谢苏明：房企应适应新常态 今年将存并购机遇

中国电建地产副总经理谢苏明

　　人民网北京1月24日（卢志坤） 房地产市场在经历了数年的高增长之后，过去的一年体现出了明显的疲态。“我们从企业角度能体会到市场已经进入一个更加均衡的阶段。”中国电建地产副总经理谢苏明在今日由人民网主办的财经年会房地产分论坛上时说，“客户购房的主动性、积极性已经不再那么主动渴求，更多体现的是对于市场的比较平稳的心态。”

　　市场进入均衡的良性阶段

　　相关统计数据显示，从2003年到2012年，整个市场消化了75亿平方米的商品房，其中2010年首次突破10亿平方米之后，2011年和2012年保持在11亿平方米左右，2013年达到了创记录的13亿平方米。“这体现出来的是市场的井喷。”谢苏明说。

　　但去年，这种情况正在改变。“之前经常需要相互的找个朋友买一个比较好的房子，我们经常说的托朋友买房子不是为了买上折扣的房子，经常是为了买上房子，这种情况在2014年就比较少，除了个别项目以外。”谢苏明说，“开发企业更多地主动走向市场，从被动的营销走向了主动的营销，也体现出了这种市场进入均衡状态之后的正常的市场的状况。”

　　谢苏明认为，在房地产进入这种市场比较均衡的常态后，整个全国市场面临着比较大的压力。根据不完全统计，到去年底，全国的库存总量达到了6.21万亿平方米左右。“‘9.30政策之后，我们也没有看到这个市场开发企业盲目的乐观，还是积极地推进市场策略，也没有市场提价的普遍的现象出现。”谢苏明说，“我想这也可能符合市场的一个预期，符合政策的预期。就是市场在限购政策放松之后，呈现的是去库存的一个比较良好的状态。”

　　市场变动带来兼并良机

　　与此同时，市场的分化仍然比较严重。谢苏明表示，除了一线城市和部门重点的二线城市仍保持比较平衡的市场供求之外，一些三四线城市正在面临着一种尴尬的局面。“在全国性的房地产投资的热潮退去之后，呈现的是供应过大、需求下滑、库存增加的这么一种事态。”

　　“对于企业而言也是如此，面临冷热不均的城市的格局，面临客户具有更多选择市场态势，企业的能力得到了一个市场检验的机会，之前是在普遍共涨的市场情况下，企业的能力往往是得不到市场的印证的，目前经过均衡市场之后，客户有更多选择权之后，企业的品质、企业的服务意识、企业成本控制能力，包括风险控制能力，得到了市场的一个初步的检验，所以我们看到了企业之间是马太效应比较明显，强者恒强，前50强的市场占有率更大，很多中小企业面临更大的市场风险。”谢苏明说。

　　但他也表示，虽然政策环境愈发宽松，但房地产行业仍是不可能完全市场化的。“因为地产市场里面重要的一个供给要素—土地，”谢苏明说，“始终是在政府的控制之下。”

　　而对于新常态下房地产企业在今后的策略，谢苏明说，企业要思考的就是，在未来这个新常态之下，在市场进入均衡的状态之下，企业如何生存、如何发展，对于城市的选择也是一样。

　　“生存发展空间还是比较大的，整个中国房地产的需求还是在保持一定的量，只是增长、增速下滑。”谢苏明说，“我个人感觉2015年是通过兼并获得土地资源、提升运营效率很好的一个机会和方式。”