广州二手楼市:议价空间缩窄 反价仍难出手

　　随着央行再次降息等利好消息的出现，业主心态有了新变化

　　近日，在一些房产论坛上有二手买家表示，现在感觉议价空间有所缩窄，甚至有学位房业主临时反价，因此担心自己心水的学位房临时遭遇加价。多位中介公司资深人士对记者表示，目前普遍的感觉是议价空间的确在缩窄，但业主如果反价也会遭遇买家拒绝。文/图:广州日报记者陈白帆

　　近日，记者在一些房产论坛见到有二手买家表示，现在感觉议价空间有缩窄，甚至有学位房业主临时反价，因此担心自己心水的学位房临时遭遇加价。合富置业市场经理梁燕明表示，议价空间的多少在一定程度上可反映业主心态，2014年二手住宅市场业主愿意给予的平均议价空间从年初的2.5%持续上升到9月达9%的最高点，到去年年底降至6.7%，与去年年中基本持平。进入2015年之后，随着央行再次降息的利好消息的出现，业主愿意给予的议价空间继续缩窄，议价幅度需视乎业主出售意愿而定，但幅度会比去年小，今年以来不少二手房成交个案的成交价基本同市场价差不多。

　　中原地产赵毅康认为，对业主来说，降息及不动产登记，一个是好消息，一个是坏消息，两者中和之下，总体上对业主心态并无明显影响。满堂红市场部研究员刘镜棠则表示，受春节长假影响，今年1~2月广州二手住宅市场活跃度相对较低，成交量同比减少两成半，据满堂红成交数据，全市成交均价为20344元/m2，同比上涨6.9%。

　　2014年平均议价幅度

　　荔湾最高 白云最低

　　满堂红交易数据显示，2014年广州市二手住宅买卖成交中，接近八成个案有一定的议价空间，普遍议价幅度在1%~6%之间，成交占比约为4成半，全年二手买卖平均议价空间约5.3%。其中全年平均议价幅度最高的为荔湾区，接近6.8%，由于受佛山取消限购影响，准客户转投佛山一手住宅市场情况较多，随着二手买家数量下降，下半年芳村地区较大幅度降价转手的情况时有发生，因此全年平均议价幅度较大。天河区二手买卖市场2014年平均议价幅度为4.4%，个案还价幅度以1%~4%为主。越秀区二手买卖市场2014年平均议价幅度为6.6%，个案还价幅度以3%~6%为主；白云区平均议价空间为4.2%，个案还价幅度以1%~4%为主。

　　合富置业数据反映，业主心态伴随成交量的上涨有所走强。从区域来看，去年三、四季度市中心天河、越秀等区域议价空间不大，就连白云个别交投热点，议价空间只有2%~3%。相对来说，外围区域如番禺等受一手影响明显，议价空间则相对较大，如番禺祈福新村在去年三、四季度议价空间可达10%左右。

　　中原地产丽江花园二分行资深营业经理石靖指出，去年如业主急卖，洛溪板块二手楼盘议价空间普遍在10%左右，如不急卖，则大多转售为租。如去年有业主售出一套丽江花园单位，初始放盘价为100万元，最后经过商议，成交总价为85万元，议价空间为15%。而在今年，议价空间有所缩窄，但业主方面暂时未有反价的情况出现。

　　合富置业梁燕明表示，去年三、四季度，尽管业主愿意给予的议价空间有所缩窄，但反价的情况亦并不多见，除非是惜售心理较强或改变主意不愿意出售物业的业主，才会出现较明显幅度的反价。若业主在协商好价格后突然反价，大部分买家都不会接受。

