多城市酝酿松绑限购 双向调控“如何出手”

　　【导读】百城房价涨幅连续3个月放缓，杭州、长沙等多个城市酝酿松绑限购。评论：楼市得了“冷热”病，双向调控“如何出手”？

　　央广网财经北京4月2日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，中国的房地产市场进入了神经敏感期。在上周温州传出上报松绑限购的方案后，今天有报道称，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。

　　报道提到，大约一周前，长沙、杭州等城市政府相关部门相继组织召开房企沟通会，沟通会上，有关部门向房企透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿，其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。早盘房地产板块闻风上涨，截至上午收盘，板块整体涨幅接近4%，华远地产、嘉凯城、京投银泰、卧龙地产等个股涨停。地产板块今天算是百花齐放，不过，回过头来看昨天的一组数据，我们却发现，2014年一季度，对习惯了“阳春三月”的房地产行业而言，这样一个开局则是显得相对艰难。

　　昨天，中指院发布2014年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告，数据显示，2014年3月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11002元，环比2月上涨0.38%，是2012年6月以来连续第22个月环比上涨，涨幅较2月缩小0.16个百分点，涨幅再度趋缓。同比来看，全国100个城市住宅均价同比上涨10.04%，涨幅较2月缩小0.75个百分点，已经连续第3个月缩小。

　　综合市场各方信息来看，尽管去年是房地产业的“丰收年”，多数房企业绩靓丽，但高杠杆、高负债和高资金成本所驱动的以债养债发展模式，使得房企债务风险越来越高。新一轮高库存下半年将会到来，加上不容乐观的货币政策和销售形势，预计今年房企会加速跑量，房价松动有可能会更普遍。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭将就此评论。

　　从昨天中指院发布2014年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告来看，今年一二线城市市场成交走淡的主要原因是什么？

　　杨红旭：我觉得今年是一个调整年，也是一个楼市降温年，如果说去年是整个楼市周期当中的下行，今年应该是秋天，也不排除年底年后可能会入冬，这就是一个季节轮回。

　　今年还是有很深度的这种调整的压力，从昨天发布的2014年3月中国房地产指数系统百城价格指报告来看，您觉得今年一二线城市市场成交走淡的主要原因是什么呢？

　　杨红旭：这个主要是两方面原因吧，一个原因是我们一线二线去年以来政策是比较紧的，其实去年的第四季度前后有20多个城市先后出来了一些地方的新政，进一步为楼市调控加压，那么说是政策虽然国五条没有很好的说明，但是今年四季度的这种地方新政加压之后市场出现了需求观望的态势。从另外一个方面讲，我们去年楼市成交比较火爆，而且是以自住需求为主的，那么说在一个自住需求为主的市场当中的话，火山喷发之后它需要有一个停歇期，那么说接下来2014年部分城市的需求可能会趋于平稳或者说有所萎缩，这是一个自然过程。第三就是去年卖地比较多，尤其像一线城市，像北京、杭州都是卖地量同比超过100%，因此政策面、需求面、供应面这三个方面是今年市场有所调整，当然我们有一个政策面就是获利政策，我们第一季度的房地产贷款，尤其是个人贷款的话没有像以前一季度放松，反而是进一步收紧，这也成为抑制需求的很重要的方面。

　　消息综合起来对于买房的人来说是好消息还是坏消息？

　　杨红旭：就目前而言，我认为是一个利好消息，如果说是有些客户不是特别的急于买房子，那再等一等看一看，可能在某些城市下半年甚至明年出手的话这个价格比现在或者说比去年下半年会稍微实惠一点。

　　确实最近一段时间，部分地方的房价下跌房地产商叫苦喊疼以及楼市崩盘这样的言论都会经常的出现，与此同时我们也看到了京津冀协同发展战略、冬奥会概念的的推出又有很多的城市的房价是还在涨的，你看今天上午地产板块也有非常大的活力，那你觉得这种楼市的冷热不均这个局面是不是今年还会延续？

　　杨红旭：因为全国的大势走向是高位盘整逐步降温，但是大势居下的话是区域分化，包括项目产品进行分化，这就是一个基本的态势。这种分化其实是从2012年就开始了，其实像2009年和2011年那波楼市上涨是部分区域部分产品都是大涨，鸡犬升天，而这次的话就是一线二线偏热，三线四线偏冷。像保定突然炒作非常疯狂，价格涨了一成两成，这都是一些个别的偶发的事件，这种偶发事件不足以改变全国市场的大势，因为偶发事件一般是经过炒作之后会降温就像去年我们9月份到大概11月份上海自贸区的普通地段也有一波炒作，大概也涨了有2、3成，后来也降温了，所以像保定这种情况我认为是昙花一现，炒作这么疯狂很快就会降温。

　　既然是这样一种短期的行情在目前这种地方经济增长乏力，楼市成交低迷的多重压力之下，您觉得一些地方松绑限购的可能性大吗？

　　杨红旭：松绑限购可能性比较大，两个原因，一个原因是我们今年两会报告当中首次提出双向调控，就是根据针对不同城市进行调控，这就意味着我们部分的二线和多数的三四线城市楼市没有像一线那么疯狂，涨幅也不大，所以这种地方今年放松限购的可能性比较大，当然说全国限购城市只有48个左右，那么说很多地方的话是不用放出限购的，因为本来就没有限购，它可能是通过其他一些措施进一步刺激楼市，那这样的话就会改变当地的这种购房人的预期，所以可能会对购房者的情绪稳一稳，但是仅靠地方政府的这种刺激和救市我认为还不足以扭转大势，因为有政策，我们最重要的政策是货币政策，房地产贷款政策，这个掌握在中央手里面，银监会、央行手里面，地方政府一般很难从货币信贷方面提供大规模的支持。

　　未来这个房价调控政策还可能会出现怎样的变化？总体来看这个对房价的影响将会如何？

　　杨红旭：今年的政策我还是重复一个观点，第一中央层面不会再出国几条了，因为整个经济要稳增长，我们楼市出现降温的增调，所以中央是没必要出台进一步的调控政策的，但是因为分类指导，所以说一线城市可能继续重组，部分的三四线城市还有二线城市可能会适度的放松，然后我们要看长效机制当中的一些政策，比如说是住房信息联网，不动产统一登记甚至包括房产税的一些立法等等，长效机制今年可能会继续推进，所以说中央层面没有什么波澜，地方层面肯定会有好戏看，看到会很热闹，这几股力量共同左右着今年中国政策的各方面的变化。

(来源:中国广播网)