宝龙优化债务结构 加大去化力度

人民网4月13日上海电 (徐倩) 在4月10日召开的宝龙地产年度招商大会上，宝龙地产重申了其加速跑的战略规划。宝龙地产总裁许华芳宣布，在今年年内将在全国陆续开业六个项目，而一线城市上海将保持每年新增两地块的发展速度。

高速跑步的宝龙商业地产积极面对融资成本高企，去化压力大的行业环境。

优化债务结构 降低融资成本

宝龙地产日前发布的2014年年报显示，宝龙地产的全年收入为人民币96.63亿元(2013年为72.57亿元)，较2013年增加约33.1%。已售及交付项目的收入约为人民币82.65亿元(2013年为62.44亿元)，较2013年增加约32.4%；租金及物业管理服务收入约为人民币9.12亿元（2013年为7.01亿元），较2013年上升约30.1%，各项业务实现全面稳步增长。

通过宝龙地产财报可知，宝龙地产的主要融资渠道为银行借款和发行优先票据，截止到2014年年底，宝龙的银行及其他借款及融资租赁协议的借款约为147亿元，优先票据约为38亿元。

数据显示，截止2014年年底，宝龙地产的总利息开支达为16亿元，虽较2013年上涨16.3%，但其年报业绩亦显示，2014年宝龙商业租费收入按成本收益率约9%，长期稳定的租金收入有效提高了对利息的覆盖。

除了银行借款外，宝龙亦采用优先票据作为补充融资手段。据记者统计，自2009年上市后，宝龙地产6年间通过发行优先票据7次，总额为145亿元。

2014年9月11日，宝龙地产欣然宣布，公司成功发行于2017年到期的票息为10.75%的15亿人民币优先票据，市场反应踊跃，票据获得的有效订单约为64亿人民币，获超额认购逾4倍。当晚，宝龙地产再次发布公告，宣布该票据将赎回宝龙地产2015年到期的票息为13.75%的2亿美元票据。较早之前,宝龙地产也已偿还了二支高成本境外票据。分别是3月17日偿还的票息11.5%的人民币的优先票据；9月8日偿还的票息13.8%的港币私募债券；而本次拟赎回的2015年票据，其票息为13.75%。通过低利率替代高利率，不仅节省了财务成本，也有效降低了市场风险。

宝龙不断主动优化债务结构，成功发行的优先票据所得资金偿还了利息较高的票据逐步实现了借低息赎高息、卖短债买长债，对于宝龙地产优化债务结构、降低融资成本具有积极意义。

宝龙集团董事局主席许健康表示：“宝龙是一家注重价值经营的企业，追求稳健而快速的发展，以确保项目盈利空间和确保股东利益以及企业价值的最大化。这次票据的成功发行及赎回旧券降低了企业内的融资成本，优化了债务结构，同时提高了公司的流动性。”

根据近三年数据显示,宝龙的融资成本亦逐年降低,2012年，公司平均融资成本为9.5%，2013年下降至8.8%，2014则是8.08%。 准确把握市场形势 加大去化力度

宝龙地产的开创者许健康，目前担任宝龙地产董事会主席，在打下江山后，退居幕后。如今，由许健康的而儿子许华芳担任宝龙的执行兼集团总裁，而公司的执行董事、宝龙商业集团的总经理则由许华芳的妻子施思妮担任。

许华芳接手宝龙地产后全面制定了宝龙的加速跑战略，在2011年许华芳接受媒体采访时就表示，宝龙持续看好国内三四线市场，未来五年之内宝龙广场要建成100个。

在加速跑的战略实施后，宝龙广场迅速在全国进行“攻城掠地”，从在全国三四线城市布局调整为“以上海为中心，深耕长三角”战略。在项目的布局与定位上，侧重于地铁沿线商业物业和地铁上盖商业物业的模式。

宝龙现在正在积极缓解自身三四线城市的去化压力。据宝龙地产官方网站显示，目前宝龙地产在全国共布局25个城市，47个项目，其中三四线城市的比例为60%以上，其中多分布在福建、河南、山东、江苏的三四线城市。

三四线城市的商业地产现处于供过于求的局面尚未缓解的大环境中。据易居研究院最新的一组研究数据显示：以河南洛阳为例，商业地产2014的供应量为689172平方米，而实际成交面积只有201142平方米；而无锡2014年的供应量在1318368平方米，而实际成交面积在597207平方米。通过统计，记者发现三四线城市商业地产普遍存在供应量失衡的问题。

另外，正常的商业投资回报期是10年，而三、四线城市由于经济发展水平偏低，租金比一、二线城市的平均水平会低很多，商业投资回报期一般在15年甚至20年。也就是说，宝龙广场未来还要经受较长时间的去化压力和资金回笼。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“如果从商业地产的层次划分看，宝龙地产目前还是居于一个中间的水平。此前聚焦三四线，还是考虑到一个土地成本和后续发展优势。所以目前逐渐加强在一二线的布局，一是对过去城市进入策略的一个反思，二也是在前期积累的情况下，对于一二线城市优质地块有能力去获取。”

据最新的年报数据显示，2014年底宝龙地产持作销售的竣工物业资产接近62亿元，同比增长了75%，整体开发中物业资产达到137亿元，这就意味着宝龙地产到去年底的存货已经显著增长，今年去化压力较大。

鉴于此，在今年年初，宝龙地产确立了“去库存、提效能、做标杆、再突破”的经营方针，在上述方针中，“去库存”被提到了首位。

另外，宝龙地产也加快了已竣工商业地产的开业时间。在刚刚举办的2015年度宝龙地产招商大会上，施思妮透露了宝龙商业地产年度的开业计划，其表示：“今年会推出5个项目，也是今年会开业的项目，分别位于天津、江苏镇江、杭州下沙，重庆的河川，山东区域。 ”

而为了规避去化风险，宝龙未来继续将城市广场的布局更多得移向一线城市，许华芳表示未来会持续加大宝龙地产在上海的布局：“按照宝龙地产目前的计划，公司希望每年能在上海新增两个项目。”

国泰君安国际在最近一份研报中指，宝龙转移其焦点到上海及二线城市是一个适当的战略。长三角区域的专案在2015至2016将会成为主要的贡献项目，将会推动收入增长以及增强该公司的毛利率和净利率。

兴证(香港)证券则认为，宝龙经过三年的战略转型，土地储备结构调整完成，商业物业以社区MALL为主，租金回报率大幅提升，随着上海项目逐步开始结算，预计公司周转速度和盈利能力将逐步提升。