万达“造势”：欲借轻资产模式转型投资管理公司

　　人民网北京4月22日电（卢志坤）国内最大的商用物业开发商万达商业地产股份有限公司（03699.HK）正在着手转型事项，它的目标是在5年后可以把公司名字中的“地产”二字去掉，转型成为一家投资管理公司，掌控着名下届时可能多达500个的万达广场。

　　在日前的一场演讲中，万达集团董事长王健林首次对外披露了公司的转型目标。他称，万达将从过去的重资产模式向轻资产方向转型。如果转型成功，届时万达利润的三分之二可能将来自于房地产之外的业务。

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　　过去，万达实现了一个可以快速扩张的模式，这使得它的万达广场数量已经超过100个。在此前的模式中，万达会在一个城市建造一个大型的万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。王健林将这种通过销售住宅业务来支持商用物业的做法称为“重资产”模式。根据万达此前发布的业绩报告，万达去年的物业销售收入占比达到85%。

　　“投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理‘慧云’系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。”王健林说，这就是万达广场的轻资产模式。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进分析说，万达转型轻资产，是希望用轻资产模式来撬动更大的经营业绩。从其战略扩张看，对于万达广场的门店数量的增加依然持续。“这个时候若是‘重资产’模式，那么万达唯一的出路就是以售养租，但它的利润将会很难提高，并且更依赖于宏观经济的发展以及住宅产业的回升。”

　　通过多年的积累，万达的品牌效力正在持续释放，在多数的中小城市，万达广场往往成为了当地的地标性建筑，这使得万达能够获得多数外部投资者的认可。

　　“这部分投资者的意向投资，完全可以转化为万达轻资产模式的基础。”严跃进说，“即借此类投资者的资金和比较稳定的投资策略，能够实现万达广场等项目后续外部资金的筹集。”他说，万达显然可以用品牌来“指挥”此类资金的运作，这使得其更有能力寻求战略扩张。

　　按照王健林的计划，万达2016年将会有50个万达广场开业，其中超过20个是采用轻资产模式。2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。王健林说，原来重资产模式给自己定的目标是到2020年开业240个至250个广场，现在数量将近翻番，万达到2025年争取开业1000个万达广场。“万达要在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，万达是在挖更宽更深的护城河”。

　　但对于万达而言，外界关注的焦点仍然在于，在目前万达超过9000多万平方米的土地储备中，有超过7000平方米的销售物业面积，万达将会如何消化这些资产，实现“轻装上阵”？

　　“我们定了一个目标，5年内把这7000万平米销售物业消化掉，可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。”王健林说，“这意味着五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。”

　　而这些轻资产化的一个重要内容，在于资金。对于未来的资金需求，万达的计划是两个渠道，一方面来自基金、保险等机构投资者，另一渠道是内部融资。在后一渠道，万达已成立了自己的电子商务公司，并在去年底万达以约合20亿元的价格获得快钱公司68.7%的股权。“这两家公司都在做全新的理财产品，下个月就会推出来。”王健林在演讲中披露，这些产品年收益率在6%左右，周期为5年或7年。“万达的理财产品如果推行成功，就能解决轻资产项目的投资，也许就不用依赖外部投资者了。”

　　对此，严跃进认为，在目前商业地产的竞争格局中，“造势”显然更重要，借轻资产模式能够让万达的商业管理策略更像一个大拳头，把所有消费者、土地、资金、商户资源都握在一起。

　　“过去万达也可以做到，但显然节奏不快。”严跃进说，“这样做，能否带来估值提高，要看后续投资者和其的合作的默契程度。如果投资者认可这个模式，服从万达的品牌管理模式，那么估值是会提高。否则合作不好，反而会损耗万达的品牌形象。”