北京单价5万商品房放开限购可行吗？

　　人民网北京1月23日电 （余燕明）日前，万科集团高级副总裁、北京市政协委员毛大庆一份关于北京普宅“豪宅化”趋势分析及建议适当放宽购买5万元/平方米住宅限购政策的提案引发关注。

　　毛大庆在这份提案中指出，去年北京楼市在成交金额下滑17%的情况下，土地出让金却不降反升，以1893亿元创历史新高。毛大庆分析，2014年北京住宅楼面价也逼近楼市成交均价，考虑到北京同期出让的自住型商品房地块，未来北京五环路周边的新项目，预售价格至少将达到6万元/平方米才可以满足开发商基本的成本及利润。

　　此外，毛大庆在提案中进一步分析，高价地推生出的高房价将带来市场的去化缓慢。以北京年均成交10万套新建商品住宅的城市为例，2012年均价在4万元及以上的新建商品住宅成交量为4857套，仅占到全年成交9.4万套的5%。2013年，均价在4万元及以上的新建商品住宅成交量为5141套，也只能够仅占到全年成交8.4万套的6%。

　　加之2014年北京二手房市场出现了挂房量激增而成交量明显下滑趋势，还有过去一年多时间里土地放量及自住型商品房用地的供应上市，实际上使得短期内供需矛盾大幅调整，因此去年成交的这些“高价地”所建的高价住宅陆续入市将遭遇前所未有的挑战。

　　据此，毛大庆在这份提案里建议，北京市应该尝试放开售价为5万元/平方米住宅的价格管制，在政府的价格引导机制应当更加灵活，在保证商品房市场供应、刚性需求的前提下，对单平米5万元以上且定价基本符合市场实际的项目加快审批。

　　另外，毛大庆还建议北京市应该适当放宽购买5万元/平米住宅的限购政策，从而使此类“被豪宅化”的产品形成较好的去化速度，避免形成滞涨风险。

　　“目前来看，北京楼市的库存结构确实有所失衡。现在北京市场的成交均价大概在2.5万元/平方米左右，成交区域主要是在五环以外，据推算北京5万元/平方米以上的商品房占比应该在10%上下。”某房地产研究机构一位分析师指出，“这个比例较高与之前的基数也有关系。所以未来北京楼市的竞争肯定也会比较激烈，因为库存量和供应量也比较多，市场去化不一定能够跟上。但未来北京市场肯定也会增加一些成交量，毕竟房价还是在水涨船高。”

　　根据亚豪机构数据统计显示，2014年全年北京在售超过5万元/平方米的公寓豪宅项目，累计供应3572套，同比大增51%，供应总面积甚至同比增长74%。

　　与2013年相比，2014年北京公寓豪宅市场纯新盘供应大幅增加。据亚豪机构数据统计显示，北京55个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目中，在2014年新入市的豪宅项目共有6个，与2013年相比增加了4个。这6个项目累计新增供应1768套房源，同比更是大增近10倍。

　　在北京市场公寓豪宅供应量大幅增加的情况下，去年此类项目的成交表现并不理想，2014年全年北京公寓豪宅累计成交2608套，与2013年相比减少近700套，成交总面积近46万平米，与2013年相比下降了29%。

　　对未来北京楼市“高价地”所建住宅竞争加剧及此类项目销售滞胀的预期，呼吁适当放宽购买5万元/平米住宅的限购政策成为毛大庆的政策关注点。

　　“北京的限购政策将来是一定会解除的。但是现在还不好判断北京会以何种形式放开限购。”上述房地产研究机构分析师向记者预测称，“即便是放开限购，以售价来划定限购范围的可能性也比较小，因为价格是一个相对变动的因素。”

　　这位分析师也进一步指出，如果北京采取部分放开限购的话，如果按照面积或者区域来选择性地放开限购，这样操作起来更容易，比如部分地区放开限购、房屋面积140平方米以下的放开限购。

　　“虽然预期北京限购政策最终会解除，但是在今年解除限购的可能性比较小。北京的限购政策在今年应该不会发生太大的变动。”这位分析师最后说。