棋入中盘 今年楼市拼“稳”！

　　2014年国内房地产市场在房价连月下跌的大潮下收尾。对于新一年的行情走势，很多人都怀抱着忐忑的心情在翘首以待。有人认为过去十年是房地产的黄金时代，而未来十年则是白银时代的来临。更有人提出，房地产行情的颓势大局已成，未来只能不断下滑。在纷杂的声浪中，2015年已经步入开局。综观对于新一年楼市的走势，政策的走势、市场的供应以及买卖双方的心态都将是成为左右今年房地产行情的关键因素。

　　调控重心转向“稳房产”

　　在过去的2014年，国家针对房地产的政策看上去并非特别的显眼，而事实上却在持续布局，而其中“稳房产”的方针最为明显。而这也被认为是2015年楼市政策的主要思路。

　　“2015年经济工作重心转向维稳，对楼市利好主要集中在流动性的阶段性释放。”据合富辉煌最新研究报告指出，2014年宏观调控经历了三个阶段。第一阶段为去年的1－6月，调控重点围绕继续深化及加大改革力度，并通过流动性的定点释放以维持宏观经济热度。而第二阶段则是7－9月，3季度单季GDP跌至7.3%，国家调控重心逐步由改革转向维稳。第三阶段在去年10月黄金周以后，国内通缩风险加剧，“稳房产”思路被重新强调，中央层面实施930新政，自2010年以来延续多年的国家限贷框架终被突破。11月22日，央行进一步加大维稳力度，早于市场预期实施降息操作。

　　而为2015年楼市宏观调控政策起到定调作用的是去年12月初中央经济工作会议。此次会议将重心放在“稳经济”之上，“努力保持经济稳定增长”重回2015年五个经济任务之首，同时强调中国经济已进入“新常态”，并系统性地提出“新常态”之下的五项特征。在对明年调控政策的取态上，会议强调要继续保持“政策的连续性和稳定性”，但在货币政策上仍然以“稳健”为主，但相较以往更加强调“松紧适度”。

　　而对于房地产政策取向也是以“稳地产”为主。较为明显的是，调控模式由以往从行政干预为主转变为依靠市场手段为主，如房地产税，而行政干预市场的动作愈发被淡化。

　　“2015年楼市政策利好将集中在上半年；下半年政策窗口可能适度收紧。”对于今年的政策走势，合富辉煌（中国）市场研究中心分析称，政策的变化要看“防通缩”效果。而“楼市政策窗口期对市场成交的利好拉动将主要集中在上半年，刺激措施保持力度，部分“救经济”措施或有进一步放开的空间。下半年政策窗口有可能适度收紧。”据报告指出，在2015年，降息、降准的可能性仍然有，但一线城市限购政策却依然难松绑。

　　供应量大或迎成交大年

　　政策走稳对于房地产市场而言无疑是一种利好，但与行情的走势最为密切相关的除了政策以外，供求状况也是一大因素。在2014年，楼市长时间的低迷大环境下，最受关注的就是市场的“库存量”。据记者了解到的不完全统计数据，目前广州（楼盘）一手房库存量达到1000多万平方米。而合富辉煌（中国）市场研究中心监测到的数据，预计在2015年广州中心十区可售的一手住宅货量约12万套。这个数字相比于去年减少了10%，但仍然高于前几年的平均水平。换言之，在今年广州楼市的供应量仍然是非常大。

　　“今年广州楼市供应不会少主要的原因就是库存量比较大，消化困难。”合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江在接受记者采访时表示，按照他的统计，广州一手住宅市场的消化周期是18个月。黎文江认为，在2015年广州住宅新货供应会减少。“因为存货很多，总体供货量不会少，但是新货会少一点。”

　　尽管今年住宅供货量相比于去年减少了10%，但对于新一年的楼市成交量，业内人士的态度却比较积极。2014年受到楼市低迷行情的影响，一手住宅成交量同比出现较大幅度的下滑。据某房产监控阳光家缘的统计数据显示，去年广州十一区住宅网签量为71622套，相比于2013年的92858套下跌了超过两成。去年是楼市成交名副其实的“小年”。但黎文江认为，在“小年”后会有“大年”，他预计2015年广州全市一手房成交量将同比2014年上升20%以上。换言之，在今年广州一手住宅的成交或将回到2013年水平。

　　买卖双方信心均回归

　　政策走稳，市场回稳，而买卖双方的心态从开年市场氛围看来也在稳定回归。在去年曾一度使得不少房企临近“崩溃”边缘。而最后一季度的成功“翘尾”以及政策风向的转变正在扭转着开发商们对于新一年行情的预判。越秀地产策划总监冯晓芳日前就表示“现在房地产产业可以说是进入旗形盘整的黄金期。”她认为，广州的房地产供给和需求一直是持续走高的形势，也就是未来的房地产仍有大量的发展机会。

　　事实上，不仅是开发商信心恢复，市场买家的心态也随着政策的变化转向积极。特别是去年930新政策出台后，广州楼市成交就有了明显的改善和提升。据数据显示，930新政策后广州买家前去楼盘看房的人数普遍有15%－30%的上涨，而成交量普遍有10%－20%的上涨。甚至不少在调查期间并没有任何营销活动或者降价促销等措施推动的楼盘，成交量也有20%以上的增幅。

　　而据合富辉煌（中国）市场研究中心近期根据合富辉煌旗下代理广州区域近100个项目，抽样调查了1000名来访客户进行问卷调查。问卷调查结果显示，近4成受访者看稳2015年的房价，另有5成置业者认为今年楼价会小幅调整，总的来说，9成置业者对明年楼市都持有一个稳定心态。

　　南方日报记者 蒋劲劲