春节回乡楼市见闻：还原一个中国最真实的房地产市场

　　再次注意到经济和楼市专栏作者西峰先生，在雪球发起的2015年春节期间回乡楼市见闻征集，我大致浏览了一下，都是活生生的网民对身边楼市实打实的真实记录，委实难得。比起平日里，我们目之所及——环比同比、一线二线三线四线云云，全是一堆干巴巴的数字或大而无当的叙述，要精彩可读得多。

　　我觉得，对于网友而言，见闻录最大的意义乃在于，见闻录所涉的城市，完全可以作为投资决策的参照物。比如看看，这个城市的区位如何，距离城市群、特大城市或者区域中心城市的距离有多远，这是一个最重要的参照物。2014年底，到外滩大约四十公里的上海松江90平精装170万左右。你就得估摸了，你要投资的项目或者购买的房子比起上海松江的区位如何，你所在的城市和上海这个超级特大城市的量级有多大的差距。

　　再如浙江嘉兴，地处杭嘉湖平原，与上海、杭州、宁波、绍兴、苏州等城市相距均不到百公里。这应该着眼于一个特大城市群了。这样一个城市，近几年的商品房成交均价均维持在7600-7700元/平米左右。作者说，“2009年底基本上就是那个价了”。你所在的区位比起嘉兴如何？从城市群的概念而言，能够与长三角相提并论的，目前大概只有珠三角、环渤海了。环渤海自然条件还要差一个档次。其余武汉、长株潭、沈大、海西、成渝城市群啥的，如果也用这个条件去对比房价，那应该至少是10年以后的事情了。城市群比单纯的特大城市，更有说服力，因为城市群的形成，往往更多来自于自然禀赋、经济规律、人口数量。

　　见闻录里涉及不少中西部县城。湖北应城，全县人口约70万，中心市区人口约25万左右，市区均价4200元左右。没有全国性的大开发商，最高楼楼为古城新都，没有新房，二手房在5000至6000左右，最便宜楼盘瑞丰国际城约3800元。房价比周边京山、安陆、云梦、汉川、地级市孝感还要高，市区人口为周边乡陈河、杨岭、义和、杨河等乡镇搬过来的，婚房为主力（没有房讨不到老婆），东边四里棚、化工、长江等经济发达地区离武汉离近，人口往武汉迁移较多。我用百度测距量了一下湖北应城距离武汉市中心的距离，大约80公里，位于江汉平原中部，地理位置算是不错的了，平均房价却和我的老家县城房价差不多。大约中西部地区，很多县城房价基本上都在4000元左右，开发商以土著为主，买房人的结构也大体相似。所以，如果从投资意义上而言，如今县城的房价水平，基本上没有多大的潜力可言。

　　地级市呢？

　　湖南郴州市，整个人口大概500万不到，市区人口80万左右，武广高铁有站，到深圳2个小时。矿产资源很丰富，市内没有大型企业，近些年承接了部分沿海转移过来的电子产业。楼市均价在4000-5000。

　　湖北咸宁市，湖北南大门，辖区人口243万，市区人口约40-50万，现在普通住宅价格2500-3200，别墅价格4000-5200，商铺价格区分比较，专业市场3200-5000，其它商业8000-15000。湖南岳阳，辖区人口550万，市区人口60-80万，房价3000-5000多元。

　　陕西汉中，市域人口380万，市区人口50万不到。GDP总量不到千亿，典型的内陆四线地级市。房价2008年从2000左右启动，2012年到达顶峰，均价在3800左右，市中心区接近5000。

　　一个普遍的现象是，中西部地区县级、地市级城市，从2014年到现在，房价基本上都在下降过程中，降幅有限，基本上算是稳中有跌吧。户均拥有两套或者更多的房产，几成普遍现象。

　　比起上述城市所在区域、人口、经济发展水平、房价，你的家乡所在的城市，或者你所居住的城市，房价处于一个什么样的阶段，自然应该也可以八九不离十了。

　　西峰先生在一篇文章《抛开偏见，什么驱动了楼价的增长》里述及决定房价的关键性因素，我深以为然。“其中最主要的大致包括：经济增长、利率、土地供应、人口流动以及城市格局。其中经济增长和利率可以算是影响房价的宏观因素。地方土地供应、人口流动以及城市格局是影响房价的区域条件。”

