各地楼市冷热不均 楼市调控告别"一刀切"

资深房地产市场专家韩世同

合富辉煌首席市场分析师黎文江

广东中原项目部总经理黄韬

克而瑞广州机构首席分析师梁永光

戴德梁行广州公司总经理黎庆文

今年的政府工作报告对保障房非常重视，新开工和竣工均有具体指标。 新华社发

　　本报问卷调查：专家解读李克强总理政府工作报告涉房内容

　　就李克强总理所做政府工作报告中有关房地产行业的五大热门问题，本报对话了业内数位专家。专家们普遍认为，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。

　　整理：记者 陈白帆、王荔珏、李凤荷、王雯倩

　　各地楼市冷热不均

　　双向调控势在必行

　　十二届全国人大二次会议3月5日开幕，李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告。政府工作报告中多处涉及房地产行业的内容，引发房地产业内人士的热议。

　　“房价调控”变为“抑制投机投资性需求”九字箴言

　　政府工作报告中，对于房地产业的表述发生了明显变化。其中，最重要的一点是，不碰“房价”，且少提“调控”。一套比较合理的行业治理思路，脉络渐次浮现。

　　对于今年政府工作报告首次未提房价调控，政协委员、住建部副部长齐骥的理解是，报告不是没提，而是有九字箴言：“抑制投机投资性需求”，这意味着一线城市要遏制投资投机性需求，限购政策不退出，同时双向调控，对库存量比较大的城市，要控制供地结构和供应结构。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭就认为：“抑制投机投资性需求这一措辞，表明政府的态度是，即便要发挥市场机制的作用，暂时仍不会放开对于投机投资性需求的调控，也就是说，限购限贷至少今年不会全面退出。”中原地产首席分析师张大伟业则认为：“继续抑制房地产投资，调控存在继续加码的可能性，但‘一刀切’的政策不会再出现。”

　　业界认为，调控不再“一刀切”也就意味着不同地区、不同城市的不同市场形态将实施不同的调控目标与方式。当前，一线城市房价偏热，供不应求，所以要求从严调控，一手增加供应，一手抑制需求，但同时，许多三四线城市房价温和(甚至下跌)，供大于求，那就需要减少供应。对于库存量大的城市，则要稳定市场需求、鼓励合理需求。

　　设定保障房建设目标可稳定商品房预期

　　杨红旭认为，这次政府工作报告涉及房地产的部分，是以保障性住房为重点的。对于保障性住房，包括棚改房，非常重视，新开工和竣工指标都很具体：今年新开工保障房70O万套以上，其中各类棚户区47O万套以上，提高大城市保障房比例，基本建成48O万套。推进公租房和廉租房并轨运行。加强住房保障后，商品住宅市场也就可以减少干预，从而尽快构建起“政府主导保障房，市场主导商品房”的“双轨制”格局。

　　业界普遍认为，在保障房体系上提出公租房与廉租房并轨，推进共有产权型保障房，这不仅减轻了地方政府在保障房建设方面的资金、管理压力，在分配环节减少牟利漏洞，将保障性住房分配到真正需要的城市中低收入家庭，分流普通商品房市场需求，长期有利于房地产市场稳健发展。 记者 王荔珏

　　关于“不提房地产调控”

　　将趋于“去行政化”

　　问

　　今年的政府工作报告中只字未提“房地产调控”，也没有讲“遏制房价过快上涨势头”。这为今年的房地产市场定下了一个什么基调？政府在当中将处于怎样的角色？不提调控是否意味着金融调控手段今后会减少？

　　答

　　韩世同：今年报告其实也提到房地产调控，但的确没有提遏制房价问题。这可能是基于：一是目前对房地产主要还是采取深化改革、构建长效机制的做法；二是房地产市场已经出现分化，国内大部分城市房地产市场已经由热变冷，只有少部分一二线城市还偏热，因此原有的调控政策和措施也不宜一刀切。而政府未来将应该从市场的参与者逐渐转变为引导者和管理者，今后行政的调控手段会逐步退出，市场和经济的手段包括金融的手段应该会强化。

