广州：“新三区”房价会涨？ 暂有冲动无行动

撤市并区后，位于增城的合景誉山国际销售场面火爆。王雯倩 摄

　　新黄埔：“潜力股”

　　并区以后“名利兼收”

　　“并区后的新黄埔，萝岗赚了个名，黄埔赚了个利。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，黄埔区在外知名度比萝岗要高，而萝岗人均GDP为全市最高。两区合在一块，可谓名利双收。

　　“十二五”期间，广州将着力打造“一轴两城三中心”，形成新的城市发展格局。广州开发区、原萝岗区依托中新知识城、科学城和国际生物岛，成为广州东部山水新城的核心区。以目前的房价来看，算得上高性价比的都市区板块有：番禺区华南板块、白云区金沙洲板块以及黄埔区的东部山水新城板块。如果从居住舒适度来看，华南板块优于楼宇密集、交通堵塞的金沙洲板块；若论未来升值潜力，则坐拥山水生态资源、享地铁规划利好的东部山水新城板块， 实为不容错过的“潜力股”。

　　原萝岗区可细分为四大板块：萝岗中心区板块、科学城板块、长岭居、天麓湖板块。目前，萝岗在售楼盘主要集中在科学城、萝岗中心板块，譬如越秀·岭南山畔、雅居乐富春山居、万科东荟城等。而在2012年7月被定位为“高端商住区”的长岭居，将在2020年前引入500亿元投资，打造20万人口岭南风情国际一流的新城。该板块现有奥园春晓和保利越秀·岭南林语，将于今年5月开卖的珠江·嘉园也与之相邻。相比之下，天麓湖板块的项目比较少，只有一个新盘有望年内亮相。

　　增城：公园化战略

　　大鳄扎堆名盘云集

　　增城区山水资源丰富，森林、湖泊、温泉星罗棋布。规划建设三大主体功能区，实施公园化发展战略，全力推进挂绿城建设，为房地产市场发展提供良好的外部条件。眼下，增城区房地产市场已进入快速发展阶段。恒大、碧桂园、保利、金地、万达、合景泰富、雅居乐、中信、香江、敏捷、侨建、和黄等众多开发企业进驻开发，增城名盘云集。

　　从化：形成三大板块

　　成交从低迷大幅反弹

　　以优越旅游资源闻名国内外的从化，其房地产市场格局基本沿105国道带状铺开，形成三大主要板块：中心板块(街口街、江埔街和城郊街)、温泉板块(温泉镇)以及太平板块(太平镇和神岗镇)。其中，城市核心区的街口板块以从化当地客户为主，休闲度假区的温泉板块以广州休闲客户以及从化当地休闲客户居多，镇核心区的太平板块(含神岗)以太平当地客户为主，并有少部分广州中心城区外溢“刚需”客。

　　从化近年来成交价格平稳，现时均价在7000元/m2，成交量逐步扩大，总体较为平稳。值得一提的是，从撤市设区公布后，2月份成交了5万多平方米，远超2013年和2012年同期，比2013年2月成交量上涨48%。从化2月份的新房成交量更是排在全市第三位，仅次于增城、番禺，与花都持平。

　　两大猜想？

　　会否大涨？

　　限不限购？

　　赵卓文认为现时“新三区”还是投资高地，也是价格的洼地。无论是增城还是从化，平均楼价只相当于广州中心区的1/3~1/4，具有补涨的巨大动力。对开发商来说，“新三区”现在的投资开发也是一个非常好的时机。

　　但黎文江有不同看法，“很多媒体说撤市设区后‘新三区’房价要涨，我觉得是比较外行的说话。”他表示，以从化和增城两区的房地产行情来看，现阶段仍是以跑量居多。另外，从化和增城已经限价了，发展商若要涨价，只能在装修款合同中加大价格，而潜藏的风险较大。因此，目前大多数发展商处于“有涨价的冲动，但没有涨价的行动”，其客观时机还不可能促成涨价。

　　限不限购？

　　提及限购对从化楼市的影响，多位行家表示不容乐观。在赵卓文看来，从化和增城“千万不能限购，现在已经是动力不足了”。他表示，增城、从化的本地人口有限，“这两地必然是需要集聚人口，需要产业发展，需要各方面的动力。它们的发展阶段跟老十区是很不一样的。”

　　黎文江指出，从化主打生态旅游，是广州别墅最多的区域，一旦限购将对旅游度假地产是一大冲击，其中又以对别墅和高端项目影响最为严重。“如果限购的话，有指标的广州客户就不一定到从化来买了，可以到其他区去。受影响客户将近90%。”对于政府而言，增城、从化楼价位列广州各区楼价最末两位，价格洼地效应明显。两区大量的商品住宅成交有利于拉低广州市总体成交均价。

　　增城新塘板块VS番禺华南板块

　　六大指标对比 谁更宜居？

　　1.交通条件：两地上班时间均要30～40分钟车程到达天河体育中心；

　　2.性价比：新塘板块均价不超过1万元/m2， 华南板块超出1万元/m2；

　　3.满足需求：新塘板块不限购，可满足不同层次买家需求，华南板块限购，抑制投资；

　　4.生态环境：增城“花园里建城市”，PM2.5环境指标优良， 番禺则是“城市里建花园”；

　　5.生活配套：均由品牌发展商配建高品质学校、运动场馆、星级酒店、超市、医院等；

　　6.升值潜力： 新塘板块邻近增城开发区、中新知识城、黄埔开发区、 萝岗科学城四个经济发展和产业人口增长潜力巨大的区域；华南板块邻近货运客运交通枢纽中心，承担中心城区居民疏散任务。

　　昔：番禺花都设区VS今：从化增城设区

　　规划先行 发展更加有序

　　就设区而言，从化、增城并入广州与此前的番禺、花都设区时所处的阶段以及背景并不一样。“最大的不同在于规划稳定性次序不一样。”赵卓文表示，当年番禺并入广州，城市控规、整体规划是没有的。所以开发商拿到地后，很多指标都要调整，很多发展也显得无序。

　　反观增城、从化、新黄埔，这三区的规划是已经提前做好，这是两者间最大的区别。此外，萝岗与黄埔的合并，可让地广人稀的萝岗和地少人多的黄埔优势互补，两个区域从原来的竞争关系变成为携手合作，资源共享。

　　“新三区”享有的利好是基础设施投入及产业发展对房地产的带动。特别是周边条件的改善，地铁等基础设施进入新区以后，对它的地价、房价的拉动非常明显。广州现在已经不是“汽车时代”，广州未来10年的房地产市场将是“地铁时代”，所以围绕着地铁沿线的物业发展前景相当好。

(来源:广州日报)