平安频繁投资不动产：通过社会融资提供资金补充

　　人民网北京1月22日电（卢志坤）上周五，在北京国土局进行的一场土地拍卖会上，坐在最后一排的3个竞买人频繁举起他们手中的2号号码牌，出让地块的价格也在他们每次的举牌之后递增1000万元。他们来自中国平安保险集团，正在代表这家保险行业巨头公司竞拍位于北京丰台区的一宗商业地块。

　　这只是平安集团近期频繁参与土地竞拍的一个缩影。仅这个月，平安的代表已经多次出现在北京的土地拍卖现场。在北京今年的首场土地拍卖中，平安与华润置地、招商地产、九龙仓集团联合拿下两宗土地，总地价高达86.9亿元。两天之后，平安再次联合华润置地和北京首开拿下北京的总价“地王”——位于丰台区的白盆窑地块，总价为86.25亿元。

　　平安也和它的保险同行们一样，正在以让人惊讶的速度进入房地产领域。去年4月，伴随着生命人寿和安邦保险两大巨头在上市房地产公司金地集团展开激烈的股权争夺战，来势凶猛的保险企业迅速吸引了房地产行业人士的目光。它们持有着多家上市房地产公司的股票，并进入了部分公司的董事会。

　　不过，平安选择了和它的保险同行们不相同的方式进入房地产领域。从生命人寿和安邦的投资路径来看，它们进入房地产领域的方式多数时候仅仅在企业的财务报表中得到体现。比如，生命人寿和安邦都持有数家上市房地产公司的股票，通过二级市场成为房地产企业的前五大股东甚至大股东，但它们的身影只出现在房地产企业的股东名单中，并不参与项目公司的投资。

　　平安选择直接和房地产企业的项目公司合作。去年下半年开始，它联合了多家房地产企业拿下多宗地块。比如，去年12月，平安与金地、朗诗组成联合体拿下上海宝山区的一宗地块。同一天，平安再次联合金地拿下杭州的一宗地块。上周，他们刚在大连拿下两宗地块。

　　平安和招商地产的接触也较为频繁。去年10月，平安与招商地产组成联合体竞拍深圳的一宗地块，不过他们最终没能拿下这个地块。直到今年，他们才在北京的两场土地拍卖中有所斩获，拿下的土地总价高达173亿元。

　　“相对来说，此前平安的不动产开发力度并不大。到了去年，在全国其他房企相对业绩疲软的情况下，平安反而在地产开发方面加大了力度。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说，“从平安去年几次进入房地产行业的路径看，大多都是采取了联合拿地的方式，并主要集中在大城市。这反映了其对大城市房产开发的一个追捧，同时又采取了一个保险的措施，即通过联合拿地的方式来进行风险的分散。”

　　但除了和房企合作，平安也开始独自拿地。比如，去年年底，平安在广州和杭州分别拿下一宗地块，总地价超过了50亿元。

　　严跃进表示，从树立楼盘品牌的角度看，通过自主项目开发，平安将能够打造标杆项目，这是联合开发所不具备的优势。“如果是联合开发，那么平安可以通过资金换来股权，”严跃进说，“但可能换不来项目的主导权。”

　　不过，平安没有透露在联合拿地中的股权比例分别是多少。但从与平安联合拿地的房企透露出来的信息显示，平安在其中扮演的角色主要是财务投资者，项目的开发仍由房企来操盘。

　　但招商地产的一则公告显示，尽管拥有雄厚的保险资金实力，但平安在房地产领域的投资似乎没有直接利用保险账户的资金，而是利用了更为巧妙的融资方式。

　　公告显示，平安通过旗下的投资公司深圳陆虹投资管理公司（深圳陆虹）和深圳联新投资管理有限公司（深圳联新）分别投资招商地产在南京和广州的一个房地产项目，平安通过增资入股项目公司并提供股东贷款享有房地产开发权益。平安与房企的多数合作都通过深圳联新实现，由集团公司负责不动产开发的平安不动产管理。

　　在深圳联新的资金来源中，平安通过旗下网络金融平台陆金所（上海陆家嘴国际金融资产交易市场股份有限公司）实现集团内部金融资源的腾挪、组合，最终向公众进行融资。

　　比如，在陆金所出售的彩虹系列产品中，平安旗下的资产管理公司平安汇富通常作为委托贷款人，通过平安银行向深圳联新等投资公司发放一笔委托贷款而形成债权，平安汇富将这笔债权在陆金所进行分拆转让，投资人可以注册购买这些产品，享受到期还本付息的权利，而平安汇富收到债权转让款后，又可以进行下一轮的杠杆融资。深圳联新则用这些贷款资金对房地产项目公司进行持股并提供股东贷款。

　　“不难看出，这些产品虽然名为债权分拆转让，但最终是为深圳联新等平安系的投资公司实现了融资。”上海锦天城律师事务所合伙人律师吴卫明博士指出，“而这几家主体借助陆金所平台，间接实现了向社会融资，且规避了非法集资的风险。不得不说，平安陆金所的创新，除了商业上构思精巧之外，法律风险的把控也很用心。”

　　吴卫明表示，虽然平安集团并不缺钱，但旗下的平安保险公司、平安银行都是股权多元化的上市公司，平安并不能从上述公司“抽血”。平安集团在发展其他投资或者业务时，也会面临资金需求并需要融资。

　　“平安对于金融以及互联网金融的嗅觉非常灵敏，左手倒右手的交易，也是一种新融资模式和通道的尝试。”吴卫明说，“如果这个路径打通，作为金融集团，平安在获取资金资源方面无疑又多了一种选择。”