　　低总价市区公寓难议价

　　珠江新城小户型公寓偶见反价

　　合富置业名门分行主管卢炼炼表示，去年三四季度，总价在300万元左右的二手公寓，业主可议价空间约5%。进入2015年后，因受到降息和春节后买卖市场交投活跃度逐步回升的影响，300万元左右的二手公寓议价空间已明显缩窄，现时议价空间已少于5%的水平，而总价在100多万元的二手房，基本不会有议价空间。去年10月之后，珠江新城开始出现零星业主反价的个案，反价情况主要集中在出售小户型公寓的业主之中，一套总价约100多万元的物业，业主反价幅度最多也不会超过10%。不过，如果业主反价，则很少能成功卖出。

　　满堂红市场部研究员刘镜棠表示，去年“9·30”新政后，确实有珠江新城小户型业主出现反价现象，如铂林国际公寓某38平方米单位，放盘时间为8月底，放盘价为155万元，底价为150万元，10月上旬，该业主到门店要求将放盘价调整为158万元，底价调整为152万元，但这种情况并不普遍。

　　二月成交量大跌 成交均价企稳

　　受农历新年前后传统楼市淡季影响， 2月二手住宅成交及租赁均呈现出“量跌价微升”趋势。中原地产成交数据显示，2月二手住宅成交宗数环比跌幅达到46.1%。但2月全市二手住宅成交均价依然企稳，为22629元/m2，环比上月回升1.4%，这也是本年度首次录得涨幅。不过，2月份自住需求有所回落，占比约85.5%，环比上月下跌3.1%。而投资性质及学位房需求热度均有不同程度的“回暖”迹象，其中，学位房环比上月上涨了2.1%。2月份一次性付款、组合贷款及公积金贷款人数均呈上升趋势，其中组合贷款环比上月上涨约5.9%。商业贷款环比下跌7.9%。

　　番禺白云成交跌幅超55%

　　2月份，在客户回乡过年等因素的影响下，迎来了传统的农历新年的“淡季”，全市二手住宅成交宗数继1月下跌29.1%后，本月环比持续走低，跌幅更有所加大，环比下跌超过45%。数据还显示，2月份中原地产二手住宅成交面积环比下滑了46.7%。其中，中心六区成交宗数除荔湾区环比上涨16.7%外，其余五区均录得不同程度的跌幅。其中，番禺区二手住宅成交宗数跌幅最为明显，跌幅约70.6%，紧随其后的是白云区，录得55%的降幅。

　　成交均价方面，继1月录得全市均价22307元/m2后，2月份全市均价为22629元/m2，环比上月涨1.4%。中心六区成交均价除海珠、天河两区环比下跌20%及8%外，其余四区均录得不同程度的涨幅。其中，番禺区涨幅最为明显，达到36.8%，虽然如此，番禺区仍是中心六区的价格“洼地”，均价为18116元/m2。2月，荔湾区表现亮眼，除成交量逆市攀升外，成交均价也环比上涨4.7%。

　　2月在中原地产促成的交易中，约有47.4%的买家选择纯商业贷款，较1月跌7.9%，而公积金贷款人数则环比继续上涨约1.3%。另外，选择组合贷款人数已连续2个月录得增长，环比涨5.9%。

　　自住需求下滑

　　学位房“保温”

　　从户籍来源看，广州户籍买家仅占总成交18.4%，较1月大幅下滑15.6%，非广州户籍买家则占总成交81.6%。同时，数据也显示，本月广州户籍买家一次性付款比例仍超非广州户籍买家，约有50%的广州户籍买家采用一次性付款购房，后者约占19%。

　　中原地产成交数据显示，虽然“刚需”买家仍是二手住宅成交主力，占比达85.5%，但以“再出售”“出租”为购房目的的投资客环比上月亦回升1%。而农历新年后，学位房需求热度同样有所回暖，占比达到9.2%，较上月上涨2.1%，中原地产分行主管表示，相信学位房“回暖”仍将持续。数据显示，成交总价在100万~200万元的二手住宅受到热捧，环比上月上涨达9.4%。但总价在100万元以内以及总价在300万~500万元的二手住宅成交热度则环比有所下滑。另外，成交总价在200万元以内的二手住宅占比达57.5%，可见刚性需求仍是目前市场主流。