　　用这些因素去权衡你的投资项目或者投资置业的私人物业，价位又当如何呢？

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　　附录：春节回乡楼市见闻录（摘选）

　　地区：湖北咸宁

　　作者：道听途说2008

　　本人近12年地产资深从业者，原来北京知名地产顾问总监，现居住在湖北。近年主要是操作四五线城市的楼盘。咸宁位湖北南大门，是地级市，辖区人口243万，咸宁市区人口约40-50万，但城市规划宏大，规划4城一区，整体城市面积约150平方公里，根据中国规划要求，一平方公里城区对应是一万人口，现在咸宁城区只有规划人口三成左右，因此评为中国鬼城第9位。

　　目前家乡咸宁楼市主要呈现下列特征：

　　1、市场供应量大，供需失衡。基本是每个家庭均二套房，城市规划混乱，私房与福利房建设多。特别是2012年开始，每年政府建设公租房与经济适用房，大约8000套房，咸宁城区商品房成交量，年均1.2万套（含商铺与写字楼），其中近4成是单位福利房。城区销售最好项目基本都是福利房。现在商品房买房都是外地打工与乡镇来市区买房的，其它公务员与做生意的，基本都已经有房，有的是多套房，市场供需失衡，导致最近两年价格呈下降趋势，地级市住宅均价3000，较下面县市价格还低，销售情况还差。

　　2、价格下降达到1成半，但成交量没明显上升。特别去年7月份开始，中国股市上涨，导致营销中心来访量下降7成，很多营销中心月成交量为0，下半年成交量较上半年下降3成，去年11月份开始，各项目明显降价过程，最大幅度超过2成，已经有两个开发商老板跑路，开发商资金断裂项目比较多，现在普通住宅价格2500-3200，别墅价格4000-5200，商铺价格区分比较，专业市场3200-5000，其它商业8000-15000。

　　3、政府已经出台一系列政策，但效果不明显。如二套房贷款利息等，预计后续陆续有新刺激政策出台，政府加大推地进度，但开发拿地不积极。

　　4、开发商现在明显谨慎，很多手中有地开发，不敢开发，回笼资金较慢。碧桂园、福星城（福星股份）等大型房地产公司销售情况也非常不妙，项目通过各种方式隐性降价促销跑量，特别是咸宁碧桂园花园洋房，其价格较2012年春节，已经有近15%优惠，2015年春节，很多项目民工工资无力支付，拖欠员工工资与提成 ，拖欠广告费等现象普通。

　　 5、后市研判。整体项目销售仍然不会起色。原因市场供需失衡，这样导致部分没有实力开发出局；肯定还有开发商 因资金断裂跑路，价格下降处下降通道，但降价空间不大，原因现有开发商打出1800元价格，接近成本价，但成交情况不佳，加上2015年的政策较2014年宽松，开发商可通过贷款缓解资金压力，不排除有实力开发商，抢先降价跑量撤退，这样对中小开发商就是极大打击；预计这种下降通道可能持续两三年时间。

　　地区：上海松江

　　作者：匿名

　　2014年11月底陪朋友买房，松江大学城地铁站步行距离15分钟的万科的楼盘，没开盘内部预定那种，开发商定价2万/平，有各种促销优惠，最后定下来是90平精装170万+。当时房屋贷款是95折，开发商指定银行。

　　当天售楼处停电，所以签约去了项目部，当时下午4点多吧，停留等朋友签约的半小时里，看到起码10来拨签约的，多非松江本地人，市区年轻夫妇比例更大。

　　签完约回售楼处朋友带我看看样板房，看完都5点多了，离开的时候天都擦黑了，售楼处还好多客户，销售们点着蜡烛在给客户商谈，那场景惊到我了。

　　后来几天听说家里一家远亲也买了那块的新房，解决小孩上学读书的问题：买了房可以从松江乡下转到城里念书。

　　我自己出售了一套公寓房，130平的3房，松江新城核心地段的房屋，精装，一楼带花园。没有好好挂牌卖过，都是几年来因为母亲陪亲戚看房，留的她自己电话，可能说起过我们家的房屋，因为小区好，一直有中介电话来问卖不卖，根据中介电话密度频率我们家大致知道几年来房产冷热度。