　　黎文江：金融调控手段今后还要继续，流动性仍然不会放松，今年央行对房企融资、房贷不会放松，限贷政策仍将继续。

　　黄韬：不提“房地产调控”或“遏制房价过快上涨势头”不代表调控方向改变。本次政府工作报告提“改革”足有77次之多，相信未来对宏观经济结构、金融等诸多方面进行深化改革，类似土地财政、土地供应政策也会涉及，故此在政府工作报告中不是单一针对房地产作出特定表达，但若这些改革都能落到实处，从长期来看也可以达到房地产调控的效果。

　　梁永光：未来的房地产调控将趋于“去行政化”，市场的归市场，政府的归政府，将会是一种常态。政府今后将会以更多的市场化调控手段来保障房地产市场的稳健发展。

　　黎庆文：我觉得政府更加以市场经济手段来替代行政手段，与十八大精神中强调经济按市场规律办事的原则吻合。

　　关于“分类调控，

　　抑制投机投资性需求”

　　热“盖帽”冷“托底”

　　问

　　这是否为住建部部长姜伟新的“双向调控”解开了谜底？如何理解“分类调控”？“抑制投机投资性需求”的具体做法会否跟往年有所不同？

　　答

　　韩世同：“双向调控”应该是针对房地产市场两极分化而提出的，对热的区域还要向下打压和调控，而对冷的城市可能要采取向上推拉和托抬。业界有一个更明确一点的说法就是“盖帽托底”，一线城市和少数二线城市房价一再地上涨，还需要向下调控，要“盖帽”；而三四线城市楼市降温影响了地方财政收入，甚至加剧了整个经济放缓的形势，因此要向上调控，要“托底”。

　　黎文江：“分类调控”是对以往调控“一刀切”政策的反思。参与房价统计的70个大中城市，今年初已有好几个城市房价开始下降，所以，应该分类对待。“抑制投机投资性需求”的具体做法，今后可能由地方政府按分类调控的办法，实施限购或不限购。全国整体的取消限购，估计要看保障房的供应完成情况及房地产税的实施情况。

　　黄韬：对于“分类调控”可以有多种理解，我认为既可以理解为——对不健康的商品化楼市供应，继续进行限贷限售限价限购，不会放松；对保障房则是要“托”，进行大量建设。或许还可以理解为政府对不同区域的房地产市场采取不同的调控方法。

　　梁永光：截至目前，并没有对于双向调控一个明确而合理的解释。投机投资需求是一直都被打压的对象，而“首置”、“首改”等刚性需求，则一直是政策鼓励的对象。分类调控，更多应该是指减少对市场的直接行政干涉。对于投机投资需求的抑制，目前有一些新动向，如商业地产限售等，但不会成为市场的主流。

　　黎庆文：我认为这与未来全国房地产市场分化发展的预期相关，所以要分不同类别不同地区适用不同的政策，“分类”可以理解为档次、产权方式、商业或住宅。

　　关于“房产税”

　　短期内难全面开征

　　问

　　报告只以“做好房地产税立法相关工作”一笔带过，今明两年正式推出房产税的可能性有多大？

　　答

　　韩世同：从物权法立法程序来看，房产税立法就很难。本届政府决心走立法程序，不仅是房产税，而且还是房地产税立法，既有房产税立法又有地产税立法，应该会涉及面更广、立法程序会更复杂。如果要等立法后才试点和实行，今年正式推出的可能性不大。但如果房地产税采用行政立法，由国务院颁布一个房地产税的暂行条例就可以开始试行和施行了。

　　黎文江：今明两年正式推出房地产税的可能性很低。一方面，不动产登记尚未正式启动；另一方面，有关房地产税立法的研究机构，刚刚由全国人大法工委与国务院等部门协调成立，未到立法程度。

