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宝龙地产2014年报:扣除资本化利息现亏损 今年面临去化压力

唐沰 余燕明

2015年03月19日08:05    来源:人民网-房产频道    手机看新闻

    人民网北京3月19日电 (唐沰 余燕明)昨日,宝龙地产控股有限公司(01238.HK)发布2014年业绩报告。

    去年全年,全年宝龙地产合约销售额约为106亿元,同比上升约14%,实现营收97亿元,同比增长三分之一。不过,去年宝龙地产净利润刚过10亿元,微幅增长5.6%,公司股东应占利润更是出现微幅下滑。

    资本化利息超过净利润

    根据宝龙地产财报,去年公司实现净利润超过15亿元,较2013年净利润14亿元有所增长,不过宝龙地产的净利润中有近1.4亿元归于永续资本工具持有人和少数股东权益,因此宝龙地产股东应占利润实际较2013年有所下降。

    经人民网记者计算,宝龙地产2014年的毛利率为28.8%,与2013年毛利率水平基本持平,而去年公司15.6%的净利率则较2013年下降了近4个百分点,宝龙地产的利润率进一步承压。

    在宝龙地产15亿元的净利润贡献中,其中投资物业价值重估就贡献了近6亿元,占到净利润的4成。

    不过,宝龙地产财报中颇引人注意的是融资成本一项。宝龙地产2014年财报显示,公司去年支付的融资成本仅为3000万元,而2013年宝龙地产的融资成本一项甚至录得净收益1.2亿元。

    这缘于宝龙地产对利息支出上采取的资本化利息的财务方法。实际上,2014年宝龙地产的利息开支高达16亿元,而当年计入资本化利息开支就接近16亿元,由此导致宝龙地产在2014年的利息支出只有3000万元。

    对利息支出以资本化利息的财务处理,宝龙地产已经成为惯常。2013年宝龙地产的利息支出接近14亿元,不过其采取资本化利息处理的利息支出达到13.6亿元,加上当年融资活动产生1.56亿元的汇兑收益,该年宝龙地产的融资成本一项甚至为宝龙地产带来了利润1.2亿元。

    对比2014年宝龙地产的净利润和利息支出,实际上意味着如果公司未将接近16亿元的利息支出采用资本化利息的处理办法,实际上宝龙地产今年将会录得亏损。

    另外,在利息开支方面,宝龙地产2014年总利息开支为16亿元,较2013年14亿元增加了16%,主要是由于借款总额增加所致。不过,可喜的是,宝龙地产实际借贷利率由2013年的9%减少到2014年的8.05%,公司解释主要是由于管理层加强对融资成本进行控制。

    虽然该公司高层加强对于融资成本的控制,去年9月份公司发行了一笔总额15亿元的优先票据,利率高达10.75%,2017年到期。

    租金收入贡献仅1成

    宝龙地产年报数据显示,公司2014年租金及物业管理服务收入约为9.12亿元,同比上升约30%,不到总体收入的1成。

    从总体收入结构上看,宝龙地产以售养租模式明显。在物业销售中,商业地产销售额达57亿元,占物业销售总额的一半以上。住宅销售额为50亿元,2014年全年合约销售额约为106亿元。

    不过,宝龙地产以售养租的模式已经出现转变。宝龙地产年报披露,去年宝龙地产持有用于投资的物业总建筑面积已经超过283万平方米,比2013年的179万平方米上升近6成。在目前公司租金收益贡献占比较小,而自持租赁物业资产规模增大的情形下,未来公司的利润率恐将继续承压。

    另外,根据年报披露,去年宝龙地产共购入8幅地块,总建筑面积255万平方米。截至2014年底,该公司拥有土地储备总建筑面积约为1330万平方米,正在开发的物业约为720万平方米,持作未来发展物业约为430万平方米。运营中的商场约为180万平方米。

    今年面临去化压力

    宝龙地产到2014年底开发中物业资产达到137亿元,同比增长20%,公司持作销售的竣工物业资产接近62亿元,同比增长了75%。实际上意味着宝龙地产到去年底的存货已经显著增长,今年去化压力较大。

    在此情况下,宝龙地产于今日的发布会上表明,集团将进一步提高销售目标,2015年合同销售目标为130亿元,同比增长22%。

    业内人士表示,现在整个大环境的商业地产都处于过剩状态,长期来看,虽然一线城市的过剩情况可以在一定时间后得到消化,但是增长速度肯定要降下来。商业地产的发展空间正在进入瓶颈。

    宝龙地产方面则表示,2015年集团确立了“去库存、提效能、做标杆、再突破”的经营方针。继续贯彻快速周转与资产价值升值的双轮驱动策略,强化销售,以提升资产流动性,不断提高商业运营效益。 

(责编:尹晶晶、孙红丽)


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