　　因为我自己这几年投资做比较好，50%以上收益每年，所以想出房子。2014年年初非常多中介来电话每天，母亲态度还不好，有客户240万要我们没卖。后来全家五一出国度假一月，回国房产就拐点了。到年底稍微回暖，也就是中介电话又多了。有一家看中我家房子的，但是要先卖了自己家2房的公寓，再买我家的3房，会省下1.5% 的税收据说，但是交易要很久，我们就不愿收定金。

　　最终定的是一家全款付清的客户，226万，已收定金，年后交易。对方是中年男，父母年纪大了住高楼层的公寓腿脚不便，给父母换房。看房时候手机拍了几张照片说给他妈看，第2天稍还价就订下来了。LP都没来看过房……他父母的房会出售，但中年男也不在乎那1.5的税费，说父母住着别人老去看房打扰到二老，所以是先买后卖。

　　我分析，松江现在卖最好的是90平左右三房，总价较低，解决本地错过买房的刚需住房需求，新楼盘适合结婚；解决松江本地农村家庭读书需求；解决市区工作外来年轻白领购屋需求。但是房屋实在是小，我看万科90平的样板3房没好意思说，没有一个房间比我的卫生间大的……而120平以上正常的3房，开发早，地理位置好，总价要贵很多，所以我家卖了很久，然后要买就是有钱人，全款那种。一个中介朋友也说，去年和目前生意清淡，我觉得跟存量房面积大总价高有关。

　　还有就是200平+的联排别墅比较好卖，3房的本地人财富积累以后，再想改善就是联排了，这类房屋市场供应少，需求相对多。松江本地人多喜欢3代同堂住宿，联排的各代活动空间私密性比较好。

　　 此外，我家很想买一套远郊的小房子周末过去住住，工业不发达的小镇子，环境清幽总价便宜——因为当地人都是往县城买的趋势。无奈上海限购政策，一买房就会涉及到房产税。私下以为限购政策对远郊房产是很大打击，因为如果只能买1-2套，那多是乡下往核心城区买，谁逆向从城区往乡下买啊。后者一刀切地限购对乡下居民不公平。

　　地区：浙江嘉兴

　　作者：giftone2001

　　1、嘉兴人，杭州本科，在杭州、绍兴等地混过，现居嘉兴。

　　2、嘉兴貌似算个老有名的城市了吧？ 南湖红船、粽子、南湖菱还有黄浦江死猪…地理位置老好了，地处杭嘉湖平原，与上海、杭州、宁波、绍兴、苏州等城市相距均不到百公里，“鱼米之乡”、“丝绸之府”，当然，水很差，这几年跟其他地市一样，老雾霾。产业么…… 光伏、皮革、化工、羊毛衫、印染，最近貌似还引进了乐高，貌似有几家做手机的……恩 还有有个基金小镇。

　　3、2013年末嘉兴市户籍人口345.93万人,比上年末增加1.41万人。嘉兴市户籍人口出生率8.18‰，死亡率6.94‰,自然增长率1.23‰。全年迁入人口2.75万人，迁出人口1.74万人，人口机械增长率2.94‰。但是市直其实人口并不多，常住人口120不到的样子。外地人不少，在嘉兴安家买房的数量也还可以，但是过年很多都会回老家，很多店都不开了。

　　4、2014年嘉兴楼市共成交23608套，环比去年的27224套，下降了13.3%。但近几年的商品房成交均价呈稳定趋势，维持在7600-7700元/平米，住宅均价也稳定在7字头。这是嘉兴一个所谓的官方网站的数据，估计应该比较可信，个人感觉嘉兴的房间其实5年来并没有怎么涨过（高一点的南湖新区学区房二手上万的也有，但是09年底基本上就是那个价了，涨幅不大）这跟这几年开发的楼盘越来越偏僻、部分乡镇楼盘拉低均价有关，今年城南地块是热点，万科海上家园均价一万（精装）。