　　黄韬：从政府工作报告的表述来看，今明两年推出房产税的可能性不大。不过，在政府工作报告中继续提及房产税，相信是表达一种姿态，寻求房地产长效调控的方向坚持不变。

　　梁永光：房产税的推出，是一个系统工程。在目前各方面的配套措施并没有到位的情况下，房产税短期内推出的可能性不高。

　　黎庆文：因为未来中期而言，地区性房地产市场预期分化越来越明显，所以房地产税可能由不同地区的地方政府各自制定出台，而房产税影响较调控政策更为深远，相信地方政府都会谨慎对待，全国性房地产税出台的可能性较低，估计只有个别地方能出台地方性的房地产税作为示范。

　　关于“城镇化3个1亿人”

　　释放需求利好楼市

　　问

　　促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这将对房地产发展带来什么可以期待的前景？

　　答

　　黎庆文：总的来说是房地产在旧城改造、东部沿海城市扩张和中西部新城镇建设将有巨大的发展空间。1亿农业转移人口落户城镇，我理解主要指那些走出农村并一直在城镇务工的农民工，基本来源于中西部，务工在沿海城市，这部分落户的房屋需求估计超过80%需要在房地产市场上解决；改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，预计将激发一二线城市大量的旧改房地产项目的出现；引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，估计国家有相应的产业政策倾斜在中西部，促进就业城镇化，形成福利城镇化和住房城镇化。

　　黎文江：“三个1亿人”是宏伟的目标，要实现需要很长的时间。城镇化首先是城镇要有产业，才能带动农业转移人口成为产业人口落户城镇，避免鄂尔多斯的“鬼城”教训。

　　韩世同：这些项目对于消化三四线的房产库存和建材库存、改善中低收入者住房、促进城镇化发展会有一定的作用，但对于盘活三四线房地产而言可能作用不大。

　　黄韬：人口转移、城市改造以及城镇化的目标对地产有利好，起到一定的保证作用。此外，这次“三个1亿人”的表述对目标进行分类分解，非简单地对城市进行升格，并非把二线变一线，或者加建特区或国家新区等。我相信“三个1亿人”是本届政府刺激内需的一种做法。

　　梁永光：首先，中小型城市仍将是城镇化的主战场，还将享受城镇化释放的红利。对于房地产市场而言，需谨防前几年房地产开发过热带来的市场风险。其次，三旧改造等带来的住房需求，还将大幅上涨。这同时意味着房价有可能上升，尤其是一线城市以及明星的二线城市。

　　关于“住房保障机制”

　　民间资金空间大

　　问

　　报告提出“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”。今后保障房的建设资金方面会不会有更灵活的融资渠道？民间资金有没有发挥作用的空间？

　　答

　　黄韬：这段表述对“北上广”一线市场来说，并非很新，因为广州、北京、上海这一年多来土地拍卖基本上都是竞地价、竞配建，确保保障房的供应，这个方向是针对全国市场的。我相信，“采取市场化运作方式”是欢迎社会力量包括开发商参与保障房建设。政府曾经表示，确保保障房建设利润3%~5%，对于遇到市场调整的市场，开发商参与保障房也可以获得一定的利润保证。再往深一点说，保障房的资金投入可以打包成一个基金，政府适当提高保障房建设利润到6%或8%，与债券相约，相信会在金融市场上很受欢迎。

　　黎文江：目前，北京、广州等地都采取土地出让时捆绑配建保障房的方法，由房企负责建成保障房交给政府分配。实际上，羊毛出在羊身上，最终这些保障房投资，以房价的形式落在买家身上。所以，应当既要使民间资金正当正式地发挥作用，又要有相对稳健的投资回报。公租房、廉租房不可能期望回报，民间资金只可投入“共有产权房”建设，该房建成出售后就给予民间资金回报。该房业主以后再出售，只与政府分成，民间资金不再参与回报。

　　韩世同：住房保障机制的完善可能需要深化改革才能达成。建议参照香港的办法，由政府提供土地和启动资金、由社会公益组织来运作，居屋按市场七成定价，获利的收益贴补公屋。

　　黎庆文：未来财政拨款将不是保障性建设的主导资金，不排除会出台优惠政策和机制鼓励民间资金加入进来并成为主导资金。

　　梁永光：如要切实完成中央提出的大规模保障房建设，在融资渠道方面，需要有不少的创新。如由地方政府监管，引入第三方等形式。

(来源:广州日报)