专访武汉房地产协会首席研究员肖汉昌：
武汉房价处在全国中下游水平 商业地产呈阶段性过剩

　　人民网北京4月7日电 （余燕明）在去年全国房地产行业相对低迷的形势下，武汉房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌将去年武汉楼市概括为“一枝独秀”。

武汉房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌

　　根据武汉市官方通报的数据，2014年武汉市房地产开发投资增长了23.5%，同期全国房地产开发投资同比名义增长仅为10.5%；去年武汉商品房销售额超过1800亿元，同比增长17.4%，而全国商品房销售额同比则下降了6.3%。武汉全市房屋施工面积增幅相比全国同样领跑。

　　“去年武汉楼市走势，无论是投资、销售、施工，还是新开工面积，都保持了两位数的增长。”肖汉昌分析说，这主要是因为武汉房地产市场起步相对较晚，相比北京等一线城市的房地产市场发展有着10-15年差距，虽然近年来武汉在城建方面每年投资都是上千亿，但是武汉的城市面貌与一线城市相比的差距仍然较大，“武汉旧城改造、危旧房屋改造和棚户区改造的量都非常大。”

　　肖汉昌也进一步认为，武汉之所以能够在全国房地产市场都步入到市场调整的背景下，仍然维持较高的增幅，同样也因为武汉的经济总量一直趋于不断上升的过程。

　　“武汉城市规模比较大，而且也保持了较高的人口净流入水平，比如去年武汉净流入人口为11.8万人，而武汉本地购房者大概只占到市场的一半。”肖汉昌说，“武汉城市规模、经济发展水平、人口导入，还包括这些年武汉城市功能不断地改善，几个因素促成武汉房地产市场的增长。”

　　针对武汉的房地产市场，肖汉昌也进一步谈到了武汉的商业地产、武汉房价、武汉土地出让以及武汉至今未能出现全国性的房地产开发企业的原因。

　　以下是人民网记者专访武汉市房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌部分内容。以此来观察武汉楼市的现象与背后。

　　“武汉楼市在全国一枝独秀”

    人民网房产：您如何描述过去一年武汉的房地产市场，以及如何看待今年的武汉楼市？

    肖汉昌：去年，在中国经济进入新常态、中国房地产行业步入调整的背景之下，武汉房地产市场在全国也可谓是“一枝独秀”。

　　去年武汉房地产市场无论是投资、销售，还是施工新开工面积都实现了两位数增长。

　　武汉房地产市场起步比较晚，发展水平跟一线城市相比还有比较大的差距，相比北京等一线城市的话，可能差距是在10年到15年之间，无论是房屋品质还是价格水平。

　　武汉市最近几年的城市面貌变化还是比较大，每年投资都超过了上千亿，但是武汉跟一线城市相比差距仍然比较大，旧城改造、危房改造和棚户区改造的任务量都非常大，从城市建设来看，武汉很多地段仍待改造。

　　对武汉而言，房地产行业与一线城市的差距和落后，实际上是一个机遇，为什么在全国房地产市场都步入调整的背景下，武汉房地产仍然能够获得较高的增幅，一方面是由于城市规模比较大，一方面是武汉市经济总量这几年一直处于不断上升的过程中。

　　另外，武汉市这几年人口导入也很关键。去年武汉市人口净流入是11.8万人，2013年人口净流入也是十万多人。房地产的发展与人口的关联非常紧密。

　　根据我们的研究，武汉市本地人口产生的住房需求大概占到市场的一半左右，另外则来自外来人口的住房需求。武汉其实是在向移民城市的方向发展。

　　武汉市房地产市场之所以能够维持高增长，有着诸多方面的因素。城市规模、经济发展水平、人口导入，包括这几年武汉城市功能的不断改善，使武汉市的城市聚集能力、辐射能力逐步增强。

　　实际上我们有一个基本的判断，就是中国经济进入到新常态以后，对整个房地产市场发展的影响是显而易见的。房地产市场实际上也进入到新常态。

　　房地产市场进入新常态以后，会出现几个明显的特征，比如房地产高增长时代已基本结束，逐步向中高速转变；房地产已告别短缺时代，逐步向局部过剩时代转变；房地产卖方市场逐步向买方市场转变，部分商品房出现滞销、空置也将成为一种新常态；房地产价格升幅由两位数向个位数转化；等等。总之，新常态下的房地产业会出现多种变局。但需要说明的是，上述判断仅针对全国房地产市场而言，并不代表局部、区域的市场情况。比如像武汉这样的城市，它本身起步较晚，水平较低，发展有空间，有余地，因此，在一段较长的时间内，武汉楼市仍会保持在一个较高的增长水平。

　　“商业地产呈阶段性过剩”

　　人民网房产：您的观点是目前商业地产已经呈现阶段性过剩，导致商业地产过剩的原因以及商业地产的出路在哪里？

　　肖汉昌：过剩是现在中国经济的基本特征，目前也开始蔓延到房地产行业。比如商业地产过剩，已成为全国楼市的普遍现象。武汉也是如此。据不完全统计，2014年末待销的商业面积已达600多万平方米，需要5-6年才能消化完毕。未来还将有几百万平方米的商业面市，武汉楼市将面临更大的销售压力。为什么会出现过剩？究其原因，是多方面的。一是这些年来，商业地产发展过快过猛，与武汉的经济发展水平，与人民群众的收入增长水平、消费水平相脱节；二是电商对传统商业的冲击，现在很多的年轻群体，包括部分中老年人很少到商场去购物，网购已成为日常生活的主要购买渠道；三是商业经营业态同质化严重，难以满足多样化、差异化的需求；四是经济不景气，商业需求放缓。上述四种因素叠加，导致社会对商业地产投资愿望下降。

