高端市场门槛提升

　　在温榆河别墅区，鲁能格拉斯小镇项目是唯一的独栋别墅项目。

　　冬去春来，在政策利好信号及市场回温的多重刺激下，北京高端住宅项目也纷纷结束“冬眠”，积极备战入市。不过，随着今年高端产品入市总量的上升，购房者对产品的标准也水涨船高，除了高回报率，产品格调、细节布置、生态环境等逐渐成为买家对高端产品考量的标准。

　　投资价值凸显

　　价格仍然是投资首要因素。对比其他别墅区域，温榆河别墅区的潜在投资价值空间还很大。据记者了解，由鲁能地产开发的独栋别墅鲁能格拉斯小镇位于温榆河畔，均价4.5万元/平方米，面积为450-800平方米，赠送300-800平方米私家庭院；另外，由联想控股旗下融科智地在温榆河开发的别墅融科千章墅，为叠拼和联排，面积为252-510平方米，总价在800万-1700万元，均价约3.5万/平方米。

　　相比之下，与温榆河别墅区相邻的东坝区域，早在2013年末就预示着均价即将步入10万元。彼时，保利首开联合体以总价21亿元、楼面价59941元/平方米拿下东坝南区四幅地王，几天后首城置业再以5万元/平方米拿下相邻地块，业内人士称，这样的楼面价意味着未来东坝区域的房价将进入10万元时代。

　　放眼北京整个别墅市场，与动辄千万元以上的别墅产品相比，温榆河别墅区的价格堪称低位。比如，目前中央别墅区孙河板块的别墅售价基本都在5万-6万元/平方米，龙湖双珑原著的售价更是达到了10万元/平方米的级别。同样，位于泛金融街区域的别墅售价也不低，例如位于北京南五环附近的鸿坤林语墅，均价在5万元/平方米以上，每栋售价基本在3000万元左右。

　　“目前温榆河别墅区仍处于价格洼地，在区域价值一片涨势的情形下，该区域价值的井喷时代必将到来。”温榆河绿色生态新区发展绿皮书编委会负责人如是说。

　　生态地产崛起

　　有业内观察人士分析，对于东坝区域来说，虽然有新使馆区、高端商务区等支撑，但是从生态环境上来说，却远不如与之临近的温榆河墅区，这也是高端购房者越来越看重的因素。

　　事实上，随着房地产开发总量的增加，客户尤其是高端消费者对产品越来越挑剔。他们不再像几年前一样紧盯高回报率，近几年来这些高端客户更加重视别墅的生活价值，比如产品格调、细节布置、生态环境等，尤其在雾霾压顶的当下，生态环境一跃成为高端客户买房的最大诉求。

　　客户的需求即意味着巨大的市场。“在北京环境较好的当属中央别墅区和温榆河别墅区”，北京规划学会秘书长高毅存等在内的多位业内专家表示，不过，在他们看来，中央别墅区早已闻名天下，而温榆河生态区，依托温榆河及87平方公里的绿色开发空间，成为中心城区唯一一处有条件拥有大面积连续绿地、湿地与水岸的地区生态自然地域。据了解，温榆河墅区森林公园的PM2.5均值只有28，而市区的PM2.5均值约为174（相当于温榆河新区的5倍以上）。

　　在温榆河别墅区，鲁能格拉斯小镇项目是唯一的独栋别墅项目。其实，不止是温榆河别墅区，格拉斯小镇还是北京规模最大的纯别墅社区。整个项目占地3400亩，容积率仅0.3，先天具有高端血统。

　　据悉，鲁能地产在选择别墅项目时，首要关注的是环境和区域。格拉斯小镇最大的特色是温榆河的最原生生态。记者实地走访发现，项目西侧紧邻温榆河，东西两侧各有两条100米和30米宽、约4公里长的绿化带，北部为300亩原生湿地，内部则有3公里温榆河支流河湾穿流而过。依靠24万平米天然水域面积，300亩原生态自然湿地，是北京仅有的纯天然水域蜿蜒穿过的别墅项目。

　　京华时报记者 潘秀林