月星首个商业地产项目卡位遇挫 环球港面临调整【3】

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　　商业地产单玩概念赚不了钱

　　上海商业开发过热，环球港一度被质疑“生不逢时”。在业界看来，作为上海商业的“巨无霸”，环球港要在高投资、高运营成本及高人力成本的压力下实现盈利，充满着挑战。

　　月星集团董事长丁佐宏在接受媒体采访时也曾坦承，上海商业确实存在过剩现象，但多数商场“千店一面”缺乏特色。他表示，对于这样一个投资大、回报周期长的商业项目，月星并不期待短期盈利，而是将其作为一个长期项目来开发建设。

　　为什么在商业地产上缺乏经验的月星要积极涉足这一领域？其所处的大背景又是如何？在资深零售专家、中发商业管理集团CEO丁浩洲告诉《每日经济新闻》记者，月星做商业地产是看重了商业地产的增值，按照其早前的靠租赁开设家居卖场盈利并不是长久之道。“即便拥有家具业态，也不是很好拿地，像月星这样，有一个比较好的商业概念，拿地也是比较容易的。”

　　在住宅地产较为低迷的当下，众多开发商均扎堆商业地产，且其中不乏众多行业外企业，除了月星，红星美凯龙也是其中之一。基于此，购物中心的数量快速增加。

　　根据数据显示，今年第一季度，上海社区购物中心数量达到88家，主要集中在宝山、浦东新区，以及城乡结合部的外环和远郊新城板块。齐晓斋表示，眼下，实体商业受到两股比较大的冲击，一是电子商务，二就是过快的实体商业发展速度，这是全国都面临的问题。

　　业内人士指出，从2012年之后，基本所有的项目均面临同质化这一问题。“没有特色、主题等，是很难形成竞争力的。”因而，即便开发商聚焦商业地产开发，商业地产的门槛也没有降低，在同质化严重的情况下，反而越来越高了。

　　即便总体供应量庞大，但在业界看来，购物中心的有效供应量仍旧不足。睿意德中国商业地产研究中心此前从其监测的上海400多家购物中心中，挑选出100家大中型购物中心，在比较了年营业额、客流、客单价、财务回报等指标后，得出结论指出，优质项目仅占三成。而造成优质项目缺少的原因无非是盲目模仿导致商圈重叠，一些购物中心在定位、服务方式、品牌组合方面，陷入同质化困局。

　　有行业人士告诉记者，一个商业项目在开发前，开发商会评估土地以及配给的住宅整体收益以及土地未来的增值情况，另外也会看商业需要几年的培育期以及招商情况将如何……不过，很多开发商只要评估后了解到，项目中可以销售的物业能够贴补商业带来的亏损，评估结果基本就算可行了。

　　陈丽琳表示，对于一个优秀的购物中心来说，招满不是最终目的，而是要持续满铺，经营得好商业资产才能增值。“比如iapm这样的商业中心，产品的卖点和定位做得非常好。”

　　上述业内人士指出，一般持有型物业前期的投入以及后期的运营成本滚动起来涉及资金层面都是非常大的，没有一个这样的项目可以在很短时间内就把现金流平衡起来，问题在于如何在产品的定位、产品的组合等方面缩短培育期，进入收获阶段。

　　丁浩洲则指出，商业地产不能单玩概念，“真正的商业地产需要商业能赚钱”。在他看来，类似月星环球港这样的项目，其盈利模式并没有突破性变化，单靠设计等方面的变化带来的吸引力并不强。