湖北省武汉市最大旧改项目持续四年仍待拆迁

（图：人民网房产 余燕明 摄）

　　人民网武汉3月25日电（余燕明）武汉市在推进旧城改造的工作上已经是不遗余力。

　　作为目前武汉市最大的旧城改造项目——汉正街旧城改造，从武汉晴川桥远眺，在整个沿江的汉正街片区已经是满眼废墟，从2011年汉正街旧城改造项目启动以来，汉正街片区数万户居民的拆迁搬迁工作至今仍在继续。

　　据武汉市城建系统一位人士向记者介绍，现阶段汉正街旧城改造项目遇到的最大的难题就是完成拆迁并将土地整理出来。不过这位人士向记者出示的一份材料显示，汉正街片区的拆迁成本已经达到每平方米数万元，项目后续需要投入的改造资金仍然不菲。

　　武汉市为筹措汉正街旧城改造项目数百亿资金，可谓已经是“使出浑身解数”，其中包括银团贷款、企业债券、股权融资、土地出让，以及直接引入开发企业打包片区项目等，而市级财政每年在该项目上的投入也只是约定“不少于2亿元”，这意味着汉正街旧城改造数百亿资金几乎全靠自筹，而旧改资金也是该项目成败的关键。

（图：人民网房产 余燕明 摄）

　　拆迁成本每亩上千万

　　67岁的陈大爷和他的老伴在四周都是建筑废墟的房子里又住了一年多，附近已经没有了菜市场，甚至是厕所，也已经要绕远。

　　“补偿款没有到位，房子也没有，搬走去哪里住呢？”当问及为何至今仍未搬迁时，陈大爷这样反问记者。据陈大爷介绍，目前汉正街旧城改造片区的公房住户已经基本搬离，剩下没有拆迁和搬迁的多是私房居民，这些私房居民在汉正街片区有着一间三、四层高度不等楼栋，按陈大爷的话说，“私房居民也是拆迁难度最大的住户。”

　　人民网记者了解到，在武汉市各区正在强力推进的旧城改造项目中，汉正街旧城改造是目前武汉主城区最大的旧城改造项目。据悉，在业已启动的汉正街旧城改造项目中，该片区核心区拟申报的棚户区改造项目达到14个，占地2570亩，房屋改造面积超过486万平方米，旧城改造所涉及的居民就超过4.5万户。

　　人民网记者实地走访汉正街旧城改造片区后发现，粗略估算，片区内超过8成以上的居民和住户已经搬迁。另据片区内仍未搬迁的居民介绍，这些拆迁的居民大多数都是公房住户，也都拿到了搬迁款，而剩下的未搬迁居民政府则未给出具体的搬迁时间表。

　　“片区大概还有不到十分之一的居民没有搬走，现在拆迁掉一部分后，居住环境已经很差了，走在路上感觉都很危险，网络什么的已经断掉了。”汉正街片区警务室的一位民警向记者介绍，“并不是这里的居民不愿意搬，有的住户是因为补偿款和房子没有到位，有的居民可能是对补偿标准还有些意见。但是实际上汉正街居民的居住环境很差，都希望搬迁。”

　　在武汉市2013年下发的一份《关于加快推进汉正街文化旅游商务区建设的意见》中，官方的安排是计划用3年左右的时间，基本完成汉正街核心区危旧房屋征收和传统批发市场搬迁工作。

　　比如，为完成汉正街片区的拆迁以及房屋征收和居民安置，武汉市已经在有意识滴鼓励相关区建设限价商品房，并将限价商品房纳入全市保障性住房建设计划，并作优先安排。另外，武汉市还鼓励相关区利用“城中村”改造商品房和部分富余还建房对口安置汉正街旧城改造拆迁和搬迁居民。

　　“汉正街旧城改造的投入投资巨大，单就在拆迁成本上，每平方米的拆迁补偿可能就在万元以上甚至更多。所以汉正街旧城改造耗费的时间比较长也是可以理解的，这是一个持续不断、滚动的资金投入。”武汉市城建系统的一位人士告诉记者，“汉正街中心商务区的改造和开发周期至少是十年以上，现阶段遇到的最大的困难可能就是把土地整理出来。”

　　据记者了解，到去年上半年，汉正街旧城改造项目已经启动6个片区地块的征收，总占地面积1555亩，居民约为1.3万户，到去年底已启动片区的地块征收、供地以及新启动片区的拆迁范围也都在继续。