　　县里面可能销量更差一点，2014年海盐县据说才4000套的销量。

　　9月底，公积金首套房可以贷款60万，接着国家降息了，后来嘉兴还出了认贷不认房的政策，成交量就更大了。总的来说还是企稳。

　　拆迁拆得很厉害，可以说无序，有些农民这几年拆了很多次，拆一次发一次，手里6-7套房的都有，拆迁房现在价格基本在4000-6000 ，看地段。

　　5、新城镇化？ 老实说，在城镇化之前，嘉兴的乡镇楼盘已经很多了，嘉兴本地人基本都不止一套房，现在南湖新区已经基本造满，秀洲新区一直造到连上油车港，城南一直都征地到了3环，可以说到处是房子……之前嘉兴入选鬼城，貌似排名第七其实也不是没有道理， 2013年时据说嘉兴的城镇化率已经超过63%了……据说市直的直逼70%，县市区虽然经济发达，但是乡村面积太大拖了后腿。

　　6、亲戚朋友中今年有4-5户买房的，基本都是换房，买10000多的万科海上传奇的也有，反正都在均价线+1000以上买的，但是朋友中基本对房市不是很看好，但是又认为嘉兴的地理位置在这里，房价相对浙江已经算最低，认为不会跌，该出手时则出手，有一朋友等着结婚，从去年年底一直看到9月份憋不住了。

　　7、个人认为，嘉兴房价虽然不算高，但相对了嘉兴收入的绝对值来讲也不低了，如果全国形势不好，经济出现问题，就算跌30-40%也不是不可能，毕竟房子建的太多太多了，除非收入能大幅增加，否则就是跌多少的问题，但嘉兴这小城市，收入实在是无法跟大城市相比

　　8、第一次码字那么长时间，求雪球币啊~~~（虽然不知道啥用啊？）另外需要补充什么资料可以回复，另外再次钦佩下楼主的idea。

　　地区：贵州贵阳

　　作者：无风雨

　　咱们贵阳是个很奇葩的省会，收入低，消费高，人穷还TM超爱面子，专办大事！

　　贵阳建筑面积超过1000万平的楼盘有5个，100--1000万平的有13个。据说面积达1900万平的花果园有2600多的售楼小妹，遍布全国呢，各位或许有幸见过吧，花果园被誉为全球神盘，开发完可以住50w+以上人口，堪比许多小城市了，

　　 贵阳市很穷（财政收入被很多沿海县城完爆），所以开发地产也有别于别的省会，都是大片卖地，捆绑市政建设给开发商，所以地皮估计较为便宜，所以贵阳各盘价格都不高，市中心的花果园也就4200/平（毛坯，目前）， 在开盘2期才3800，两年来已经涨了10%了。花果园要住50w+人口的盘子已经建并售出了一多半，入住率30%左右（目测），据说这的房子都是省内地州市购买占50%，外省占30%，

　　另外，贵阳新区--金阳4200--5000/平（毛坯房），宜居的花溪是贵阳房价最高的，也就5000-5500，万科的精装房5800/平

　　更让贵阳人兴奋的是，省政府正在大力打造--贵安新区---7大国家级新区之一，贵安新区规划人口500w+。贵阳市区人口不到300w却已建了500w人都住不完的房子。现在又来个贵安新区（这样搞下来，贵阳人口要超过1000w了），这是赶超北上广的节奏了。

　　所以,贵阳的房子不是过剩，是超级过剩，虽然我作为贵阳人，没留在这工作，还是有感情的，贵阳还是有许多优点，天气好-------爽爽的贵阳，避暑的天堂；而且贵阳的妹纸虽不够漂亮，却很多情，有意来贵阳置办二房的现在是机会啊，房价在省会里算垫底的了，可以出手了。呵呵，也算为老家房子打打广告！！！

　　地区：湖北应城

　　作者：张无际

　　1.家乡：湖北应城。属湖北孝感地区县级市，武汉周边卫星城，长荆和汉丹铁路过境，沪蓉和武汉城市圈高速过境，离汉口直线距离70KW。

　　2.应城人口约70万，中心市区人口约25万左右，大部份人员以打工和经商为主，西部青海，云南，陕西，省会武汉汉正街以经商为主，东北以建筑施工队为主，有好几万人，广东东莞，广州，深圳。北京，上海，苏州打工的人较多，名企有湖北九州通，湖北双环。新都化工，神州药业，富邦科技，华力控股等。

