远洋地产毛利率连降三年 完成全年销售目标压力大

　　尽管已然沉寂多年,但远洋地产控股有限公司(03377.HK,以下简称“远洋地产”) 却似乎并不甘于平凡,在翻过所谓“三座大山(稳定股权结构、发展投资物业、全国区域布局)”之后,远洋地产正式开启了自己的扩张之路。

　　今年以来,从“疯狂掠地”、12亿美元的海外发债,收购公司再到拓展商业地产、试水房地产金融与养老地产,谋求高周转,远洋地产无一不用自己的方式向外界展露着自己的 “野心”。

　　今年上半年,远洋地产实现营业额178.4亿元,同比飙升96%,但逆市之下,远洋地产“欠佳”的毛利率成了其不得不面对的“软肋”。数据显示,上半年,远洋地产的毛利率20%,连续第三年下滑,远低于行业31%的平均水平。

　　显然,远洋地产的扩张之路并不好走。对于远洋地产来讲,除了积极地调整发展战略以外,去库存也成了其面临的头等大事。但是,8个月过后,远洋地产的协议销售额仅完成销售目标的43.5%,在剩下的时间里,远洋地产要完成余下目标实属渺茫。时代周报记者曾试图联系远洋地产,截至发稿前尚未得到回复。

　　商业地产步入收获期

　　随着2010年国资委要求非地产央企退出房地产业务,远洋地产和中远集团长达17年的“爱情长跑”宣布走到了尽头,而“接棒”的正是中国人寿和南丰控股。至此,褪下了“央企”光环的远洋地产,也拉开了其长达数年的股权争夺的序幕。

　　“去央企化后,资金、资本成了制约远洋地产发展的瓶颈”,远洋地产董事局主席兼行政总裁李明曾表示。据资料显示,截至2011年底,远洋地产尚有高达140亿元的短期贷款和50亿元的土地款需支付,而2009年至2011年,远洋地产的经营现金流却一直是负数。

　　为满足资金需求,除了加速销售,出售资产以外,融资也就成了远洋地产维持运营的一根“救命稻草”,但高昂的融资成本却也让远洋地产叫苦不迭。

　　据资料,截至2012年底,远洋地产的总利息开支高达29.46亿人民币,而借贷总额为323.93亿元,到2013年底,这个数字又分别达到了25.85亿元和352.95亿元。

　　中国人寿、南丰控股通过融资均先后入主远洋,“大当家”之位数次易主,这种变化一度让远洋的股权结构难以稳定,造成管理的混乱。事实上,“外人”增持股份来撼动自己的领导地位,虽然并不是李明所愿意看到的,但为了缓解不堪重负的财务,远洋地产也无可奈何。去年11月,远洋地产再次融资近50亿元人民币,至此中国人寿持股增至29.04%;股东南丰集团持股增至20.98%。随着两者的增持,远洋地产股权结构才趋于稳定。

　　区域布局上,“在2011年,远洋地产270亿元的销售收入来自9个城市,而到2012年则来自17个城市。”李明表示,截至今年上半年,远洋地产的区域调整工作已经全部完成,为了提高效率,其内部还实行了从原来的“总部—事业部—城市公司”,到如今“总部—城市公司”的管理变革。

　　商业物业上,“经过四五年的培育,商业地产已经到了逐渐成熟和收获的阶段,目前远洋商业地产持有规模在100万平方米左右,今年租金应该可以超过10亿元,上半年是5亿多元。”远洋地产内部人士表示。目前远洋商业持有面积95%集中在北京,以写字楼为主。未来每年还会有超过30万平方米的商业地产投入运营。

　　日前,远洋地产还耗资近40亿元连夺四块地,加码商业地产。

　　随着远洋地产的变革,其中报也交出了一个可观的答卷。据资料,远洋地产2014年上半年营业额达到178.4亿元,同比增长96%;净利润为22.39亿元,同比增长58%。而现金流上也有很大改观,据资料显示,截至2014年6月30日,远洋地产现金资源共计167.91亿元。