想换物管？先成立业委会吧

文/图表：记者 陈白帆（除署名外）

　　近日，《广州市物业管理暂行办法》（以下简称《办法》）正式发布，并将于5月1日起施行。《办法》建立了多轮补选制度，并规定选举产生的委员人数达到5人即产生业主委员会。以往因为难以征集业主意见，导致难召开业主大会形成决议，《办法》也创新性地提出，需要业主共同决定的重大事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。未来，电子投票系统可能主要采用手机短信等形式进行表决。

　　广州市物业管理协会副会长谢凯表示，《办法》确实让业委会的成立更具实操性，也将有助于业主自行选择物业管理公司或者对物管费用调整有更多话事权。

　　针对一些小区对目前物业管理公司不满，希望能够引入更多物管公司参与竞争，从而选择一家适合自己小区的物管公司，广东省注册物业管理师协会会长许建华建议，虽然业主大会可以决定选聘和解聘物业服务企业，但作为业主大会的执行机构，小区还是应该尽快召开业主大会，选出业委会，由业委会代表业主对社区的决定进行具体操作。

　　挑物管先看资质

　　有业内人士透露，大型开发商的物业管理公司一般连自己公司的楼盘都忙不过来，往往不会参与其他楼盘物管的招标。

　　记者在广州市物业管理行业协会网站上见到，在招聘信息栏中，通过点击有招聘需求的物业公司的职位名称，可以清楚地看到该公司的资质等级、企业性质和联系方法等。这是有更换物管公司需求的小区了解其他物业公司的途径之一。谢凯表示，资质不同的物管可以服务的项目类型会有所不同，有的面积较大的社区只能选择二级资质以上的物管公司。不过，级别虽然与服务质量有一定关联，却不能完全画等号，资质同时还要看物管公司成立的时间、管理项目的数量和面积等方面。

　　案例

　　他们为何十年不交管理费？

　　家庭收入不错，住的又是管理费不到1元/m2的楼梯楼小区，他们居然10年未交管理费，到底所谓何因？记者近日来到芳村汾水某楼盘踩盘，得知该小区近1/4住户拒交管理费，管理处多年来屡屡起诉相关业主，但最终都无法收到拖欠的管理费。

　　张先生在2003年购入该楼梯楼小区的单位，入住后不久，天花板漏水。他与楼上住户协商未果，希望管理处出面协调。不过，物管公司也“搞不掂”楼上住户，最终张先生自己出钱解决问题。自此一役后，张先生对楼盘管理处的能力产生严重怀疑，他声言，除非管理处能够让楼上住户归还他“埋单”的漏水修理的费用，否则他不会再交管理费。从此，他们家就列入了楼盘管理处的欠费“黑名单”。说起10年的“老赖”生活，张先生表示，凡是管理处敲门来“催数”，他们在家就“诈唔知”。

　　张先生从其他欠费住户处得知，大部分欠费住户都希望成立业委会，疑因现任物管公司阻挠而未果，因此希望成立业委会的那部分住户以罢交管理费来抗议。 记者 李凤荷

　　解读

　　成立业委会可求助政府部门

　　成立业主委员会是“前期物业管理”和“物业管理”的分界线，前期物业由开发商选聘，在业委会成立后若对原来的物管公司不满意，就可以选择新的物管公司。

　　对于中小型住宅小区来说，成立业委会并没有想象中那么难，但业主们必须积极寻求来自政府相关部门，特别是基层管理部门比如街道办事处、派出所、区国土房管局等的帮助和指引。分区开发的大型社区想要成立业委会则比较困难。根据《办法》第五十一条，“划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合成立业主大会条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法”。

　　业内人士表示，目前成立业委会的小区多是“油水”不多、开发商实力不强的小型楼盘或房改房小区，大型小区则因为涉及开发商和旗下物管公司的利益，很难仅仅依靠业主投票的方式建立。

　　招标可咨询行业协会

　　广东省注册物业管理师协会会长许建华表示，很多小区的业委会不大清楚如何对物管公司进行招标，实际上可以通过广州市物业管理协会网站或广东省注册物业管理师协会网站找到相关行业协会，协会一方面可以向小区业委会推荐适合小区的物业管理公司，也可以推荐相关的专家给小区业委会咨询，并且帮助小区业委会开展招标工作。小区业委会还可以找相关的律师事务所帮助进行招标工作。

　　行内人士介绍，为解决前期物业服务合同与物业服务合同的衔接问题，根据相关规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满时，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

(来源:广州日报)