佳兆业之后，深圳旧城改造怎么走

人民网深圳3月30日电（卢志坤）邱莉觉得她的生活很难回到从前了。

在毗邻著名的深圳华强北电子城的一个旧住宅小区居住多年之后，邱莉对这个小区当前的环境越来越难以接受。这个几乎伴随着深圳特区发展起来的南园新村住宅小区，在岁月的侵蚀下已经显得破旧不堪。特别是近几年，到处排放的生活垃圾、坑坑洼洼的路面、陈旧的公共设施，以及小区内愈发常见的餐饮店铺直接向楼上排放的油烟，让邱莉常常陷入复杂的思想斗争中：这个小区还能继续住下去吗？

南园新村的部分东区地块，佳兆业已在此处建成佳兆业中心

“我们这个小区的很多业主已经搬出去外面住了，”邱莉说，“但我不行，我的孩子还在这里上学，我没法搬到其他地方去。”

邱莉所在的南园新村是深圳城市更新计划的一个项目，几年前，深圳市政府将南园新村圈定为城市更新的重点项目之一，随后，几个房地产商积极介入这个小区，他们争相和小区内的业主签订拆迁协议，希望能够拿到这个位于城市核心位置的旧小区的开发权益。但最终房地产商都失败了，深圳政府禁止了他们。

南园新村小区居民称，旧改办并不是官方成立的，而是一些房地产中介设立

在深圳，像南园新村这种被圈定为城市更新项目但却不能够顺利推进的还有不少。与南园新村直线距离不到5公里的木头龙小区，尽管被深圳市政府早早确立为几个城市更新项目之一，但木头龙至今也和南园新区一样，始终未能顺利推进。

“小区拆了几年了也没能完成，现在已经没有什么动静了。”在木头龙小区居住了十多年的范女士称。范女士说，这个小区现在可能已经有超过8成多住户搬离了，还在小区内留守的业主很少，还在这里住的已经大多是租客。她的房子内，还住着一对从广东湛江过来的租客。

作为较早进行城市化的城市之一，深圳已经很难通过出让新的土地为城市发展提供必要支持。去年，深圳仅通过拍卖方式出让了一块新增的居住用地。

在南园新村小区内，这样的餐饮小店随处可见

新增供应土地的减少，使得具有深圳特色的且尚处于探索期的“政府引导、市场主导”的旧城改造模式在这种情况得以快速发展。这种被称为城市更新的模式主要通过对城区中的城中村以及老旧小区进行改造，在深圳，这通常由房地产商牵头。但谁能成为旧城改造的市场主体，却通常由政府确定。房地产行业分析人士称，这很考验房地产商与政府部门的关系。

去年底，以旧城改造发展壮大的房地产商佳兆业（01638.hk）被深圳市政府禁止销售房地产项目而陷入一系列债务违约并濒临破产之后，旧城改造在深圳房地产圈变得敏感起来。外界声音普遍认为，佳兆业事件和一位深圳落马的官员有关，该官员曾经主导深圳一些区域的旧城改造工作。

旧城改造被认为是存在大量腐败行为的房地产开发模式。《南方都市报》去年报道称，2014年9-12月，广东省委巡视组在深圳待了3个月，离开前曾表示，深圳房地产开发商主导的城市更新并发症严重。

今年以来，同样以旧城改造而闻名的深圳房地产商京基集团多次被传出集团的高层“被协助调查”。据媒体引用匿名消息源报道称，深圳政府当局屡次质询京基集团董事长陈华与政府官员之间的关系，政府当局正在调查陈华是否与政府官员发生过不正当交易。但目前并没有查出陈华有任何不法行为，这些调查也未向大众公开。京基集团亦否认了集团高层被调查的说法。

在官方看来，在土地供应紧缺的局面下，城市更新为深圳房地产行业带来的效益显然非常重大。“可以这么说，在推进旧城改造之前，我们整个城市的房地产开发投资已经明显遇到瓶颈了，投资规模一直在400亿元左右，”深圳房地产研究中心主任王锋如此形容旧城改造对于深圳的意义，“但在旧城改造出来后，我们的投资额很快就超过了800亿元，这是一个量级的变化。”

王锋表示，去年深圳房地产越1000亿元的开发投资总额中，有接近一半的贡献来自于城市更新项目。深圳国土部门提供的数据显示，去年深圳通过城市更新供应的土地达到208万平方米，超出200万平方米的预期。而今年的供应计划，也和去年相同。

“佳兆业事件，可以看作深圳旧改开发模式从粗放型发展转为精细化运营的一个最重要转折点。”深圳一位不愿透露姓名的房地产行业人士说。但对于具体的执行层面，目前似乎仍然没有明确的方向。

深圳研究旧城改造的一位官方人士称，从目前的情况来看，尽管今年预计推出的城市更新土地仍然不变，但从目前房地产企业和政府的动作来看，双方都开始变得谨慎起来。

“政府批准变得谨慎起来，”他说，“另一方面开发商也有一些观望的心理，预计今年国企的动作会更大一些。”

但对于邱莉这些南园新村小区的业主而言，她们更关心的显然是这个小区什么时候能够顺利改造。

“我已经忍受不了越来越脏的环境了，”邱莉说，“我希望政府能够尽快出面，解决我们的居住问题。”

（应采访对象要求，邱莉为化名）

（图片均为人民网房产 卢志坤 摄）