　　“武汉房价仍有较大的上涨空间”

　　人民网房产：您如何评价武汉的房价水平？

　　肖汉昌：武汉的房价目前还是一个比较合理的水平，在全国十几个副省级城市中，处于末端，因此武汉的房价仍有较大的上涨空间。之所以作出这种判断，主要有如下三种理由：

　　第一，从武汉与一线城市、部分二线城市商品房的比价关系看，武汉房价明显偏低，这种不合理的比价关系，理所当然地要修复调整到一个合理的比价区间。

　　第二，从武汉这座城市的城市价值成长空间看，一个城市的房价，往往是这座城市城市价值的体现，武汉这些年来，经济规模、城市建设水平、城市地位、人口导入规模不断提升，但房价水平，还没有完全体现和反映武汉这座城市的价值水平，存在着自我纠偏、自我修复的空间。

　　第三，从世界各国几十年来货币超发与货币贬值的因果关系来看，中国改革开放几十年来的货币超发，致使货币贬值明显，这种因素也为房价的不断上升，提供了基础与条件。

　　当然，一个城市的房价上涨与否，还与这个城市的供求关系存在着十分密切的联系，这是另外的一个话题了。

　　“土地出让高增速不可持续”

　　人民网房产：2014年与武汉楼市实现高增长所不相匹配的是，武汉土地出让和成交相对下滑，你如何看待武汉土地成交的下降？

　　肖汉昌：去年武汉土地出让出现回落，但是不能以此判断武汉房地产市场出现问题，因为土地出让的回落原因比较多。单从数据上看土地成交的回落，并不足以说明问题。

　　首先，现在武汉开发企业参与土地竞拍已不像过去那样盲目，每个企业都会对出让地块进行深入的研究，这与前几年完全不一样，这是武汉房地产企业理性成熟的表现。

　　另一方面，去年武汉市土地出让的回落，也与政府出让土地的位置、功能和规模、土地的市场价值，以及开发企业自身的定位密切相关。当然，也不排除部分企业对市场态度的消极。

　　如果未来两三年内，武汉土地出让连续下滑，那么，这时候才可以判断开发企业是否看淡后市。去年在武汉也有很多地块出现多家企业竞拍的情形，说明优质的地块仍会受到企业的追捧。

　　客观上讲，武汉市土地出让的收入对财政贡献度还是比较高的，土地成交的减少，对武汉市财政的压力显然是存在的。因此，面对土地出让的回落，我相信今年政府在土地出让方面会做一些调整和安排。

　　应当看到这些年来，武汉的土地出让规模还是比较大的，往后走，可供开发的优质土地资源将会越来越少。从这个角度分析，武汉土地出让高增长已不具备可持续性，今后将面临逐年回落的可能。

　　“武汉难以诞生全国性房地产开发企业”

　　人民网房产：虽然武汉房地产市场这几年一直都比较稳健平稳，但是为什么武汉难以诞生全国性的房地产开发企业？

　　肖汉昌：武汉之所以难以诞生全国性的房地产开发企业，我们也有思考过这个问题。从深层次讲，与武汉的地域文化有关，从历史上看，武汉还没有出现过闻名全国的商人，我们常听说浙商、徽商、晋商，很少听说鄂商。

　　当然，这也与地方政府对本地企业的支持与扶持不无关系。在武汉似乎缺乏企业做大做强的土壤。武汉市及相关部门如何主动为企业提供服务的意识还有待加强。

　　从企业本身来讲，他们也希望能够做大做强，但是现在有部分的制度和政策缺乏对大企业的支持。比如商品房预售资金监管的制度设计，在企业融资困难、融资成本越来越高的背景下，可否进一步增加弹性。譬如对资信良好、诚信度高的大型企业可否进一步放开资金监管的比例。这样不仅可以帮助企业盘活存量资金，进一步提高资金利用率，也可以进一步把规模做大。对此，政府是不是可以考虑对这些企业松绑资金监管呢？这是值得研究的。

　　武汉开发企业对商业地产开发的意见也比较突出，过去几年开发商还觉得商业地产充满机遇，但是这几年大家觉得商业地产更像是“烫手的山芋”。原因是，武汉的商业地产项目太多了，早已超过本地的经济发展水平。此外，大家一致认为，商业地产的开发不仅需要资金实力雄厚、地块位置优越，同时也需要专业的管理团队，现在房地产商业地产方面的人才稀缺。

　　为此，很多开发企业也在呼吁，政府可否考虑在土地出让的时候，将商业地产开发的硬性指标降下来，特别是在武汉商业地产出现过剩和闲置的局面下，做到因地制宜，根据各区域商业发展现状、人口规模，科学合理编制商业地产开发规划，不再搞一刀切。