远洋地产毛利率连降三年 完成全年销售目标压力大【2】

　　毛利率连续三年下滑

　　在翻过了所谓“三座大山”之后的远洋地产,显得斗志昂扬。

　　今年年初后的短短数天,远洋地产便分别抢下北京房山、昌平和门头沟三块地,耗资73亿元人民币。

　　时至8月,远洋地产再次出手夺下位于北京通州区的四块地,总价约为39.39亿元。粗略统计,远洋地产今年拿地总额已超112亿元。而据透露,远洋地产今年的拿地预算是150亿元。据时代周报记者统计,截至2014年6月30日,远洋地产的土地储备为2232.4万平方米。

　　“虽然略有激进,但是也算是战略性补仓。”睿信致诚管理咨询总经理郝炬告诉时代周报记者。在募资上,远洋地产在今年7月成功发行了5年期利率4.625%和10年期利率6.000%共计12亿美元的美元债券,折合人民币约74亿元,这也是今年以来中国地产行业美元债发行的最大规模。

　　“发债并不是为了去拿地,而是希望借这次评级的契机,逐渐调整目前公司的债务结构。”远洋地产内部人士透露,远洋计划在未来逐渐降低境内融资所占的比重,并提高成本较低的境外融资占总债务的比例。

　　“远洋地产去年底的内债外债比例大概是8:2,我们希望通过几年的调整,慢慢将这一比例平衡到6:4,短期负债从目前比重的1/3降到1/4以下。”

　　远洋地产扩张的“雄心”显然并不止于此。

　　9月15日,远洋地产宣布其全资附属公司北京远东新地置业有限公司(以下简称“远东新地”)收购中山市大信彩虹家园房地产开发有限公司(以下简称“中山大信”)51%的股权,中山大信将成为远洋地产的非全资附属公司。此前6月,远东新地收购了中山市远见房地产开发有限公司20%股权,两个公司共耗资2.82亿元。

　　在远洋地产迅猛扩张的背后,虽然业绩飙升,但其降至“冰点”的毛利率却也成了其不得不正视的问题。据资料显示,远洋地产2014年上半年的毛利率为20%,相比于去年同期的24%,又再次下降了4个百分点,这已经是其毛利率第三年连续下滑了。

　　中投顾问项目总监朱文嘉告诉时代周报记者,在如今楼市行情不好的情况下,房价难以提升,企业毛利率自然不看好。远洋地产的解释是,现在毛利率已经触底,今年毛利率将有所提高。对于远洋地产来讲,其所深耕养老地产和商业地产大都还处于一个孵育期,短期之内很难见到利润回报或者快速回款,而住宅方面地价成本正不断地提升,而房价短期之内难有回升,虽然远洋地产实行高周转模式,但成效与否,还是要靠其成本控制和产品结构的调整。

　　完成全年销售目标压力大

　　毛利率欠佳的同时,今年的远洋地产也面临着巨大的去存货压力。

　　据资料,远洋地产2014年上半年协议销售额132.3亿元,同比骤减26%。截至8月底,远洋地产协议销售额174亿元,相比于其400亿元的销售目标,仅完成43.5%。对于远洋地产来讲,若想用仅剩的4个月完成今年大半的销售目标,压力可想而知。

　　郝炬表示,之前,远洋地产的周转速度相对比较慢,另外今年上半年楼市比较低迷,信贷紧缩,购房者观望情绪浓重,业绩不佳是很正常的事情。

　　下半年,北京市场依旧是远洋地产的主力军,“远洋地产在北京区域全年的销售目标为120亿元。”据了解,除了远洋天著(资料、团购、论坛),新天地、万和四季以及悦山蝶墅同样于9月有新盘推出。例如,远洋万和四季(资料、团购、论坛)、悦山蝶墅等项目均是低于周边价格入市。以悦山蝶墅为例,该项目共有5栋楼,总计100套房源。

　　然而,8月,作为全国楼市风向标的北京楼市2014年以来库存量持续上升,去化时间17.33个月。郝炬说,今年上半年,众多房企的销售目标完成度都不好,为了冲业绩,房企之间预计还有一场“血战”。

　　“因而,要在剩下不到3个月时间里,完成200亿元以上的销售业绩,对远洋地产来讲还是有很大的压力。”中投顾问项目总监朱文嘉认为。