去年 穗楼市触底反弹 今年量价齐升不是梦

　　去年，广州楼市随全国大流，先抑后扬，整体呈U形态势，第三季度跌至谷底，第四季度实现反弹。而二手住宅则由卖方市场转为买方市场。中介报告显示，去年是房地产政策是最为宽松的一年，但去年广州二手住宅成交量是近年来的低位点，成交价也处于滞涨状态。至于2015年，业内专家大多持乐观态度，认为将量价齐升，但也有专家认为，政策刺激能否持续尚未知，房企应做好应对多种可能性的策略。

　　2014年盘点

　　一手楼市

　　价升量跌 存量消化期超一年

　　据合富辉煌（中国）市场研究中心监测，2014年广州楼市新增供应890万平方米（老十区，未计新增的增城从化），同比大增25%。但在政策作用下，全年成交量下滑超过16%。截止2014年年末，全市存量消化周期达18.4月。

　　由于2014年大部分时间广州都实施严格的限购政策，成交严重受阻，全年（老十区）成交仅595万平方米，同比下降16.1%。成交均价17729元/平方米，同比上升12.7%。其中中心六区（天河、海珠、荔湾、越秀、白云、黄埔）成交量184.8万平方米，同比减少4.1%，均价27345元/平方米，同比上升7.7%；外围四区成交量410万平方米，同比减少20.6%，均价13396元/平方米，同比上升10.5%。

　　总价200万元以下物业成交高达总量的2/3，其中超过8成来自外围中小户型（120平方米以下）。总价200万~300万成交占比达12%，同样以120平方米以下产品居多，但主要来自市区及番禺华南板块。58同城有关负责人认为，2014年底与年初相比，外围消化压力剧增，尤其是花都、南沙和增城。外围各区当前存量消化都需要一年以上，花都2014年底消化压力尤其大。

　　此外，豪宅市场也呈现萎缩现象，2014年广州十区两市500万以上物业成交面积共计84.88万平方米，同比下滑2.7%。但降幅远低于大市的（下滑）16%。其中尤以2000万以上豪宅成交萎缩最明显。

　　二手楼市

　　量价齐跌 转为买方市场

　　2014年广州二手住宅成交量是近5年来的低位点，而成交价也处于滞涨状态。2014年年末的广州二手房价几乎回到一年前，全市10区均价18600元/平方米左右，比前年下跌了7.8%，而中心六区在22000元/平方米左右。2014年广州二手住宅楼市，正式由卖方市场转为买方市场。

　　据中原地产研究部统计显示，2014年广州市二手住宅成交面积同比下降约40%左右。这主要受如下几方面因素影响：一，2013年11月出台“穗六条”继续制约外地户籍人士购房；二，上半年银行频闹钱荒，商业房贷和公积金住房抵押贷款都极为紧张；三、一手楼库存高企，频频降价促销分流二手潜在客户。虽然在2014年四季度信贷、货币宽松利好频出，依然难以挽救全年二手住宅成交低位的局面。

　　另外，2014年下半年，外围四区二手楼成交面积环比跌幅明显高于中心六区，其中番禺区这一现象表现尤为明显，主要是番禺近郊一二手价格倒挂所致。

　　成交价格方面，58同城统计显示，自5月份以来，超过60%的二手业主下调报价。但是即便业主有意降价，客户仍严重观望，2014年整年基本为买方市场。

　　政策

　　银行贷款利好不断 刺激成交

　　2014年9月30日，中国人民银行和银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，规定贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。二套已结清相应购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策。

　　合富辉煌(中国)市场研究中心根据旗下代理广州区域近100个项目，抽样调查了1000名来访客户，调查显示“930新政后，广州楼市明显有了改善和提升，全市客户上门量普遍有15%~30%的上涨，成交量普遍有10%~20%的上涨。在成交量增幅超过20%的楼盘中，市区楼盘受带动最为明显，在9个成交量上升超过20%(对比政策出台前)的楼盘中，有6个都来自中心区域。而且根据监测，部分项目在问卷调查期间并没有任何营销活动或降价促销等措施，他们成交量的上升明显是受到政策利好而导致的。

　　随后，人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，为两年多来首次降息。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。此次降息是继之前的“二套房贷新政”之后的又一利好，不但降低了买家的购房成本，也降低了开发商的贷款利率。业界认为，这对楼市成交量来说有直接的刺激，刚需客户入市更主动。

　　公积金贷款门槛将升 全年吃紧

　　2014年3月24日，《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》（征求意见稿）及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》（征求意见稿）开始公示，整体贷款门槛提高。广州本市户籍人口，申请贷款时已连续缴存住房公积金的时间由现行6个月以上（含6个月）提高至24个月以上（含24个月）；外地户籍人口则由目前12个月以上（含12个月）提高至36个月以上（含36个月）。

　　此前，在满足贷款条件的前提下，广州市民在首套房公积金贷款结清后，可再次申请公积金贷款。而新政则提出，对已使用过住房公积金贷款的职工不予贷款。按照新公式，有些人群的贷款额度将减少50%左右。该办法的公示，直接导致公积金贷款购房比例激增。合富置业数据显示，去年3月，广州纯公积金贷款购房比例由2月份的30%增至47%。

　　去年8月是“每月10亿元”公积金贷款限额措施落地的首月。8月广州公积金额度被抢光后，9月1日，广州各大银行新增贷款额度在两小时内用完。10月11日，广州市住房公积金管理委员会原则性通过《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》。根据新政，2015年广州公积金贷款额度为140亿元，比2014年减少了30亿元，降幅17%。