自动设备真能提高毛利吗?/
既然包干制物业管理带来业务利润比酬金制更高,为什么公司要选用利润不高的酬金制物业管理?
2011年,彩生活包干制物业管理的毛利润率只达到了4.1%的水平;2013年彩生活包干制物业管理35.2%的毛利,对于物管行业平均毛利率来说,也同样是一个天文数字。
彩生活是如何做到的?彩生活给出的答案是——通过标准化、集约化、自动化策略,减少人工成本上升带来的影响,以提升纯利水平。公司公布的数据称,截至2013年底彩生活每百万平方米管理建面的雇员数是121人,而中国指数研究院公布的数据,2012年百强物业管理公司每百万平方米管理建面的雇员数是242人。
根据资料,彩生活采用停车场保安系统、远程监控摄录机等设施降低员工数量,以降低成本。彩生活的包干制物业管理毛利润率因此由2011年的4%左右飙升至2013年的35%。
然而,这种方法是否真的能让彩生活的物业管理利润水平有大幅度提高,却是一个疑问。绿城一位负责园区管理的人士说,事实上每家物业管理公司都在用自动化代替人工,但是要用自动设备替代一半以上的员工,却是一件不太可能完成的事。特别是在设备使用初期,公司需要花费一大笔的安装费用,后期也需要为使用和维护这些设备支付费用,算下来节省成本的幅度不会太大。
事实上,持类似看法的行业人士不在少数。他们都认同自动化设备可以替代部分人工,但对替代人工的数量和因此节省的费用持保留看法。
根据彩生活公布的资料,公司是从2012年下半年才开始大规模地升级其自动化设备,截至去年底共在全国79个小区安装了自动化设施,上述使用自动化设备的小区只占到彩生活管理436个小区的不足20%。
在这样的背景下,彩生活又是如何实现包干制物业高毛利的?《每日经济新闻》记者通过其控股股东花样年集团向彩生活发出有关采访提纲,但截至截稿,后者未作回应。
终止物业服务的小区增加/
不过,对彩生活来说,大量使用自动设备,在降低人工成本占费用比重的同时,似乎也影响到了用户的服务体验。
家住成都某花样年管理小区的一位业主对《每日经济新闻》记者表示,由于使用了自动设备,小区的保安数量明显减少,但随之而来的是安全风险增加。她不时听到小区有业主被偷盗的传闻。
上海杜跃平律师事务所律师杜跃平说,根据有关法律法规,当业主大会上有2/3的业主要求更换物业管理公司时,物业管理公司就可以被更换。
招股说明书显示,2011年花样年有6个管理的小区终止了其物业管理服务,2012年是9个,2013年达到22个,占到其管理的小区总数的5%以上。根据花样年公布的数据,其大部分管理的小区将在2014年和2015年到期。
对彩生活来说,新的管理方式能否赢得服务的小区业主支持,进而能够继续管理小区非常关键。如果大量的小区最终和公司解除管理合同,那么公司未来的发展前景显然将受到影响。知情人士透露,彩生活大量兼并物业管理公司甚至以并不高的收费增加管理小区的目的,就是为了获取更多的业主资源,去发展包括电商在内的增值服务。这一块收入成长空间很高,也正是资本市场最为看重的。
绿城集团负责物业管理公司的有关人士也认为,提升物业管理的利润,靠降低成本来实现无异于杀鸡取卵,要让物业服务的增值服务获得更高的收益,提高质量是一项不可缺少的前提。
来自香港媒体的报道称,目前香港市场还是比较看好彩生活的盈利前景。按招股价3.30~4.60港元,彩生活2013年市盈率59.74~83.28倍,市账率3.59~3.71倍,这些指标均远远超过大部分内房股。
上一页 | 下一页 |