　　3.市区房价均价；4200左右。没有全国性的大开发商，因市区西边是河流，南北被铁路阻隔，东边为化工厂，现在新城区在南边，配套暂不完善，楼盘也较少，不适合居住，现在应城房价最高楼楼为古城新都，没有新房，二手房在5000至6000左右，最便宜楼盘瑞丰国际城约3800。房价比周边京山，安陆，云梦, 汉川，地级市孝感还要高，市区人口为周边乡陈河，杨岭，义和，杨河等乡镇搬过来的，婚房为主力（没有房讨不到老婆），东边四里棚，化工，长江等经济发达地区离武汉离近，人口往武汉迁移较多。

　　地区：湖南郴州

　　作者：songwin

　　1、按照百度数据，郴州市整个人口大概500万不到，市区人口80万左右。地理位置靠近广东省，在京港澳高速g4线上，武广高铁有站，到深圳2个小时吧。矿产资源很丰富，市内没有大型企业，近些年承接了部分沿海转移过来的电子产业。

　　2、楼市均价在4000-5000. 今年1月回去特意看了三个比较有代表的楼盘，一个是在老城区最中心的地段，是湖南本土开发商，大盘，住宅2000多套，另外还有全市最大的购物中心，两栋写字楼。该楼盘14年6月开盘，起价5900多，毛坯。这次看的楼层是10楼，开发商另外送精装修，价格6300.另一个是恒大开的楼盘，地理位置偏僻一些，开盘有3年了，现在还在卖，价格大概4500左右，比开盘时也有10%左右的下降。第三个是新城区，长沙开发商，价格4300，2000多套的大盘，很多户型房源选择。

　　3、很多楼盘都是周边县城居民搬迁过来，但是消化有限，本地人很多都有2套房子。

　　4、已经没有大的涨幅空间，新开发的楼盘很多，周边亲戚、朋友都有1-2套房子，不会购买房产。

　　地区：湖南岳阳

　　作者：tangtang

　　岳阳市是湖南省主要的地级市之一，辖区人口550万，市区人口60-80万。岳阳的地理位置很不错，西临洞庭湖，湖岸线就在市区，名气很大的岳阳楼在湖边；北面是长江，京广铁路、高铁都经过岳阳。市区内还有面积很大的内湖，市区西面就是东洞庭湖湿地，自然环境很好。

　　市区面积并不大，核心部分只有50平方公里左右，但商业设施密度比较大，这么一点面积中就有沃尔玛、大润发、步步高、新一佳等多家大型超市，万达、恒大等3家影城，3所市级医院。生活还是很便利的。

　　岳阳的经济主要依赖区内的几家大型央企，包括中石化的巴陵石化和长岭炼化、泰格林纸、华能电厂等等，岳阳本土企业没有什么成气候的，但小企业很多，有钱人不少。岳阳虽然自身经济发展有限，但周边县区更加落后，所以人口还是在流入。

　　过去的一年，岳阳的房价也出现了下滑，但是幅度不大。粗略估计，大致在10%左右。2013年底，实际成交房价最高的本市高端楼盘之一（具体名字就不说了），较好楼层在5900左右，现在可以压到5200吧。区位不好，品质一般的楼盘现在压到3000。成交情况也是小幅度下降，按照网签统计看，也是降低了10%左右，身边的朋友不时仍然听说有人买了房。

　　岳阳政府对房地产并没有特别的支持政策，由于中心城区已经开发的比较彻底，而且由于历史原因，中心城区有较多私房，政府没有财力进行大规模拆迁（也没有搞过什么强拆），所以现在岳阳的房地产开发重点是离中心市区稍远（都在5公里以内）的洞庭湖岸线和另一个大型内湖岸线区域，主打景观和自然环境。市政主要的支持就是基础设施，整修了高等级的主干道。本来还有迁移部分政府机关的打算，习大执政之后自然是泡汤了。对于大型开发商，政府还是采用低价、大块批地来吸引投资。碧桂园在岳阳建了楼盘，恒大也刚刚拿了地。岳阳的新楼盘建设并没有明显的冷却。

