张宏伟：央行降准将加剧各城房价分化走势

　　中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。央行本次降准后，本轮已经有两次降息两次降准，这对于2015年的楼市有怎样的影响？房企和购房者应该怎么做？

　　对于各商业银行来讲，在本轮降准之前，由于存款准备金率仍然维持在20%左右，可以动用的资金规模受到限制，银行不大可能在这么高存准率情况下，释放大规模贷款。因此，本次二套房贷降首付虽然会导致改善型需求购房门槛降低，但银行仍然难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。这或许是各大银行二套房贷降首付政策落地不彻底的原因之一。

　　但是，降准之后，银行可动用的资金明显增多，也增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续有望持续释放。

　　在央行降准降息等政策下，楼市会出现一波入市行情，接下来几个月成交量会反弹，价格有可能会逐渐坚挺。尤其是对一线城市及其他基本面良好的城市来讲，接下来几个月可能会加大房价上涨的概率。

　　两次降息两次降准之下楼市“分化”特征将更加明显。一线城市楼市或将出现反弹行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15个月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市去化周期将回归至合理区间。

　　对于大多数三四线城市来讲，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步分化。

　　房企要把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”。首先应积极调整推盘节奏，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化，而导致企业被动推盘的局面。

　　其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场。即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会。

　　第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

　　购房者要把控好降准降息等政策短期红利带来的购房“窗口期”。简单来讲，如果是有刚性需求的购房者，应该把握好市场节奏的变化规律，比方说在入市时机的选择上，可以优先考虑短期市场还没有完全复苏好转的阶段。

　　（作者为同策咨询研究中心总监）