地铁与房产：临港对16号线新区段开通反应平平

　　上周末，轨道交通１６号线罗山路站至龙阳路站的线路开通，临港新城（板块楼盘、地图选房）终于直接与浦东中心板块相连。

　　自去年以来，随着自贸区的挂牌和１６号线罗山路站至滴水湖站的开通，临港板块的房价和地价双双迎来历史高位。但上周罗山路站至龙阳路站的线路开通后，临港板块的楼市却并未受到影响。除了线路开通时间较短板块来不及“反应”以外，也和临港自身的产业结构特点以及自贸区扩容消息有关。

　　“双管齐下”炒热临港板块

　　１６号线龙阳路站至罗山路站线路开通后，乘客可以从滴水湖站直达龙阳路站，与龙阳路交通枢纽既有的２号线、７号线及磁悬浮进行换乘，未来还能和１８号线进行换乘，从滴水湖到龙阳路的路程总耗时１小时左右。与其他线路相比，１６号线不仅途经滴水湖、野生动物园等景点，也经过惠南镇、周浦等大型社区，因此周末及节假日的高峰客流可能并不逊色于工作日高峰客流。

　　随着去年轨交１６号线罗山路站至滴水湖站开通，轨交沿线板块的楼盘曾受到不小的鼓励。从去年的数据来看，１６号线主要涉及的５个板块（周康（板块楼盘、地图选房）、航头（板块楼盘、地图选房）、新场（板块楼盘、地图选房）、惠南（板块楼盘、地图选房）、临港新城），新建商品住宅供应高达１１１万平方米，环比上涨２７．６％；新建商品住宅成交面积１４３．６万平方米，较前年全年成交量大幅上涨５５．１％。受到成交量井喷的影响，１６号线５个辐射板块的新建商品住宅供销比从前年的０．９下滑至０．８，供不应求的现象加剧。

　　而临港板块除了１６号线带来的“火爆”，更有自贸区概念的“加持”，并一度造成土地市场价格和房价双双走高。２０１３年年底，临港新城以平均４００％的超高溢价率拍出７幅袖珍商住用地，楼板价由年初３０４１元／平方米一度冲破１．６万元／平方米，创历史新高。２０１３年１２月１２日，上海锦绣投资以３．８２亿元摘得的浦东新区临港新城主城区ＷＮＷ－Ａ１－３－２地块，溢价率高达４８９．８７％，成为２０１３年溢价率最高的地块。

　　而临港板块的房价在２０１３年也同样“不甘示弱”。去年１－９月，受到自贸区概念和总体市场趋好的影响，临港板块的价格处于较为平缓的上涨区间之中，但是随着９月自贸区的挂牌，部分价位较高的楼盘入市，其价格在去年四季度出现了显著提升，１２月甚至达到了１．６４万元／平方米的高点。２０１３年前１０个月，临港新城板块新房供应和成交面积为１７．８和２２．８万平方米，分别是前年同期的２．７和８．８倍，无论是供应还是成交都达到最高值。与此同时，２０１３年前１０个月临港新城板块新房成交均价为１．２万元／平方米，同比上涨１６．９％，远高于同期全市整体房价涨幅５．６％的水平。

　　新站点开通板块反应平平

　　早在１６号线罗山路站至滴水湖站线路开通时，就有业内人士表示，等罗山路站至龙阳路站线路开通后，临港板块的价值将得到再一次提升。因为在这段线路开通之前，临港新城虽然有轨交资源，但距离市区较远，很多置业者在心理上难以承受。而随着罗山路和龙阳路地铁线的连通，将直接拉近临港和市区的距离。这对于临港新城自然是一个利好。

　　那么，随着线路的开通，临港板块究竟有什么反应？记者采访了德佑地产分析师赵葆根。他认为临港板块目前一言以蔽之就是“没什么动静”。他谈到，截至昨日，临港板块本月的成交面积为５０００平方米左右，并未超过１１月的水平。“板块内的上波推盘就是２８日推出的紫菁庭，也属于正常的推盘节奏。总之，在供应量、成交价格上，地铁线路的开通并未对临港造成什么影响。”

　　之所以会出现这种情况，赵葆根认为，新地铁线路才刚开通，还需要给业主一定的反应时间。从长期来看，新地铁线路也不会对板块造成太大影响。一方面是因为近两年来临港板块的地价和房价已经提早透支了自贸区概念，地铁线路的开通并不足以刺激到大家的神经。另一方面，近日在全国人大常委会第十二次会议上，国务院决定扩展上海自贸区的范围，加入了金桥开发片区、张江高科技片区和陆家嘴金融片区，面积将从２８．７８平方公里扩至１２０．７２平方公里。尤其是陆家嘴金融片区，不但包括了传统的陆家嘴金融贸易区，并且将周边的花木、联洋、源深、世博滨江、前滩等区域也纳入了自贸区范围。自贸区的扩容让希望留在自贸区内的企业有了更多的选择，临港的自贸区优势也就被稀释了。

　　从今年临港的房价可以更直观地看出开发商、业主对临港热情的减退。今年临港新城板块的均价出现了较大幅度的波动，特别是最近的１１、１２月，均价出现了一定的滑坡。价格的波动固然有结构性因素的影响，但也反应出了自贸区概念热度的消退。

　　实际上，临港板块的产业结构并不会一味推高板块的地价和房价。临港的产业定位是打造成为中国最具国际竞争力的高端装备产业区，所涉及的产业领域多为具有高新尖技术的新能源装备、大型船用关键件、汽车整车及零部件等领域。不同于传统的劳动密集型产业，这些技术密集型产业相较于人口数量更偏重于质量，在产城融合、人口导入方面的效果不会像传统产业那样“立竿见影”。所以，目前临港板块对地铁开通反应平平，是正常的。

　　自贸区扩容几家欢喜几家愁

　　国务院决定扩展上海自贸区的范围，对原自贸区区域和新增区域都会产生影响。然而从现在市场的反应表现看，不仅是临港这种“老资格”板块反应平淡，陆家嘴、金桥等新晋板块也没有过多反应。据德佑地产浦东相关区域各门店反映的情况来看，目前相关区域门店的带看情况、挂牌情况都与先前没有太大差异。各区域反应平淡的原因也和临港板块相仿，一方面自贸区的扩容刚刚公布不久，具体利好不详，甚至不少客户和房东还未得知这一消息；另一方面，自贸区概念经过去年以来的长期炒作后，对市场的影响已经出现了一定的弱化。此外，此次扩容牵涉的板块多为楼市高端或中高端板块，效果很难像临港板块这样的外围刚需板块那样立竿见影。因此，近期自贸区扩容在短期内并未产生较大的市场反响也在情理之中。

　　那么，从长远看，自贸区扩容对被纳入范围的相关板块会产生怎样的影响？赵葆根认为，长期来看，自贸区的扩容，对于被纳入范围的相关板块依然是较为显著的利好。但这些利好要切实转化为对于区域楼市的促进，需要自贸区的发展不再停留于概念，而是对区域产生更为实际的影响。另外，此次自贸区扩容，将浦东诸多发展成熟、产业兴盛的区域都纳入了范围之中，客观上使得自贸区原有的外高桥、临港和机场区域丧失了自贸区的独特优势，并且这些新纳入区域的发展起点普遍要高于自贸区原有的几个区域，这甚至可能令自贸区的发展重心出现转移。

　　对于临港来说，虽然有地铁线路开通和自贸区的政策利好，但对单一板块来说自贸区的扩容很可能是不利消息，今后板块的发展还需进一步观望。