西安商业地产库存超530万方呈现“难消化”局面【3】

　　特色化和综合业态是商业地产发展趋势

　　在记者走访的西安民生、开元、百盛等商场发现，业态结构从整体来看仍以购物零售为主，休闲娱乐业态并不完善。

　　在电商快捷、廉价的冲击下，打促销战已经不再被消费者所青睐，西安的各大卖场也在逐步改变原有的单一功能，引进更多的餐饮和休闲娱乐业态。如小寨赛格、赛高国际、世纪金花、新世界百货等都在不断延伸自己的服务，在原有购物功能上，增加了餐饮、女性护理、休闲、娱乐等多重功能。

　　对此，陈丹表示，随着西安城市改造步伐的加快，传统百货开始转型升级，而新的商业综合体则在定位中寻找新的上升空间，融入“乐趣与生活”成为着力点。她说，一个商业项目如果有足够的体量，就要形成多业态的综合性服务中心，如果体量小，就要某一方面突出自己的特色，这样才能带来客群。

　　“强调体验性消费为核心的变革正在兴起，突破了单一零售模式，满足人们‘一站式’消费需求的复合型业态将是大势所趋。”陈丹说，购物中心时代的到来，使商业地产不仅是单纯满足购物的需求，更加强调“体验式消费”，能够全力带动家庭式消费的儿童业态就开始成为西安各大购物中心的标配。

　　随着西安商业地产的日趋发展，同质化现象严重。如何体现差异化，文化主题体验的概念逐渐被开发商认可并应用于项目中。西安曼蒂广场策划部部长白雪表示，这种发展趋势也符合了西安国际化大都市的发展目标。过去，西安属于普通商业地产模式，仅限于单纯的购物体验。发展至今，已融入了更多的本土文化及历史旅游文化，代表项目如大唐西市，曼蒂广场等。未来，商业项目在原有文化基础上，还将融入异国文化、绿色生态等文化理念，也将涌现一批具有浓重艺术气息的主题文化街区。

　　“综合性多业态和特色化的发展是未来商业地产的趋势”，在分析未来西安商业地产的发展时，张裕鹏表示，购物中心不再局限于以层为单位固定分布业态，而是在各个楼层进行业态混搭，大量体验式业态，如咖啡馆、书吧、文化主题展等广泛布局在各个楼层，从而提高购物者在各个区域的到达率并激发到店者的消费欲望。

　　记者观察：

　　西安的商业地产正处于“大浪淘沙”之际，无论本土企业还是外埠企业；无论是写字楼、购物中心还是城市综合体都将接受市场的洗礼。市场潜力无限，但需要的是满足各个阶层需求、定位精准的有效供应，而不是遍地开花、毫无创新的建筑垃圾。在经历了“生死浮沉”之后，西安商业地产也必将开始寻求新的“质变”。