　　至于新城镇化，实际上政府自己也不怎么提了。“新城镇化的核心是人的城镇化”，这个我很赞成。人进了城得有工作，现在经济减速，自然缺少了动力。岳阳这里没见到有什么影响。

　　身边同事朋友们对房价的看法，总体上认为涨不起来，但也跌不到那里去。我也是认同的，一个水陆交通便利，自然环境理想的地级市，房价低的3000多，高的5000多，能有多少泡沫？

　　岳阳现在的置业主力是本地中年群体，内地三线城市的早期楼盘品质很差，最近几年才赶上国内主流的水平，因此改善性需求很大，包括我本人。典型情况是自己住着老房子，再买一套满意的新房子放着，过上几年等配套设施完善了就搬去。在有公积金支持的情况下供房压力很小。个人觉得岳阳的房价未来会在现有水平横盘，不会再有显著下跌。

　　地区：陕西汉中

　　作者：青铜豌豆侠

　　去年写过，表达过对家乡楼市的悲观，今年各种应验。再介绍一遍家乡：汉中，位于陕西南部，自然环境和文化上属于巴蜀区域。市域人口380万，五分之一常年在外，市区人口50万不到。经济支柱是钢铁、有色、军工（三线遗产），以及农业（茶叶是最大宗）、旅游。GDP总量不到千亿，典型的内陆四线地级市。

　　房价2008年从2000左右启动，2012年到达顶峰，均价在3800左右，市中心区接近5000（与陕南关中其他地级市相当，仍低于四川同等城市）。2013年颓示显现，各种暗折出现，2014年明显进入下降通道。

　　根据对售楼处的观察和从亲友交谈中获取的信息，目前市中心区均价在3500-4000间，新开发区和市区二手房跌破3000，下跌三分之一左右。更要命的是成交清淡，我家对面的新盘因为地段好开始叫价4500，目前已经降到4000以下，据说大半年只卖出1/3。小区里好几个卖二手房的（当地最好的小学学区）挂了几个月都未出手。

　　房地产高涨时期，政府出台了数倍目前市区面积的各类新区规划，大肆圈地。随着地方财政吃紧和银行收紧贷款，以及对涉及开发中的各类腐败案件的审查，目前已基本陷入停顿。比如市区北部面积达30平方公里的新区规划，由于主要开发商后台老板的倒台，目前银行停贷，基本可确认为烂尾。

　　虽然当地居民极少按揭买房（本地年轻人少且多数都能从上辈获得房产），地产投资概念一直淡漠，但也有深套的例子，比如指望拆迁落空的城郊农民。我二叔一家就是典型，他们居住在前述新区的范围内，为了多得补偿还花二十多万赶建了一栋楼，把本来环境优美的农家院搞得十分丑陋，换得了六套房子和数十万元的许诺补偿。结果现在工程停摆，前期投入都打了水漂。

　　另外前期工程彻底破坏了村里几十年形成的灌溉水网（汉中盆地是著名的水稻高产区），现在村民既得不到补偿也无法种地，只能纷纷外出打工。前期修好的道路成了村民跳广场舞的场地。

　　我家在当地原有两套老式公房，在西安也有一套较小高层商品房。父母为改善条件在2011年以低于市价40%的内部价买了所在单位以团购名义兴建的限价房，并花了20多万装修。虽然没有办理按揭，但也花掉相当一部分积蓄。

　　我现在一直在建议父母将原有两套住房早日出手，虽然房子可以算是很低成本获得的但也是老年一笔很大的财富，不能烂在手上。毕竟老房子地段还有优势，可能吸引到在市里刚需置业的农村青年。

　　但父母还是略犹豫，总指望我家目前居住小区传说中的动迁计划（在我看来以地方财政的困窘这根本就是镜花水月），希望当地楼价能略回升。过年回家一直在跟父母讨论这事（在我看来甚至西安的房产也应该早日出手）