人民房评:短期低迷不以为惧 应对房地产行业未来有信心

　　春节假期刚过，有新闻报道称，盘点2015年春节假期期间全国楼市的成交情况，发现全国楼市成交在今年春节期间表现十分冷清，甚至部分三四线城市甚至是楼盘封盘。

　　这条新闻立即成了春节后楼市新闻的头条，一时间，关于今年楼市悲观前景的论调不断。

　　在这条新闻的背后，有一个直观因素不得不注意，包括北京在内的很多城市，春节期间新房和二手房网签系统都是关闭的。在这个前提下，数据如果不低那就不正常了。

　　除却外在因素，另一条可能对未来楼市长期走势产生影响的新闻不得不关注：国家发改委2月25日发布，2014年全国房地产用地供地15.1万公顷，同比下降了25.5%。这条新闻背后的寓意则是，熬过了2014年以后，中国楼市未来随着房地产供地下降和市场自主调节作用发挥，楼市的未来前景或许并没有那么悲观。

　　房地产市场在2014年表现低迷的原因有几方面：一是由于宏观经济下行压力加大及其他宏观层面因素影响，人们购房能力和购房预期下降而带来的购房需求下降；二是房地产市场一直是呈现3-5年一个周期的发展规律，自2012年房地产市场成交量和价格都达到一个历史高点以后，目前正进入一个低谷和盘整的周期；三是房地产市场去库存化的压力导致，大部分二三线城市在过去几年的房地产市场黄金时期中，超量供应了很多住宅用地，有的城市供地规模甚至足够城市房地产市场未来十年的消化。

　　供地过剩导致的部分城市房屋供应过剩，是目前房地产市场处于低谷的一个重要原因。而随着时间推移，这个变量正在发生变化。

　　最明显的变化是，在2014年政府减少，甚至不对房地产市场施加任何行政干预手段措施，由此给市场一个自主调节的机会，让市场规律发挥作用，让供求关系自主性变化。这个变化正在向积极方面发展：2014年全国房地产供地规模同比下降了25.5%，这是一个非常惊人的数字，在此之前，2013年全国房地产供地规模是20万公顷，同比增长是20.8%。一正一反对比之下，相当于2014年房地产供地规模同比前三年的高速增长时期，下降了50%左右。

　　供地规模决定了房屋供应的规模，而在这次去库存的调控战略当中，住建部等部委也鼓励和号召地方政府控制房地产供地规模，以减少地方房地产市场的库存量，控制地方房地产市场风险。如果供地规模继续保持这个规模和节奏，1-2年以后，房地市场自主调节作用发挥，也能让市场进入一个比较良性的发展频率。

　　如果说供地规模的下降是自主性变量的话，那么一线城市潜在的购买需求储藏，则是房地产市场走出低迷的一个“伏兵”。一线城市购房需求仍然很旺盛，只是受制于预期的影响，而如果2015年下半年的时间段里，大量高价地上市以及宏观经济能够向稳企好，一线城市投资性物业和商业地产可能率先复苏，由此可能带来房地产市场进入一个小高潮。

　　历史以来，一线城市房地产市场的风向标作用明显，二三线城市往往会跟随一线城市的风向而变，如果一线城市楼市复苏，则全国房地产市场可能会在未来1-2年内呈现一个积极向上的发展方式。

　　但是，楼市的“黄金十年”毕竟已经过去，接下来的“白银时代”究竟会怎样发展，还有多少机会，都不好说。影响和制约楼市旺盛发生的变量因素还很多，例如房价过高，房产税征收等因素。

　　很多房地产职业经理人对于楼市未来发展前景悲观，甚至很多人纷纷转行，抛弃房地产行业，这是是盲目悲观的。

　　房地产行业仍然是重要的经济支柱行业，中国的城镇化进程方兴未艾。只是房地产行业已经告别了过去粗放增长的时代，从设计开发到营销运营，都进入一个充满好奇和探索的时代，在这个时代里，要去掉过去的浮夸和繁华，返璞归真，更多去研究消费者需要什么，结合移动互联网的变革方向，创造未来人居、宜居、健康的房地产发展模式。