成，利率为基准利率的1.1倍，与公寓贷款条件相近，第三套住房，银行则停贷。

　　入户与学位区别

　　公寓：不能落户、无学位

　　住宅：符合条件可落户，有学位

　　购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的；如果是综合性质，那么其中的商业部分不可落户，而住宅部分则可以落户，所以有些商用楼有一部分可以落户，但大部分公寓产品都是无法落户的。

　　和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。

　　缩水比例要算清

　　公寓：实用率7成就不错了，使用年限最多50年

　　住宅：最高实用率能达8成左右，使用年限最高70年

　　小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成左右。

　　此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。

　　隐性成本不能不知

　　公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火

　　住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火

　　公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。

　　(楼市记者 韦超婷整理)

(来源:齐鲁晚报)