今典张宝全解读“红树林”：守住自己的初心

　　三亚湾红树林度假世界自开业以来，就受到了业内外的广泛关注。从2012年一期开业至2015年，三亚湾红树林的经营收益年年走高，随之而来的业主分红额也以年均300%速度增长。根据红树林所发布的公告，2015年全面开业后首个经营年度，三亚湾红树林度假世界的营业额将达到17.2亿元。此次凤凰房产有幸采访到了今典集团董事长张宝全先生，试图揭开国内首个超级度假目的地综合体——三亚湾红树林度假世界的神秘面纱。

　　无法“复制”的红树林

　　2014年是地产行业整体转型的一年，几乎所有的品牌企业都在往业务方向进行发展，而红树林早在2007年就开始了转型，成为市场上第一个试吃螃蟹者。“它的规模相当于十个五星级酒店，一般五星级酒店有500家客房，三亚湾红树林是4600间客房、70万平米，40%的客房，加上60%的消费配套设施，在红树林里几天几夜吃不完，玩不够。”张宝全表示。据了解，目前国内全面建成的类似红树林度假世界这样的大型度假综合体还没有。

　　红树林在没有其他模式可以借鉴的情况下，经过长时间的开发，做出了完整呈现的度假综合体模式产品。业内不少人认为，商业模式这4个字具体的阐述就是：复杂的事情简单化，简单的事情重复做。而重复意味着：可复制。

　　那么红树林的商业模式是否会被复制呢？对于记者的疑问，张宝全认为，红树林的模式看上去不复杂，其最为重要的是它的内容，如果没有这些内容，再加以完美的整合、有效的运营，这一切就只是徒有其表。

　　国内文化产业在发展过程中显现出的同质化、地产化、单一化、空壳化等系列问题引起了业内人深思。张宝全认为红树林是实心化的，今典很早就进入了电影、艺术等文化产业，如今把在各方面积累的资源优势进行组合后，在红树林实现了落地运营。红树林度假世界中的电影工坊，就充分运用了张宝全在电影产业所积累的产业链资源，包括13个电影外景，8个4K剪辑台，3个特效摄影棚和50个多功能影厅，游客可以在其中拍照、休闲、吃饭。专业团队则可以在红树林完成一部中小成本电影的拍摄、制作。50个X影厅是聚会、唱KTV、玩游戏、看球赛、开会功能随意切换的空间，是完全从经营思路出发打造的空间。张宝全认为，这些都是数字时代电影产业的落地模式。在张宝全看来，文化不是概念，一样可以赢利。

　　八年磨一剑 资源整合是重点

　　众所周知，目前市场的度假产品很多供应都是功能性供应，功能单一。餐厅只能用来吃饭，客房是用来休息的。 “红树林度假世界是一艘度假目的地航空母舰，是供应全度假生活方式的平台，这是红树林产品的模式核心。”

　　然而，生活方式是无边界的，这个世界上没有规划师或者建筑师能设计一个既符合物流，又符合人流，又符合商流的度假目的地，红树林是如何做到资源有效整合的呢？

　　面对记者的疑问，张宝全打了个比喻：“好比导演一部电影，导演带着各个部门，各部门对风格、效果的要求因人而异，剪辑师在后期处理时，也会有自己的二次创作。当采集回来的素材需要表达的东西过多时，导演就是统领核心思想的那个人。”“红树林就是这样，它的内容很多，如何把片子中的内容串联，让大家感兴趣，符合观众的观赏习惯和情感走向，最后获得高票房，这就是看导演的想法和功力了。”

　　据了解，三亚湾红树林从地拿到手，规划、设计、修改、建设等等，尤其是设计上耗费了大量时间。“虽然三亚湾红树林耗时较长，但这也意味着我们后面的红树林时间可以很短。青岛的红树林尽管面积比三亚湾还大十万平米，但内部结构相似，我们可以把三亚湾的经验借鉴过来。”

　　始终坚持以运营为本

　　“产业地产或者商业地产是商业的载体，它的价值在于能把商业装在里面，使这个商业发挥最好的运营价值，运营价值的表现就是盈利。”

　　据悉，在07、09年传统地产最如火如荼时，张宝全便离开了传统地产，转向旅游度假产业。在中国，旅游度假地产概念大于本质，大部分旅游度假地产还是靠卖房挣钱，运用的是房地产思维。然而张宝全认为，旅游度假地产严格来说属于产业型地产，产业型地产必需的是运营，而盈利是衡量其优劣的唯一标准。

　　“红树林这么大的商业资产，一开始不想着如何做好运营，将来是很危险的。运营是本质，盈利是根本，我们始终坚持了这一点。”

　　随着房产投资的暴利大潮逐渐褪去，房价增值与保值不再是一个持久的神话，房产投资者对投资的认识也逐渐理性，商业地产开始回归它的经营本质、盈利本质。正因为成为了中国商业资产通过运营挣钱或者回报率最高的例子，红树林在去年底才为众人所关注，能比红树林再高的已经很少很少了。一个60多平米的房间一年平均能分到15万这样的红利，这在中国几乎没有。