　　汉正街旧城改造项目接下来面临的主要难题仍然是投入资金加快片区内的居民住户搬迁。不过，据上述城建系统人士给记者提供的一份材料显示，汉正街片区内旧城改造成本已经急剧攀升，该片区内的拆迁成本甚至超过4000万元/亩，折算每平方米的拆迁成本达到了6万元，后期需要投入的改造资金仍然不菲。

　　“现在汉正街旧城改造项目应该是阶段性地推进，这样有利于前期完成拆迁的土地整理出来推向市场，平衡旧改的资金，只有阶段性地滚动推进才是顺利完成旧改项目的可行方式。否则几乎不可能解决资金问题。”这位武汉城建系统人士向记者指出。

（图：人民网房产 余燕明 摄）

　　“无死角”筹资数百亿

　　武汉市在为汉正街旧城改造项目筹措资金上可谓是“使出浑身解数”，其中就包括来自国家开发银行的贷款、引入开发企业、企业债券以及土地出让的资金补充。

　　公开资料显示，在汉正街旧城改造项目启动时，汉正街片区所处的硚口区预计完成汉正街整体搬迁改造工程的投入将会达到400亿元左右，一位武汉当地的市场人士向记者表示汉正街旧城改造整体资金投入可能会达到700亿元。

　　而根据武汉市级财政的安排，从2012年起的5年内，市级财政每年安排的用于汉正街旧城改造的房屋征收和融资工作的资金支持只是不少于2亿元，这意味着汉正街旧城改造项目数百亿的项目资金必须自筹。

　　为了推进汉正街旧城改造项目，武汉市将汉正街旧城改造项目的投融资、招商、建设以及房地产开发和土地整理储备工作全权交予汉正街控股公司，而汉正街控股除了国资背景外，公司所属参控股企业中也包括汉正街土地整理储备分中心。

　　汉正街控股接手汉正街旧城改造项目的重要任务之一，就是承担汉正街旧城改造项目的融资主体。为了加快汉正街控股的融资，在武汉市国资委及金融办的介入下，汉正街控股还组建了以董事长和总经理为首的融资专班。

　　银团贷款、企业债券、土地出让和直接引入开发企业等，已经是汉正街旧城改造项目投融资的主要的资金来源。

　　比如，据记者了解，国家开发银行已经累计给汉正街旧城改造项目提供了近160亿元的中期贷款，其中2013年发放的一笔贷款额度达到79亿元，汉正街旧城改造项目在去年又继续为两个片区的改造申报了86.7亿元贷款。

　　国家开发银行与汉正街旧城改造项目的合作，除了直接提供中期贷款外，在2013年汉正街控股还与国开行金融公司共同出资30亿元成立项目公司对汉正街旧城改造项目予以资金支持。

　　此外，汉正街旧城改造项目除了计划从国家开发银行获得上百亿贷款外，也在争取包括工商银行、兴业银行等多家武汉当地银行的资金支持，比如兴业银行武汉分行在汉正街旧城改造项目启动之初就向该项目提供了30亿元的贷款支持。

　　汉正街旧城改造项目也直接引入了开发企业来承接汉正街旧改搬迁。比如武汉当地知名的本土企业卓尔控股在汉项目汉口北项目，就是承接汉正街旧城改造，这个项目在2013年就为卓尔控股贡献了超过三分之一的营收。

　　另外，据悉汉正街旧城改造项目在直接引入开发企业方面，也会将规划内的片区打包给部分开发企业独立运营与开发，比如新鸿基地产等开发企业均在汉正街旧城改造项目上做过投资前期的调研或者考察，武汉市主要领导甚至为汉正街旧城改造项目去到北京等地招商引资。

　　汉正街旧城改造项目拆迁整理出让的土地，则是汉正街旧城改造平衡资金的渠道之一。

　　武汉汉正街旧城改造项目首宗用地在去年年底已经入市，这宗规划建筑面积不超过41.5万平方米的商业地块最终被复星集团以底价42.7亿元获得，折合楼面价每平方米也超过万元。预计在这两年内汉正街片区将会有更多的地块完成征收和推出市场。

　　上述城建系统人士向记者介绍，汉正街旧城改造项目的土地储备和收益按照文件实行的是封闭运行，也就是是新批土地储备项目一律由汉正街文化旅游商务区土地储备分中心负责整理、储备，其土地增值收益按照规定扣除相关专项资金后，剩余部分则用于汉正街旧城改造的房屋征收和基础设施建设，用以补充汉正街旧城改造项目的资金缺口。