广州地王项目将扎堆上市开发商压力山大

　　前两年，广州楼市总体向好，土地市场火爆，产生了不少地王，面粉贵过面包的现象频频出现。尽管2014年受宏观经济和市场下行影响，土地市场逐步转淡，但仍不乏地王。如今这些地王项目陆续建成，今年将有一大波地王、准地王项目上市。对此，有业内专家认为，这些高价位拍得的地王在今年将大多面临亏损销售的状况。同时，2014年下半年开始，大量中心区优质地块溢价率明显降低，底价成交也不在少数，这为房企在2015~2016年赢得更大的市场竞争力。而今年，房企拿地将更加谨慎，地王应该不会太多。

　　保利学府里

　　地址：黄埔区中山大道北

　　月底上市

　　拍地时间：2014年1月。

　　地面价格：17566元/平方米。

　　上市时间：预计今年1月底。

　　产品：71平方米两房，85、93平方米三房。在建筑上，采用Art deco装饰主义，将建筑中的装饰风格融入到景观的营造中。拥有接近1万平方米风情园林，景观按照不同主题规划设计，入口林阴道具有古风学院派感觉，可谓入则宁静出则繁华。

　　价格：预计在30000元/平方米左右，预计总价在200~300万。高出区域水平50%。

　　周边价格：根据合富辉煌市场部的统计，周边项目售价17000~19000元/平方米，而黄埔区成交主力总价在200万以下。

　　地块分析：即然叫“学府里”，自然以优质学位为特色。据悉，项目毗邻广东省一级学校港湾小学、广东省一级中学第86中学和广东省一级初级中学第123中学，学位资源丰富。由于位于成熟的黄埔城区，周边生活便利，多个超市及市场步行可达。另外，该项目周边有蟹山公园、黄埔公园、瓦壶岗公园和狮山公园4大优质景观资源，区域更有黄埔古港、南海神庙和黄埔军校等闻名世界的资源和名胜，周边的人文景观资源得天独厚。

　　58同城负责人张先生认为，项目紧邻天河区，通过地铁5号线／黄埔大道等与天河区连接。由于近年天河核心区供应稀缺且价格高企，预计该项目将主要针对天河客户。

　　华发四季

　　地址：白云区白云大道北以西

　　年初上市

　　拍地时间：2012年11月。

　　地面价格：14598元/平方米。

　　上市时间：项目现正在进行诚意等记，预计今年年初开售。

　　产品：以140~200平方米全能户型为主，总套数为428套，车位比例为1：1.7，绿化率为百分之百。据了解，华发·四季占地约3.3万平方米，总建筑面积约9.3万平方米，由7栋6至43层楼宇组成，其中楼王高达147米在建筑布局上，两梯两户、纯板式的布局，整体建筑南偏东35°排布，实现无遮挡的视野，尽享云山风光。

　　价格：未公布

　　周边价格：与华发四季仅有几分钟距离的凯云新世界已于去年开盘，目前的价格为3.5万元/平方米起，由于定位相近，待华发四季正式发售后，两者会成为直接的竞争对手；而从周边的二手楼盘价格方面来看，同为豪宅定位的岭南新世界的二手房价在2万元/平方米上下的范围内浮动，而同处白云大道北新世界嘉云府的二手价格也是这个价位。

　　地块分析：华发·四季毗邻白云新城，直面白云山(600332,股吧)。除享有云山这一稀缺的景观资源外，紧依白云新城这一地理优势，也为项目的价值体系提供了强有力的支撑。华发·四季地处白云区“一心三片多组团”的“一心”—白云综合服务功能区，未来白云区的行政、文化中心将北移，白云区委区政府将搬迁项目附近。而地铁站白云大道北站及嘉禾望岗站均在10分钟步行距离内，其中嘉禾望岗站是三地铁线交汇之枢纽站，目前2、3号线已开通，连接从化、萝岗的14号线亦将在2017年前开通，地铁轨道交通带来的便利度将促使区域发生巨变。

　　佳兆业天御

　　地址：白云区同和板块

　　春节上市

　　拍地时间：2013年5月。

　　地面价格：24472元/平方米。

　　上市时间：目前项目体验区正式预开放，并接受诚意登记，预计春节前后上市。

　　产品：90~120平方米复式。产品户型结构设计创新合理，户户均是6米高纯复式单位，没有市场上普遍复式产品的狭隘感和压抑感，是继黄埔佳兆业城市广场（资料、团购、论坛）项目的成功经验后，研制的“超铂金”式户型，务求使得空间使用率最大化。此外，该户型利用过渡楼梯的设计，将楼梯隐藏于电视墙后，配合楼板夹层，呈现出相互隔绝且又互相依赖的独特复式格局。

　　价格：预计2万~3万元/平方米，因为周边价格不低。

　　周边价格：58同城数据显示，恒大御府售价40000元/平方米，圣地天河星荟价格为18000~20000元/平方米，一品湖山22000元/平方米，新天半山28000元/平方米。

　　地块分析：白云同和板块现时在售项目以3万/平方米以下，总价300万以内的刚需产品热销，在售余货已不多。未来竞争集中在几个高端地王项目里，受高地价制约，预计售价在4万/平方米左右，总价基本在300万以上，远高于现时区域价格水平。由于高楼价，预计市场消化需要一个较长时间。同和地王的高售价对于相邻的南湖板块在售项目和区内二手市场则有一定的刺激作用，其中南湖板块仍有较多供应，售价在2万~2.8万/平方米。

　　越秀保利爱特城

　　地址：黄埔区（萝岗）科学城东（云埔项目）

　　3、4月上市

　　拍地时间：2013年10月。

　　地面价格：9190元/平方米。

　　上市时间：预计今年3月、4月。

　　产品：68~140平方米两房至四房。

　　价格：未公布

　　周边价格：记者从市场中了解到，萝岗地区不同板块价格略有差异，其中科学城板块的价格最高，集中在1.6万~1.8万元/平方米，科学城东的一手楼价紧随其后，为1.2万~1.5万/平方米。永和板块价格最低，为1万~1.2万/平方米，知识城板块价格最低，仅为8500元/平方米左右。业内人士预计，受到成本以及整体市场供应的压力，新项目的价格会参考目前科学城板块的一手价格。

　　地块分析：合富辉煌发布报告认为，萝岗近两年供应量迅速增长，市场竞争激烈，2014年的楼盘价格降幅处于全市前列。预计2015年萝岗区货量达13000套，同质产品竞争激烈。

　　保利越秀云埔项目总占地近19万平方米，总建筑面积约68万平方米，地处萝岗东区云埔一路以南。项目交通通达性极佳，广园快速、沈海高速两条快速路约30分钟可便捷连接市中心；开创大道连接萝岗行政配套区，10分钟可达萝岗中心。项目配有6000平方米商业街、1300平方米双会所、菜市场、老年人服务中心、卫生室和文化站。六大生活系统，全方位解决吃、住、行、医、健需求。越秀地产副总经理朱晨曾表示，那个位置应该不会做豪宅的产品，做的可能是中高端的产品或者甚至搭配一些刚需首置产品。